Żyjący fragment miasta czy enklawa bogaczy? Towarowa 22 projektu JEMS

Kacper Kępiński

23 marca '23

Wizualizacja kompleksu Towarowa 22

...

Towarowa 22 to ogromny potencjał w sercu intensywnie rozbudowującej się Woli. Nowe, biurowe centrum stolicy ma szansę nie powtórzyć błędów mokotowskiego Mordoru. Nie kopenhaski BIG, a warszawskie biuro JEMS zaprojektuje w miejscu dawnej drukarni nową dzielnicę. Inwestycja ma szansę wtopić się w miejski krajobraz albo stać się enklawą bogaczy.

O powodzeniu tego przedsięwzięcia zadecyduje projekt architektoniczny, podejście inwestora, ale też polityka miasta. Władze Warszawy muszą jak najszybciej zabezpieczyć interes sąsiadów i zacząć inwestować w przestrzenie publiczne tej części miasta. Od 2004 roku urzędnikom nie udało się opracować dla tego obszaru Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, więc pole działania jest ograniczone. Tym ważniejsza staje się odpowiedzialna polityka lokalowa, przeciwdziałanie gentryfikacji i wykluczeniu. Miasto powinno korzystać też z narzędzi takich jak art. 16 Ustawy o Drogach Publicznych, wymuszając na deweloperach inwestycje w infrastrukturę, z której korzystać będą użytkownicy nowo budowanego kwartału.

celebrycka architektura BIG

W 2019 roku inwestor zaprezentował po raz pierwszy projekt nowej zabudowy w miejscu funkcjonującego wówczas jeszcze Centrum Handlowego Jupiter. Przygotowanie koncepcji zlecono prowadzonej przez duńskiego starchitekta Bjarke Ingelsa pracowni BIG. Projektant, który najlepsze lata swojej działalności zdaje się mieć już za sobą, a ostatnio znany jest głównie ze współpracy z prawicowymi populistami pokroju Jaira Bolsonaro, zaproponował rozwiązanie ze stałego repertuaru form swojej firmy. Ponad budynkiem zamkniętym dachem w formie trawiastych pagórków niemal lewitować miały wsparte jedynie na smukłych filarach prostopadłościenne bryły podniebnych biurowych kwartałów.

Propozycja ta zyskała niezrozumiałe wsparcie lokalnego środowiska. Wydaje się bowiem, że pod zielonym płaszczykiem i celebryckim PR-em udało się wtedy ukryć prawdziwy wymiar tej inwestycji — a więc budowę jednego z największych w stolicy centrów handlowych, zamkniętego kompleksu osadzonego w realiach sprzed dwudziestu lat. Koncepcja ta na szczęście nie doczeka realizacji, choć część z zaprezentowanego przez BIG układu urbanistycznego odnajdziemy też w koncepcji JEMS. To między innymi układ kwartałów czy charakterystyczne rozbicie zabudowy mieszkaniowej na mniejsze bloki budujące nieregularne kwartały oraz centralna przestrzeń zielona.

Dom Słowa Polskiego

fot. Wistula © Wikimedia

zmiana optyki

To, że przestrzeń zielona jest kluczowa dla powodzenia wizerunkowego tego typu dużych, złożonych projektów ma dwie główne przyczyny. Przede wszystkim w ostatnich latach temat przyrody w mieście stał się dominujący w dyskursie o przyjaznej przestrzeni zamieszkiwania. Koncepcje akceptowalne kilka lat temu, stają się obiektem miażdżącej krytyki dziś — co spotkało chociażby Plac Pięciu Rogów, a niebawem czeka też zapewne kompleks Muzeum Historii Polski. Betonoza w 2023 roku już nie przejdzie, a okraszając projekt mnóstwem zieleni, łatwo jest ukryć prawdziwe intencje czy problematyczne aspekty — co umiał wykorzystać już BIG.

Drugim powodem jest sama lokalizacja. Wola to dzielnica Warszawy, w której czas dojścia do parków jest jednym z najdłuższych w całej stolicy. W tej części miasta brakuje urządzonych obszarów zielonych, największy z nich ciężko rozpatrywać jako przestrzeń rekreacyjną, gdyż jest nim powązkowski cmentarz. Nic więc dziwnego, że nowa przestrzeń zielona może stać się ważnym aspektem dla sąsiadów inwestycji, którzy łatwiej zaakceptują w ten sposób jej skalę i oddziaływanie na otoczenie.

infrastruktura zazieleniona

Sam park w projekcie JEMS, a właściwie duży skwer w sercu założenia jest zresztą ciekawą formalnie propozycją, czerpiącą z historii i materii tego miejsca. Projektanci wykorzystali do wykreowania nowych przestrzeni zewnętrznych elementy hal największej niegdyś polskiej drukarni. Dom Słowa Polskiego zastąpić ma Park Słowa Polskiego z elementami konstrukcji niegdysiejszych hali.

wizualizacja parku

Zależy nam także na wykorzystaniu historycznego dziedzictwa. Elementy konstrukcyjne najciekawszych hal fabrycznych proponujemy wykorzystać jako bazę dla nowoczesnego, wielopoziomowego parku miejskiego, zielonej enklawy, której brakuje na Woli. To unikalne rozwiązanie architektoniczne w skali europejskiej, które pokazuje zupełnie inne spojrzenie na wykorzystanie historycznego charakteru zabudowy — tłumaczy Maciej Rydz, partner w pracowni JEMS Architekci.

Projektowana przestrzeń zielona ma więc być skomplikowaną, wielopoziomową strukturą z przeplatającymi się z roślinami elementami dawnych budynków. W przypadku tego typu założeń kluczowy jest dobór roślin, których utrzymanie i wzrost nie będzie wymagało ogromnych nakładów energii, pielęgnacji czy nawadniania. Drugą kwestią jest historyczność założenia i to, ile z oryginalnej tkanki rzeczywiście uda się zachować, a ile z projektowanych elementów będzie jedynie atrapą i pastiszem historycznych rozwiązań. Obawa ta nie jest bezpodstawna, bowiem przechadzając się po pobliskiej Fabryce Norblina czy Elektrowni Powiśle, trudno oprzeć się wrażeniu, że to całkiem nowe budynki w stylu retro, a nie zabytkowa materia.

sztuczny miastobraz

Poczucie sztuczności tych gentryfikowanych miejsc nie bierze się jedynie ze zbyt nowej i czystej, pozbawionej walorów zabytkowości architektury. To także funkcje i wykuratorowana, nadzorowana przez inwestora oferta lokali usługowych, jakie znaleźć można w realizacjach pokroju Browarów Warszawskich. Dobrane restauracje, uliczka sklepów spożywczych najpopularniejszych franczyz, sieciowe kawiarnie i apteki, drogie butiki i cukiernie. Wszystkie z biało-czarnymi szyldami o spójnych wymiarach, polach ochronnych i usytuowaniu. Trudno w takich warunkach zachować balans między uporządkowaną miejską przestrzenią a sztucznością centrum handlowego. To, co różni przestrzeń publiczną od galerii, to przede wszystkim cel jej istnienia i podejście do osób ją użytkujących.

wizualizacja ulicy

W domach towarowych projekt wymusza zachowania konsumentów, podbija sprzedaż, eksponuje towar i witryny. W przestrzeni publicznej wszyscy powinni być równi, powinna być otwarta i dostępna dla zróżnicowanych grup użytkowników. Powinna zapewniać za darmo możliwość spełnienia podstawowych potrzeb fizjologicznych, ale też możliwość wyrażania siebie czy manifestowania poglądów. Czy w prywatnej przestrzeni miejskiej w zarządzanym przez jednego dewelopera kwartale będzie można zorganizować protest? Czy osoby niezamożne będą czuły się tam dobrze?

zróżnicowana grupa takich samych osób

I tu dochodzimy do pytania, czym jest dobre miasto i jak je projektować? Przede wszystkim bowiem musi być to struktura zróżnicowana nie tylko przestrzennie, typologicznie i funkcjonalnie, ale też społecznie. A tego po projektowanym przez JEMS kompleksie trudno się spodziewać.

wizualizacja założenia

Dla mnie miasto jest wtedy prawdziwe, kiedy są takie sklepy, do których schodzi się rano po bułki, kiedy wychodzą panie z psami i gawędzą z sąsiadkami i kiedy pod drzewem przesiadują miejscowe „lumpy”. I to nie oznacza wcale, że jest niebezpiecznie. Mówię o typowej strukturze miasta, w której społeczeństwo było przemieszane. Mieszkali państwo profesorowie, mieszkał urzędnik i mieszkał facet, który zbierał butelki i złom — Magdalena Jaśkiewicz, urbanistka i wieloletnia szefowa Biura Planowania Przestrzennego w Krakowie.

Wokół Parku Słowa Polskiego powstać mają budynki z mieszkaniami, biurami, mieszkaniami na wynajem i potrzebnymi na co dzień usługami. I choć pozornie oferta mieszkaniowa jest zróżnicowana, to kierowana jest jednak do zamożnej klasy średniej i bogatych. Nie mamy bowiem w Polsce mechanizmów, takich jak funkcjonują, chociażby we Francji czy Wielkiej Brytanii, które wymuszałyby na deweloperach przekazanie części wznoszonych mieszkań do zasobu komunalnego czy na potrzeby taniego najmu. W tym kontekście niezwykle ważna jest odpowiednia polityka władz miasta, które powinny przeciwdziałać gentryfikacji okolicy, skokowi cen najmu mieszkań i wyprowadzce mniej zamożnych mieszkańców.

szerszy kontekst

Towarowa 22, wizualizacja

To, o co także powinno zadbać miasto, to szerszy kontekst inwestycji. Część Woli, przez którą przebiega ulica Towarowa to dynamicznie rozbudowująca się dzielnica biurowa ze szklanymi wieżowcami i kolejnymi food hallami. Brakuje tu jednak wysokiej jakości przestrzeni publicznej i infrastruktury. Centralny punkt okolicy, czyli rondo Daszyńskiego, to przeskalowany węzeł bez jakiejkolwiek formy. To czysta inżynieria ruchu i projekt drogowy bazujący na założeniach i modelach sprzed kilkudziesięciu lat. To samo powiedzieć można zresztą o dochodzących do ronda ulicach. Wielopasmowe miejskie autostrady, wąskie chodniki i wielokrotne kolizje pieszych z rowerzystami powodowane złymi rozwiązaniami w tym zakresie sprawiają, że przebywanie tu nie należy do przyjemnych.

rondo Daszyńskiego

Wypełniające dzielnicę nowe kwartały takie jak Towarowa 22, ale też istniejące już Browary Warszawskie, XIX Dzielnica czy planowana zabudowa na terenie Polfy projektowana przez BBGK na zlecenie NOHO, nigdy nie zaczną tworzyć spójnej całości pooddzielane od siebie tego typu barierami. Konieczne jest spinanie dzielnicy nowymi przejściami pieszymi i przejazdami rowerowymi w osiach mniejszych ulic i skracanie dróg dojścia pomiędzy ważnymi punktami okolicy.

Nowa Towarowa — wizualizacja skweru przy Rondzie Daszyńskiego

Potrzeba kreowania przestrzeni ulic jako przestrzeni publicznych, a nie infrastruktury drogowej. Taką próbą była koncepcja Nowej Towarowej. Było to wspólne działanie Muzeum Woli, Warszawskiego Oddziału SARP, Pracowni Badań i Innowacji Społecznej „Stocznia” oraz dwóch deweloperów. Poprzez cykl warsztatów i konsultacji społecznych wypracowano program przemian otoczenia ulicy Towarowej. Niestety do etapu realizacji nie doszło, a jedynymi śladami ówczesnej inicjatywy są zazielenione fragmenty wzdłuż torowisk tramwajowych.

plan

dobre praktyki i krytyczna analiza

Zrealizowany niedawno kompleks Browarów Warszawskich, także zaprojektowany przez biuro JEMS Architekci pokazuje, że do pracowni można mieć zaufanie w kwestiach kompozycji i struktury urbanistycznej. Kwartał wypełnił w sposób harmonijny lukę w zabudowie, stał się zwornikiem kilku rozdartych części dzielnicy, popularnym miejscem spacerów i wyznaczył nowe ciągi komunikacyjne. To, czego w Browarach zabrakło, to wrażliwość na aspekty społeczne i pewna doza spontaniczności, która tworzy autentyczny klimat miejsca.

W zarządzanej przestrzeni z wykuratorowaną ofertą nie ma miejsca na przypadkowość i nieprzewidywalność. Nic tam nie zależy od jej użytkowników, a raczej od konceptów marketingowych dewelopera. Czy tego typu projekty mają potencjał wspierania budowy lokalnej społeczności i troski o wspólne miejsce życia? Mogą mieć — ale muszą zostać spełnione warunki, zapewniające nie tylko zróżnicowanie estetyczne i przestrzenne, ale też społeczne i ekonomiczne, które wytworzą warunki do funkcjonowania bardziej inkluzywnej przestrzeni miejskiej.