Polityka mieszkaniowa już istnieje

29 grudnia '22

osiedle w Dębicy przy ul. Ratuszowej, PFR Nieruchomości (proj.: EMA Studio)

fot.: PFR Nieruchomości

...

Artykuł z numeru A&B 09|2022

Joanna Erbel i Zuzanna Mielczarek przekonują, że zarówno w skali krajowej, jak i lokalnej władze dysponują odpowiednio przygotowanymi narzędziami prowadzenia polityki mieszkaniowej — długofalowej oraz interwencyjnej. Jakie to możliwości, gdzie udało się je wdrożyć i dlaczego tak rzadko się z nich korzysta?

Alicja Gzowska: Zuza, niedawno w swoim artykule dla Krytyki Politycznej [współaut. Kamil Trepka, 15.06.2022 — przyp. red.] opublikowałaś informację, że w 2021 roku oddano w Polsce prawie 235 tysięcy mieszkań, z czego około 1800 zostało zrealizowanych przez Polski Fundusz Rozwoju Nieruchomości (PFRN). Czy właśnie tak wygląda skala kształtowania polityki mieszkaniowej w Polsce?

Zuzanna Mielczarek: To zbyt duże uogólnienie. PFRN to tylko jeden z elementów układanki, odpowiedzialny głównie za realizację, we współpracy z samorządami, mieszkań przeznaczonych na wynajem. Czynsze są rynkowe, ale można się ubiegać o dopłaty, dlatego jest to opcja skierowana do klasy średniej.

Zuzanna Mielczarek — Architektka, badaczka architektury. Specjalistka do spraw projektów innowacyjnych i społecznych w PFR Nieruchomości. W Narodowym Instytucie Architektury i Urbanistyki zajmuje się kuratorstwem wystaw i projektów popularyzatorskich. Absolwentka Wydziału Architektury w Delft w Niderlandach, doktorantka Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej w dziedzinie inkluzywnego mieszkalnictwa. Razem z Kamilem Trepką prowadzi „Podcast mieszkaniowy” Krytyki Politycznej.

Alicja: Czyli dostępne mieszkania na wynajem w ramach programu Mieszkanie Plus?

Zuzanna: Tak — jako część polityki mieszkaniowej, dzięki której powstaje nowa tkanka; oprócz PFRN są tu także choćby Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) czy aktualnie Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM).

Joanna Erbel: Mieszkanie Plus było jednym z elementów uruchomionego w 2016 roku Narodowego Programu Mieszkaniowego. W jego realizację zaangażowana była też spółka córka Banku Gospodarstwa Krajowego BGK Nieruchomości (obecnie PFR Nieruchomości), która powstała wcześniej, za czasów Platformy Obywatelskiej, żeby realizować program Fundusz Mieszkań na Wynajem.

Joanna Erbel — Socjolożka, działaczka miejska, ekspertka do spraw mieszkaniowych. Założycielka Fundacji Blisko zajmującej się wspieraniem aktywności lokalnych i tworzeniem wiedzy na temat innowacji mieszkaniowych. Koordynowała prace nad przygotowaniem polityki mieszkaniowej i programu Mieszkania2030 dla m.st. Warszawy. W latach 2017–2020 zajmowała się tematem innowacji mieszkaniowych w PFR Nieruchomości. Członkini Rady Fundacji Rynku Najmu. Członkini Zarządu PLZ Spółdzielni. Liderka klubu samorządowego w CoopTech Hub, pierwszego w Polsce centrum technologii spółdzielczych, które stawia sobie za cel tworzenie wspólnoty opartej na zaufaniu przez cyfrowy restart spółdzielczości i budowanie lokalnego ekosystemu współpracy. Współautorka raportów CTH — Spółdzielczy Plan Odbudowy (2021) oraz Spółdzielcza transformacja (2022). Autorka książek „Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej” (2020) oraz „Wychylone w przyszłość. Jak zmienić świat na lepsze” (2022). Współpracowniczka Fundacji A/typowi, działającej na rzecz neuroróżnorodności.

Alicja: Czyli mamy ciągłość?

Joanna: Tak, w pewnym sensie to jest spójna wizja, ale są różnice, na przykład w kwestii dojścia do własności. Fundusz Mieszkań na Wynajem był skierowany do tej mitycznej mobilnej klasy średniej, która miała podróżować pomiędzy dużymi miastami, i był pierwszym krokiem w kierunku mieszkalnictwa na wynajem. W końcu przywiązywanie ludzi kredytami do mieszkań jest przeciwieństwem mobilności. Gdyby nie ten program i dość czasochłonne zabiegi związane z powołaniem spółki BGK Nieruchomości (trwało to dwa lata), to PiS musiałby od zera tworzyć strukturę, co opóźniłoby budowę mieszkań na wynajem zarządzanych przez krajowy podmiot. Obraz tej ciągłości zaciemnia też fakt, że komunikacja wokół Mieszkania Plus była niejednorodna i zmienna. Spółka mówiła o mieszkaniach na wynajem z czynszem innym niż komercyjny, ale jednak ustalonym na takim poziomie, żeby to były samofinansujące się inwestycje z zyskiem dla BGK. Równolegle część polityków PiS — wśród nich minister Andrzej Adamczyk — jeździła po Polsce i mówiła, że to będą tanie mieszkania, takie jak mieszkania komunalne, co powodowało bardzo dużo napięć.

nowa ekodzielnica w Chrzanowie, koncepcja architektoniczno-urbanistyczna (proj.: Aleksandra Wasilkowska)

Zuzanna: W debacie publicznej ten program funkcjonuje często jako nieudany, podczas gdy w zeszłym roku on naprawdę nabrał rozpędu i zostało zrealizowanych dość dużo inwestycji. Sama spółka PFR Nieruchomości od początku swojej działalności wybudowała ponad 5 tysięcy mieszkań, a w obliczu kryzysu każde mieszkanie jest na wagę złota.

Joanna: Napięcia wynikają też z obietnicy 100 tysięcy mieszkań, nierealnej do spełnienia przy raczkującym programie. Są też niespełnione oczekiwania w temacie kilku tysięcy mieszkań, które miały powstać na gruntach PKP. Największe z nich — Wolne Tory w Poznaniu i Odolany w Warszawie — nie powstały. Ponadto zmieniły się zasady wpływające na koszty — gdy na początku wytyczne do tego programu wymyślał Mirosław Barszcz, to działki do BGK miały być wnoszone niekomercyjnie, aportem, podobnie jak do TBS-ów, co by odjęło mniej więcej 20–30 procent ceny mieszkania.

Zuzanna: Spółka PFR Nieruchomości zarządza aktywami dwóch funduszy inwestycyjnych — Funduszu Mieszkań na Wynajem i Funduszu Mieszkań dla Rozwoju. Pierwszy z nich jest ofertą komercyjną. W ramach drugiego realizowana jest rynkowa część rządowego programu mieszkaniowego. W tym drugim czynsze są rynkowe, ale najemcy mogą się ubiegać o dopłaty do czynszu. Wynoszą one od 300 do nawet 800 złotych miesięcznie i to jest ten element społeczny.

nowa ekodzielnica w Chrzanowie, koncepcja architektoniczno-urbanistyczna (proj.: Aleksandra Wasilkowska)

Joanna: Tak, chodziło o zwiększenie ich dostępności bez zaburzania modelu komercyjnego, bez zwiększania zadłużenia państwa. Dlatego to nie inwestycje są prowadzone z dopłatami. Program Mieszkanie na Start obniża wysokość czynszu, jednak jedynie przez piętnaście lat. Inny temat to kwestia dojścia do własności. Na pewnym etapie dojście do własności miało funkcjonować tylko w małych miejscowościach — tam, gdzie w interesie gminy leży „przywiązanie” ludzi do ziemi. Były też różnice w podejściu do tych obu filarów na poziomie projektowym. Dla Funduszu Mieszkań na Wynajem kupowano gotowe projekty, Mieszkanie dla Rozwoju, czyli dawniej część Mieszkania Plus, opiera się zaś głównie na projektach robionych od zera i standardach ustalanych wewnątrz spółki.

Zuzanna: Nawet nie tylko wewnątrz spółki — część inwestycji, które są już w budowie (np. Wrocław Kolejowa — proj.: B2 Studio; Nowy Nikiszowiec — proj.: 22Architekci czy osiedle w Katowicach przy ulicy Korczaka — proj.: Kuryłowicz & Associates), wybrano w konkursach architektonicznych organizowanymi między innymi z SARP i przedstawicielami miasta, którzy zasiadali w jury. Tradycja konkursów jest kontynuowana teraz, przy okazji konkursu na dostępny plac zabaw, organizowanego z Fundacją Integracja.
Joanna: Założenia w zakresie jakości przestrzeni były ostatecznie podobne w przypadku obu funduszy. W Funduszu Mieszkań na Wynajem też chodziło o tworzenie standardów i dbanie o to, aby te mieszkania były tanie w utrzymaniu. Pisałam o tym w mojej książce „Poza własnością”.

nowa ekodzielnica w Chrzanowie, koncepcja architektoniczno-urbanistyczna (proj.: Aleksandra Wasilkowska)

Alicja: Ile mieszkań powstaje z tego Funduszu?

Zuzanna: W 2021 roku oddano 80 mieszkań z Funduszu Mieszkań na Wynajem, a łącznie przez cały okres działania programu ponad 1900. Z kolei w 2022 rozpoczęto budowę kolejnych dwóch inwestycji, które nie były nabytymi gotowcami — w sumie to około 380 mieszkań w Poznaniu i Łodzi.

Joanna: Program Fundusz Mieszkań na Wynajem powstał, aby przecierać szlaki dla komercyjnego rynku najmu, i to pod tym programem został potem wprowadzony najem instytucjonalny, przygotowano ramy prawne. Tutaj sukcesem było wypracowanie nowych rozwiązań prawnych, a nie sam wolumen mieszkań.

osiedle Nowy Nikiszowiec (proj.: 22architekci)

fot.: PFR Nieruchomości

Alicja: Mamy tutaj spore niedobory, tym bardziej dotkliwe wobec napływu uchodźców z Ukrainy.

Zuzanna: To prawda, problemem jest niedobór dostępnych mieszkań, mieszkań komunalnych czy innych form społecznych dla samych mieszkańców Polski, więc tym bardziej ten zasób nie jest w stanie odpowiedzieć na potrzeby nowo przybyłych. Dlatego w tej pierwszej fali uchodźców z Ukrainy pojawiła się społeczna reakcja przyjmowania tych osób pod własny dach, bo w zasadzie nie było innego rozwiązania.

Joanna: Trudno oczekiwać, żeby były puste mieszkania dla 2 milionów uciekających ludzi.

Zuzanna: PFRN udostępniło takim osobom mieszkania w Krakowie, Dębicy i Mińsku Mazowieckim, ale to jest rozwiązanie tymczasowe. Brakuje długoterminowych rozwiązań systemowych na większą skalę. Pewnie rozwiązaniem mogłoby być uruchomienie pustostanów komunalnych.

osiedle Nowy Nikiszowiec (proj.: 22architekci)

fot.: PFR Nieruchomości

Joanna: Mieliśmy taki pomysł tutaj na Mokotowie. W wyniku pospolitego ruszenia zostały gruntownie rozpoznane zasoby i w krótkim czasie okazało się, że mamy ponad czterdzieści dużych, co najmniej dwupokojowych mieszkań. Zaproponowaliśmy, żeby władze dzielnicy, a konkretnie Zarząd Gospodarowania Nieruchomościami (ZGN) pozwolił nam, jako mieszkankom tej okolicy, pomóc te mieszkania remontować — w takiej formule, która jest znana gminie w postaci inicjatywy lokalnej: społeczność daje swoją pracę, gmina wnosi aportem to, co ma, czyli skwerek lub pustostan, i ktoś dorzuca ewentualnie swoje pieniądze. Zakładaliśmy, że w tym konkretnym przypadku know how może dać społeczność z wykształceniem architektonicznym, a materiały przekażą firmy budowlane. I to był pomysł, który w ogóle nie spotkał się z żadną reakcją ze strony urzędu.

Zuzanna: Przeraża to, że miasto nie chce skorzystać z kapitału siły i chęci przy projektach mieszkaniowych. Nasi znajomi w Iwano-Frankiwsku realizują projekt Co-HATY (który pokazywaliśmy razem z Kacprem Kępińskim na wystawie Narodowego Instytutu Architektury i Urbanistyki, „Poliperyferia”), czyli dokładnie taką akcję w odpowiedzi na zwiększenie liczby krajowych migracji do tego miasta. Remontują pustostany razem z osobami, które będą je zamieszkiwały, przy współpracy z uczelnią i miastem. To jest bardzo zaawansowane i zaczyna mieć ramy systemowe, zdobywają inwestorów.

Joanna: W Polsce też jest taka formuła, nazywa się „mieszkania do remontu”. W Warszawie nie udało się jej wdrożyć. Głównym argumentem jest to, że jakość wymiany instalacji czy poważniejszych rzeczy, które tam mieszkańcy chcieliby robić, może nie być akceptowalna dla urzędu. W Gdańsku taki program działa.

osiedle Nowy Nikiszowiec (proj.: 22architekci)

fot.: PFR Nieruchomości

Zuzanna: Więc łatwiej, żeby mieszkania stały puste.

Joanna: …i dalej niszczały, bo, jak wiemy, nieużywane mieszkania mają większą szansę zarosnąć grzybem niż te, o które ktoś dba.

Zuzanna: Pustostany wszelkiego rodzaju, nie tylko mieszkania, ale też biurowce i centra handlowe, mają największy potencjał do wykorzystania w polityce mieszkaniowej. Nie tylko ad-hocowej w obliczu kryzysu. Typologia wieżowca-biurowca ma bardzo duży potencjał, żeby stać się cohousingową mieszkaniówką na stałe. Myślę, że niedługo to rozwiązanie samo nadejdzie, w wyniku zmian sposobów pracy, robienia zakupów zostanie dużo pustych budynków, które mają zazwyczaj dobre lokalizacje w centrum albo są dobrze skomunikowane.

Joanna: Są lepiej skomunikowane niż większość nowych osiedli.

Zuzanna: To zabawne, że może się stać tak, że zamieszkiwanie przeniesie się do opuszczonych budynków, z powrotem do centrów miast, a osiedla na przedmieściach zaczną się wyludniać.