„Rolą deweloperów jest konkurować na rynku jakością realizowanych budynków” – rozmowa z Michałem Leszczyńskim

Marta Kulawik

09 grudnia '24

Michał Leszczyński

fot.: archiwym prywatne M. Leszczyńskiego

...

Na temat zmian w przepisach i związanych z nimi konsekwencjach oraz o różnicach i podobieństwach i szukaniu sposobu na pogodzenie sprzecznych interesów Marta Kulawik rozmawia z Michałem Leszczyńskim, prawnikiem z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Michał LESZCZYŃSKI — Ekspert prawa procesu inwestycyjnego, legislator, absolwent Krajowej Szkoły Administracji Publicznej. Od 2012 roku w resorcie budownictwa zajmował się tworzeniem otoczenia regulacyjnego sektora nieruchomości. W latach 2019–2023 dyrektor biura odpowiedzialnego za planowanie urbanistyczne i strategię rozwoju regionalnego w Centralnym Porcie Komunikacyjnym. Od 2023 roku prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich, zajmujący się planowaniem przestrzennym, procesem budowlanym, zrównoważonym rozwojem. Ekspert doradzający w procesach inwestycyjnych po stronie publicznej oraz prywatnej. Członek zespołu w projekcie naukowym „Nowy model regionalnego i miejscowego planowania przestrzennego dla zapewnienia odporności i bezpieczeństwa struktury przestrzennej Polski, w kontekście współczesnych wyzwań rozwojowych”. Prelegent na listopadowym kongresie OEES w Krakowie (www.oees.pl).

Marta Kulawik: Jest pan prawnikiem od lat obecnym w sektorze budownictwa, a od zeszłego roku związanym z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich. Do jakich zmian w prawie pan dąży w ramach działalności w PZFD?

Michał Leszczyński: W PZFD odpowiadam za obszar procesu inwestycyjnego i zrównoważonego rozwoju. Mamy sformułowaną i opublikowaną listę kilkudziesięciu zmian w przepisach, które sprawiłyby, że proces inwestowania stałby się bardziej przewidywalny, szybszy, po prostu lepszy — zarówno dla samorządów, jak i dla inwestorów. Przypomnijmy, że długi proces inwestycyjny dotyka tak samo komercyjnego dewelopera, jak i spółkę budującą TBS czy mieszkania komunalne. Podam przykład zmiany, o którą zabiegamy. Chcemy otwarcia katalogu inwestycji uzupełniających, które deweloper realizuje w nowym trybie ZPI — żeby gminy miały więcej możliwości realizacji swoich zadań „rękami dewelopera”. To dla nas korzystne, bo jeżeli w tym katalogu znajdzie się na przykład remont gminnych pustostanów (dzisiaj nieobecny), miasta będą bardziej skłonne szybko uchwalać plany miejscowe w trybie ZPI. Wszyscy na tym skorzystają.

Marta Kulawik: Jak te zmiany mogłyby się przełożyć w praktyce na rynek mieszkaniowy w Polsce?

Michał Leszczyński: W polskich miastach mamy gigantyczny potencjał tworzenia lepszych dzielnic, lepszych osiedli, co można robić szybciej niż dotychczas. Niestety poza zmianami prawnymi wymaga to również budowania kultury organizacyjnej, w której współpraca miasta gospodarza z inwestorami polega na transparentnym negocjowaniu warunków inwestowania. Sytuacja, w której Miasto nie rozmawia z inwestorem, bojąc się na przykład ruchów miejskich, jest niekorzystna dla interesu publicznego. Dialog w procesie inwestycyjnym jest potrzebny, nie da się zoptymalizować rozwiązań funkcjonalnych inwestycji w drodze wymiany urzędowych pism. Nowe Żerniki we Wrocławiu to przykład dialogu bazującego na autorytecie ówczesnego architekta miasta.

Marta Kulawik: Co stanowi obecnie największe wyzwanie na polskim rynku mieszkaniowym?

Michał Leszczyński: Dzisiaj największym wyzwaniem dla sytuacji mieszkaniowej jest niezwykle niski priorytet tych zagadnień na poziomie rządowym, co przekłada się na brak sterowności i sprawczości w tym obszarze. Wciąż formalnie realizujemy Narodowy Program Mieszkaniowy Beaty Szydło z 2016 roku, a kompleksową politykę mieszkaniową zastępują serie punktowych zapowiedzi: zrobimy to, wprowadzimy tamto. Poprawienie absurdalnego przepisu o wymogu 1,5 miejsca parkingowego na lokal zajmuje już niemal rok, jaką perspektywę czasową przyjąć zatem dla kompleksowych, trudnych zmian?
Tymczasem zwiększenie udziału publicznego mieszkalnictwa w rocznej produkcji mieszkaniowej z obecnych 2 procent do, powiedzmy, 4 oznacza konieczność uruchomienia gigantycznej machiny: od finansowania, przez planowanie, gospodarkę gruntami, po budowę. Takich programów nie realizuje się konferencjami prasowymi, tylko mrówczą, benedyktyńską pracą setek urzędników, planistów i inżynierów. Nie ma tu „nisko wiszących owoców” — brakuje dobrych gruntów, infrastruktury, zespołów realizacyjnych. To zadanie zdecydowanie przekraczające kadencję. Może w tym tkwi problem.

Marta Kulawik: Zgadzam się, czas trwania kadencji to hamulec wielu długofalowych działań i kompleksowych reform. Przyjrzyjmy się deweloperom, bo mają obecnie największy wpływ na kształtowanie miast. Jaka w związku z tym powinna być ich rola?

Michał Leszczyński: Muszę częściowo polemizować z tą tezą. Owszem, deweloperzy są odpowiedzialni za 60 procent budowanych w Polsce mieszkań oraz zdecydowaną większość tkanki biurowej, komercyjnej i logistycznej. W tym sensie efekt działalności deweloperskiej najszerzej widać w krajobrazie miejskim. Natomiast nie dysponujemy większością narzędzi, które pozwalają na poprawę sytuacji polskich miast — nie planujemy sieci drogowej, terenów zieleni, infrastruktury transportowej i społecznej. To rola miast, którym od ponad stulecia przysługują kompetencje planowania, parcelacji, nabywania gruntów etc. Na zabezpieczonym gruncie deweloper może wybudować park albo nawet szkołę na swój koszt, jeżeli pozwala na to skala jego inwestycji — tak się dzieje w trybie demonizowanej specustawy mieszkaniowej, której realne efekty funkcjonowania są radykalnie odmienne od społecznego obrazu. Deweloperzy powszechnie budują również drogi, zobowiązuje ich do tego ustawa, rocznie to skala zaangażowania sięgająca setek milionów złotych — tylko w dużych miastach.
Po tym wstępie mogę powiedzieć, że rola deweloperów jest konkurować na rynku jakością realizowanych budynków — tak zdefiniowana misja służy również miastom. Misją miast jest natomiast zapewnić mieszkańcom wysoką jakość życia poprzez korzystanie ze swoich kompetencji, również władczych.

planowanie i strategia to najważniejsze wyzwanie, przed którym stoją dzisiaj polskie miasta po zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Marta Kulawik: Co realnie robi PZFD, aby tę misję realizować?

Michał Leszczyński: Rdzeniem naszych działań jest prawo — opiniujemy propozycje legislacyjne, postulujemy o wprowadzenie pewnych rozwiązań, szkolimy firmy członkowskie i rozwiązujemy ich problemy w dialogu z władzami centralnymi oraz — co ważne — w dialogu z władzami największych polskich miast. Przyjmujemy standardy etycznego postępowania deweloperów oraz promujemy dobre praktyki, zwłaszcza w obszarze zrównoważonego rozwoju. Polska jako pierwszy kraj UE wypracowała między branżą deweloperską i bankową standardy stosowania Taksonomii zrównoważonego budownictwa. Członkostwo w PZFD jest swoistym znakiem jakości dewelopera.

Marta Kulawik: Kolejną grupę, której interesy są często sprzeczne z dobrem ogółu, stanowią szeroko pojęci inwestorzy. Z inwestycjami różnego typu (przemysłowymi, turystycznymi, mieszkaniowymi) niemal zawsze wiążą się kontrowersje, bo nieraz mimo dużego wpływu na rozwój niosą z sobą wiele obaw, chociażby ekologów. Czy Zintegrowany Plan Inwestycyjny ma szansę to zmienić?

Michał Leszczyński: ZPI jest sposobem uchwalenia planu miejscowego, a zatem aktualne jest stwierdzenie, że gmina mając władztwo planistyczne, może uchwalić dobry albo zły plan — w granicach prawa. Zaletą ZPI jest możliwość negocjowania warunków powstania konkretnej inwestycji z konkretnym inwestorem, z szerokim udziałem społeczeństwa (konsultacje społeczne, całość dokumentacji w BIP). Negocjacjom podlega również zakres świadczeń inwestora związanych z inwestycją — w przypadku na przykład uciążliwego zakładu produkcyjnego umożliwia to transparentną rozmowę o pewnych działaniach kompensacyjnych w gminie wykraczających poza ustawowe minimum.

Projekt 22, Łódź — projekt znajduje się w strefie wielkomiejskiej, obszarze centrum miasta, gdzie obowiązuje MPZP, ale wyłącza on funkcję zabudowy mieszkalnej. Celem projektu jest osiągniecie ekonomicznie uzasadnionej skali funkcji mieszkalnej (w miejsce istniejącej biurowej) oraz uzyskanie nowej jakości zabudowy w reprezentacyjnej części kwartału Centrum; postępowanie w trybie lex deweloper jest w tym wypadku panaceum na obowiązujący przepis o konieczności lokowania w tych kwartałach funkcji usługowej; lex deweloper umożliwi również zbilansowanie i zracjonalizowanie udziałów procentowych funkcji mieszkalnej i biurowej, znacząco poprawi charakter zabudowy i naturalną funkcjonalność tej części ścisłego centrum

wiz.: © Projekt 22

Marta Kulawik: W jaki sposób to narzędzie planistyczne ma wpłynąć pozytywnie na to, co powstanie?

Michał Leszczyński: ZPI jest próbą systemowego osadzenia trybu „planu na wniosek”, który w ostatnich latach zawarty był w specustawie mieszkaniowej. Niestety, zamiast skorzystać z dorobku stosowania specustawy, trochę na siłę napisano nowe przepisy, co już powoduje konieczność ich nowelizacji. Wyraźne plusy to możliwość negocjowania warunków lokalizacji konkretnej inwestycji i czas wymagany na uchwalenie planu miejscowego.

Marta Kulawik: A jak wygląda procedura uchwalania ZPI?

Michał Leszczyński: W wielkim skrócie: inwestor składa wniosek zawierający projekt planu miejscowego, który niemal od razu trafia pod obrady rady gminy w celu uzyskania wstępnej zgody na procedowanie. Następnie negocjowane jest brzmienie planu oraz umowa urbanistyczna, które trafiają do konsultacji, uzgodnień i opiniowania. Po przejściu tych etapów dokumenty zostają na radzie gminy uchwalone bądź odrzucone.

wiz.: © Projekt 22

Marta Kulawik: Czy w Zintegrowanym Planie Inwestycyjnym jest miejsce na interpretowanie zapisów w taki sposób, aby nagiąć je z korzyścią dla jednej strony?

Michał Leszczyński: ZPI to tryb uchwalania planu miejscowego, bez wątpienia działamy więc w warunkach władztwa planistycznego, w ramach którego gmina może swobodnie kształtować rozwiązania w zakresie przeznaczenia i sposobu zagospodarowania nieruchomości. Jeżeli przez „naginanie” rozumiemy mechanizm, który na przykład pozwala zwiększyć parametry inwestycji w zamian za dodatkowe świadczenia dewelopera na rzecz gminy, to podkreślmy, że tak działają mechanizmy w wielu państwach rozwiniętych — z korzyścią dla interesu publicznego, którego strażnikiem pozostają władze miasta.

Marta Kulawik: W takim razie czym się różni Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej [ULIM — przyp. red.] od Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, a co mają z sobą wspólnego?

Michał Leszczyński: W trybie specustawy mieszkaniowej inwestor ma szansę w zrozumiały sposób pokazać założenia inwestycji, składa bowiem koncepcję urbanistyczno-architektoniczną. Tego elementu zabrakło w trybie ZPI, w którym wnosi się projekt planu miejscowego — to jedna z wad tej instytucji, na które zwracamy uwagę.

budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w Łodzi przy al. Mickiewicza prowadzony w trybie lex deweloper

proj.: Design lab group, zespół autorski: Maciej Taczalski, Karolina Taczalska, Mateusz Cyganek, Artur Piórek, Marta Golec, Daria Bartosik

Marta Kulawik: Czy pana zdaniem ZPI sprawdzi się w praktyce lepiej niż ULIM?

Michał Leszczyński: ZPI z pewnością sprawdzi się w przypadku inwestycji innych niż mieszkaniowe. Branże odnawialnych źródeł energii czy logistyki bardzo potrzebowały takiego rozwiązania. Jeśli chodzi o inwestycje mieszkaniowe, tak jak mówiłem wcześniej, kilka zmian stanowi krok w tył w stosunku do specustawy. Uważam, że ministerstwo powinno podejść pragmatycznie i kopiować to, co sprawdziło się w praktyce.

Marta Kulawik: Chciałabym jeszcze zapytać o pański udział w projekcie naukowym „Nowy model regionalnego i miejscowego planowania przestrzennego dla zapewnienia odporności i bezpieczeństwa struktury przestrzennej Polski, w kontekście współczesnych wyzwań rozwojowych”. Jakie polskie współczesne wyzwania rozwojowe zostały zbadane?

Michał Leszczyński: Projekt dotyczy planowania przestrzennego. Wymiar odporności przestrzennej jest dość złożony, odporność ta nie dotyczy bowiem wyłącznie głośnych spraw klimatycznych, lecz również zagadnień obronności (bezpieczeństwa ludności) czy gospodarki. Wciąż pracujemy nad propozycją systematyzacji tego problemu.

budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w Łodzi przy al. Mickiewicza prowadzony w trybie lex deweloper

proj.: Design lab group zespół autorski: Maciej Taczalski, Karolina Taczalska, Mateusz Cyganek, Artur Piórek, Marta Golec, Daria Bartosik

Marta Kulawik: Co mogłoby zapewnić wspomnianą odporność i bezpieczeństwo struktury przestrzennej w Polsce?

Michał Leszczyński: W projekcie pracuję nad kwestiami efektywności systemu planowania przestrzennego, obecnie skupiamy się na regionalnym poziomie planowania — sytuacja tutaj jest o tyle złożona, że polskie planowanie regionalne pozbawiono kompetencji regulacyjnych właściwie we wszystkich istotnych obszarach — demografii, infrastruktury, elektrowni wiatrowych, transportu. Wnioski z raportu to zatem nie tyle poprawa detali tego systemu, ile zbudowanie jego fundamentów od nowa, z przypisaniem konkretnych funkcji i skutków dla planowania lokalnego. To również istotne dla mieszkalnictwa, skoro nie mamy formalnego governance metropolitalnego. Podam przykład: obecne protesty przeciwko lokalizacji nowych linii kolejowych wynikają w dużej mierze z tego, że — koncentrując się nad tempem inwestowania w trybie specustaw — nie zapewniliśmy na poziomie regionalnym zabezpieczenia zielonych korytarzy dla przebiegu tej czy przyszłej infrastruktury.

Marta Kulawik: W tym roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii skierowało do Zespołu do spraw Programowania Prac Rządu projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Czy miał pan szansę zapoznać się z tym projektem?

Michał Leszczyński: Niestety nie widziałem tego projektu, czekamy na niego z niecierpliwością.

Marta Kulawik: A jak to jest w praktyce z podażą gruntów budowlanych? Czy rzeczywiście ich brakuje?

Michał Leszczyński: Zderzmy dwie perspektywy. Ze statystyki publicznej wynika, że w Polsce według studiów uwarunkowań można osiedlić do 300 milionów ludzi. To statystyczna prawda, ale 80 procent ruchu budowlanego koncentruje się w 20 procentach gmin — metropoliach i ich otoczeniu, gdzie w związku z tym brakuje jakościowych gruntów. Nie da się zadekretować osiedlania ludzi na wsi, gdzie jest dużo terenów budowlanych — brak tam pracy i infrastruktury społecznej, spowodowałoby to również samochodowy armagedon w miastach. Musimy więc mądrze rozwijać miasta oraz ich sąsiednie mniejsze ośrodki ze świetnym dojazdem komunikacją zbiorową.

osiedle Lizbońska, pierwsza zrealizowana w Warszawie inwestycja w trybie lex deweloper — projekt: pracownia JEMS Architekci inwestor: Develia i Grupo Lar Polska liczba lokali: 199 mieszkań i 15 lokali usługowych w czterech budynkach o modernistycznej architekturze

Marta Kulawik: Jak to mądrze zapewnić?

Michał Leszczyński: Według dwóch filozofii — uzupełniania luk w zabudowie miejskiej wyposażonej w infrastrukturę (zwłaszcza kolej!) oraz uruchamiania nowych gruntów w formie zintegrowanych, dużych projektów, gdzie występują korzyści skali, na przykład opłacalne staje się pociągnięcie komunikacji szynowej czy partycypacja inwestorów w infrastrukturze.

Marta Kulawik: Jaka jest w tym rola Krajowego Zasobu Nieruchomości?

Michał Leszczyński: KZN powinien w Polsce pełnić rolę publicznego landdewelopera. Wzorem dla mnie jest francuski EPF Île-de-France — agencja publiczna będąca operatorem gruntowym wspierającym proces realizacji ustaleń planów zagospodarowania przestrzennego. Zasadniczym statutowym celem działania EPF jest poprawa dostępności mieszkań poprzez nabywanie i zbywanie gruntów inwestycyjnych (w zasadniczej części organizacja działa w formule not for profit). EPF wkracza również do projektów o złożonej strukturze własnościowej, która utrudnia docelowe zagospodarowanie. W ramach zarządzania gruntami w okresie przejściowym EPF przeprowadza niezbędne czynności w celu usunięcia barier inwestycyjnych, między innymi badania gleby oraz rozbiórkę istniejących obiektów. Żeby w Polsce uruchamiać duże tereny inwestycyjne, trzeba rozwiązywać problemy, a to wymaga czasu i zasobów.

Marta Kulawik: Czy w idealnym świecie możliwe byłoby pogodzenie interesów deweloperów i kupujących?

Michał Leszczyński: Wydaje się, że rynkowy mechanizm konkurowania jakością mieszkań jest najlepszym sposobem na pogodzenie tych interesów.

Marta Kulawik: Dziękuję za rozmowę.