Polski rynek mieszkaniowy się dywersyfikuje — do klasycznych inwestycji deweloperskich oferujących sprzedaż mieszkań, w ostatnich latach dołączyły obiekty (oraz stojące za nimi podmioty), które oferują lokale udostępniane w ramach najmu instytucjonalnego. Nowa formuła może stanowić alternatywę dla mieszkań wynajmowanych od prywatnych właścicieli, jest również atrakcyjna dla inwestorów. To jednak nie cały obraz, bo rozwój rynku najmu instytucjonalnego ma również swoją ciemną stronę.
Rynek nieruchomości dynamicznie się zmienia. Tam, gdzie jeszcze jakiś czas temu opłacało się stawiać mieszkania na sprzedaż, biurowce czy hotele, dzisiaj powstają mieszkania na wynajem w formule najmu instytucjonalnego, znanego też pod nazwą PRS lub BtR. PRS to z języka angielskiego Private Rental Sector, czyli zinstytucjonalizowana forma najmu, zazwyczaj mieszkań bądź mikroapartamentów, czasem też lokali usługowych. Obsługą obiektów zajmuje się wyspecjalizowany, z założenia prywatny podmiot gospodarczy. Z punktu widzenia prawa, prowadzenie działalności w trybie najmu instytucjonalnego jest więc pewnym ekwiwalentem najmu okazjonalnego, zarezerwowanego dla podmiotów prywatnych. Czym w praktyce charakteryzuje się ten rodzaj inwestycji i jakie konsekwencje rozwój tego rynku może mieć dla ładu urbanistycznego?
Mieszkania w formule PRS często oferowane są w wysokim standardzie, nie zawsze jednak z wysokim metrażem i odpowiednią infrastrukturą
fot.: Aaron Huber © Unsplash Free
instytucjonalny boom
Stosunkowo nowa formuła najmu instytucjonalnego świetnie przyjęła się na polskim rynku. Wedle raportu przygotowanego przez JLL Polska, sektor PRS w Polsce w 2023 roku oferował najemcom 16 tysięcy lokali. W najbliższych trzech lata ma być to już 40 tysięcy lokali. Raport publikowany przez ThinkCO przewiduje z kolei, że do 2028 roku ukończonych oraz planowanych będzie ponad 92 tysiące mieszkań w tej formule. Większość tego rodzaju inwestycji lokowana jest w dużych miastach — prawie połowa z nich znajduje lub znajdzie się na terenie Warszawy. Mimo wyższych cen w stosunku do najmu prywatnego, mieszkania w formule BTR dosyć szybko znajdują nowych najemców, prognozując dobrą rentowność takiego rozwiązania.
Jak PRS wpływa na architekturę mieszkaniową?
fot.: Kyle Glenn © Unsplash Free
PRS warty swojej ceny?
Autorzy „Przewodnika po PRS”, opublikowanego przez ThinkCO wskazują na szereg zalet, jakie zarówno dla inwestorów, jak i najemców mogą mieć budowle powstałe w formacie built-to-rent. W narracji prezentowanej przez raport budynki „pod wynajem” projektowane są z mniejszym naciskiem na osiągnięcie jak największej powierzchni użytkowej, oferują więcej przestrzeni komercyjnych oraz wspólnych, przekazywanych na użytek mieszkańcom. Na ich korzyść działa również konieczność uprzedniego urządzenia wnętrz, znika więc problem „stanu deweloperskiego”. Inwestorom na rękę z kolei może być stały przychód generowany przez wynajmowane mieszkania oraz możliwość dynamicznego dostosowywania portfela mieszkaniowego do warunków rynkowych. W przeciwieństwie do wynajmu od podmiotów prywatnych, najem instytucjonalny może dodatkowo zaoferować pewną dozę poczucia bezpieczeństwa — lokatorom nie grozi perspektywa nagłej zmiany formy użytkowania lokalu, na przykład przez właściciela, który zdecyduje się tam wprowadzić.
Lokowanie budynków PRS jest niejasne z punktu widzenia prawa urbanistycznego
fot.: Scott Graham © Unsplash Free
PRS a miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego
O ile polskie prawodawstwo zadbało o to, by uregulować stosunki pomiędzy wynajmującymi a najemcami, to wciąż niejasna jest sytuacja w zakresie prawa urbanistycznego. Tego rodzaju obiekty nierzadko powstają na działkach, które w miejskich dokumentach urbanistycznych figurują jako tereny przeznaczone pod zabudowę usługową z funkcją zamieszkania zbiorowego. Pisaliśmy jakiś czas temu o tego rodzaju przedsięwzięciach na terenie Poznania, jednak podobne realizacje pojawiają się w całej Polsce.
[...] stosunkowa nowość modelu instytucjonalnego rynku mieszkań na polskim rynku przejawia się brakiem stosownych kwalifikacji prawnych wobec takich inwestycji, a przez to występuje niejednolita praktyka rynkowa. W perspektywie znacznego wzrostu tego sektora na polskim rynku nieruchomości istotnym i niezbędnym wydaje się prawidłowe określenie kwalifikacji inwestycji na instytucjonalnym ryku mieszkań, w szczególności w MPZP. Rozbieżności kwalifikacyjne wynikają przede wszystkim z położenia tego modelu na granicy dwóch podstawowych celów z jakimi instytucjonalny rynek mieszkań jest kojarzony, tj. z celami mieszkaniowymi oraz celami usługowymi.
[1].
Niekontrolowany przez prawo proces zabudowywania miast obiektami projektowanymi na użytek w formule PRS może negatywnie wpłynąć na ład przestrzenny w miastach. O opinię na ten temat zapytaliśmy Piotra Chuchacza, członka fundacji ArchiPrawo.
To zagadnienie jest fundamentalnym problemem, jaki niesie ze sobą pojawienie się sektora najmu instytucjonalnego, w obecnych warunkach prawnych. W szczególności wobec polityki przestrzennej (nie)realizowanej w naszym kraju. Ponosimy konsekwencje modernistycznych zasad kształtowania miast, w myśl których plany miejscowe często wyznaczają tereny zabudowy o mniej lub bardziej hermetycznie określonych funkcjach. Niewiele jest stref mieszanych, tak zaplanowanych, aby zasada: „tam gdzie mieszkasz, tam pracujesz, a wokół tego miejsca żyjesz”, miała swoje odzwierciedlenie w rzeczywistości i przestrzeni.
Pojawienie się, w omawianych warunkach prawnych i rynkowych, mającego duże tendencje wzrostowe, sektora najmu instytucjonalnego, stanowi zagrożenie dla przestrzeni miejskiej. Wynika to stąd, że plany miejscowe w znacznym stopniu są nieprzygotowane pod względem infrastrukturalnym, w tym komunikacyjnym, do dużej intensywności zabudowy faktycznie mieszkaniowej, w nieprzewidzianych dla „klasycznej” mieszkaniówki, obszarach.
— pisze Piotr Chuchacz.
jak zbudować PRS
Okazuje się jednak, że pojawienie się formuły najmu instytucjonalnego na polskim rynku to nie tylko alternatywna forma inwestycji deweloperskiej oraz zagrożenie dla ładu urbanistycznego, ale też, pewien typ budynków, którego cechy wynikają ze specyfiki polskiego prawa.
Czysto teoretycznie projektowanie tradycyjnej „mieszkaniówki” nie powinno zasadniczo różnić się od projektowania budynków dla sektora najmu instytucjonalnego (ang. Private Rented Sector, czyli PRS).
Dla polskiego rynku nieruchomości jest to jednak nowy model biznesowy. Przepisy nie przewidują jeszcze jednolitych zasad projektowania tych dwóch rodzajów zabudowy mieszkaniowej. Stąd też budynki mieszkalne reprezentujące oba typy, a także ich otoczenie, mogą różnić się na wielu płaszczyznach.
Podstawowe różnice obu rodzajów zabudowy determinują definicje i zasady zawarte w ustawie Prawo Budowlane oraz w rozporządzeniu ws warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Budynek z mieszkaniami pod wynajem, po spełnieniu kilku dodatkowych wymogów wynikających z innych przepisów (rozporządzenie w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie), mieści się w definicji budynku zamieszkania zbiorowego, a nie budynku mieszkalnego. Mamy więc do czynienia z budynkiem poniekąd usługowym. Tymczasem „klasyczny” budynek z mieszkaniami, bez dodatkowego zastrzeżenia, że „pod wynajem”, to budynek mieszkalny wielorodzinny. A taka kwalifikacja wiąże się z dodatkowymi obowiązkami projektowymi oraz realizacyjnymi.
— wyjaśnia Piotr Chuchacz z fundacji ArchiPrawo.
Z zewnątrz budynki PRS w zasadzie niczym nie różnią się od typowej mieszkaniówki. Diabeł tkwi jednak w szczegółach:
Zakwalifikowanie budynku do odpowiedniej grupy definicyjnej niesie z sobą korzyści, które często pozwalają na znacznie szybszy zwrot kosztów inwestycji i generowanie zysków. Dla budynku niemieszkalnego (w tym hotelowego):
– nie obowiązuje odległość od granicy działki wynosząca 5,0 m, jak dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego o więcej niż czterech kondygnacjach nadziemnych;
– nie ma wymogu zaprojektowania placu zabaw lub lokalizowania planowanej zabudowy w jego okolicy;
– nie ma konieczności spełnienia wskaźnika ilości miejsc postojowych przypadających na każdy lokal, który w planach miejscowych zasadniczo różni się dla budynków mieszkaniowych i usługowych – w tym dla usług hotelowych;
– nie obowiązuje minimalna odległość, na jaką trzeba odsuwać miejsca postojowe dla samochodów od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi; nie ma też limitu ilościowego dla „przysuwania” miejsc postojowych dla niepełnosprawnych do okien budynku;
– nie trzeba wydzielać osobnych pomieszczeń dla wózków i rowerów;
– nie ma wymogu przeznaczenia minimum 25% powierzchni terenu inwestycji na zieleń (jeżeli plan miejscowy nie zawiera żadnych wskazań w tej kwestii);
– nie ma konieczności spełnienia warunków nasłonecznienia mieszkań / lokali (co jest „wisienką na torcie”);
Te różnice, pomimo ostrzejszych zasad ochrony przeciwpożarowej dla budynków usługowych w porównaniu z mieszkalnymi wielorodzinnymi, stanowią przynętę na tyle atrakcyjną biznesowo, aby inwestor zdecydował się na zmianę charakteru zabudowy, w ramach obowiązujących definicji budynków. Powstające w systemie PRS budynki, to dla podmiotów inwestujących w nieruchomości, intratny sposób na dopełnienie portfeli inwestycyjnych, przez regularny dochód pochodzący z wynajmu lokali mieszkalnych.
Co więcej – również forma własności lokali niesie ze sobą odmienne, mniej dotkliwe, konsekwencje, dotyczące odpowiedzialności inwestora w stosunku do przyszłych mieszkańców. Nie występuje tu bowiem zagrożenie powstania roszczenia odszkodowawczego związanego z zakupem mieszkania obarczonego błędami projektowymi czy wykonawczymi, skoro użytkownik lokalu nie nabywa, a jedynie z niego korzysta na podstawie umowy najmu. W tej formule, często inwestor jest jednocześnie projektantem, wykonawcą robót budowlanych, a następnie nawet zarządcą zrealizowanego budynku.
by nie wylać dziecka z kąpielą
Korzystne dla deweloperów warunki prawne sprawiają, że rynek PRS w Polsce w ostatnim czasie eksplodował. Chociaż na ten moment mieszkania wynajem w formule instytucjonalnej stanowią jedynie 0.1% polskiego zasobu mieszkaniowego, przewidywania pokazują, że rynek ten będzie rozwijał się w tempie niemal wykładniczym. W obliczu tak intensywnego wzrostu sygnalizowane przez prawników, architektów i urbanistów problemy mają niezwykłą wagę, a powstawanie podobnych inwestycji w takich miejscach, jak Jezioro Maltańskie w Poznaniu jest tego najlepszym dowodem. Czy polskie prawodawstwo nadąży za pomysłami inwestorów, zanim krajobrazy miast bezpowrotnie zapełnią się nieprzewidzianymi przez urbanistów zespołami zabudowy?
Przemysław Ciępka
[1] Nieruchomości 2023; IV Wydanie elektroniczne; s. 309-325
