rozmowa z numeru A&B 03 | 2022
O tym, co sprawia, że w kapitalistycznej rzeczywistości deweloperzy realizują cele społeczne i dlaczego warto przyglądać się kontekstowi i działalności tych przedsiębiorstw z życzliwą neutralnością rozmawiamy z Kubą Snopkiem.
Alicja Gzowska: Czy Twoim zdaniem istnieją odpowiedzialni deweloperzy?
Kuba Snopek: Dla mnie to pytanie jest wyrywkowe. Może zacznijmy od tego, w jaki sposób jest zorganizowany proces deweloperski, bo to w jego ramach odpowiedzialność jest precyzowana. Książka Patrice Derrington „Built Up. An Historical Perspective on the Contemporary Principles and Practices of Real Estate Development” przybliża, w jaki sposób system deweloperski wykształcał się przez setki lat w Wielkiej Brytanii, a później w Stanach Zjednoczonych. Opiera się on na założeniu, że odpowiedzialność społeczna ciąży na gminie albo na sektorze publicznym, a deweloper po prostu jest przedsiębiorstwem zarabiającym pieniądze. Czyli największe znaczenie w kontekście wspomnianej odpowiedzialności ma to, jak dobrze są zorganizowane reguły gry pomiędzy podmiotem prywatnym — czyli przedsiębiorstwem, które budując miasto, realizuje swoje cele biznesowe — a podmiotem publicznym.
Obecnie jest to dużo bardziej skomplikowane, chociażby dlatego, że w miastach w Stanach Zjednoczonych (gdzie system deweloperski jest najbardziej rozwinięty) w latach 80. sektor publiczny został mocno ograniczony. Mechanizm ten przestał więc być zrównoważony, a to pociągnęło za sobą przesunięcie granicy odpowiedzialności. Widzimy w Stanach coraz większy nacisk na to, żeby deweloperzy odpowiadali także za część tych rzeczy, za które wcześniej odpowiadał sektor publiczny. Tak zwane POPS (privately owned public space), czyli przestrzenie publiczne budowane przez deweloperów, są przykładami współfinansowania przez przedsiębiorstwa elementów infrastruktury technicznej albo społecznej. Innym przykładem są partnerstwa publiczno-prywatne. I tutaj się zaczyna bardzo interesująca gra, ponieważ niektóre elementy takiej infrastruktury są deweloperom na rękę, a niektóre nie. Na przykład na szkołę deweloperzy chętnie się zrzucają, chcą też uczestniczyć w jej projektowaniu, starają się, żeby była jak najlepsza, bo to bezpośrednio wpływa na sprzedaż. Są też mniej oczywiste elementy infrastruktury społecznej, na przykład realizacja lokalnego kina to nieoczywisty pomysł, ale można go w niektórych sytuacjach podeprzeć biznesowymi argumentami. W Polsce stworzono wersję amerykańskiego systemu deweloperskiego. Tak jak w USA, u nas również sektor publiczny został osłabiony i realizacji różnych elementów miasta, które powinny być realizowane z podatków, często oczekujemy od dewelopera.
oznaczenie prywatnej otwartej przestrzeni publicznej na tarasie hotelu Intercontinental w San Francisco w Kalifornii
fot.: Staeiou, CC BY-SA 4.0 Wikimedia Commons
Alicja: Ale nie jest on w tej strukturze neutralny.
Kuba: W polskich dyskusjach deweloper przypomina mniej więcej tego z filmu „Kto wrobił królika Rogera?” — taki zły kapitalista, który chce zniszczyć wszystkich. W rzeczywistości przedsiębiorstwa deweloperskie są bardzo zróżnicowane. Po pierwsze, mają odmienne produkty; są mieszkaniowi, komercyjni i tak dalej. Po drugie, działają w różnych perspektywach czasowych: jedni budują, aby natychmiast sprzedać (model biznesowy build-to-sell), a inni pozostają właścicielami tego, co tworzą. W końcu mamy też inne modele udostępniania, mieszkania można sprzedawać albo wynajmować. To tylko trzy czynniki z wielu, które mają wpływ na to, o co pytasz. Bardzo upraszczam, ale ktoś, kto przez najbliższe siedemdziesiąt albo sto lat będzie właścicielem budynku, w którym wynajmuje mieszkania, chce, żeby to, co je otacza, było najwyższej próby. Jeżeli tam będzie piękny, stary park, miejscem spotkań będzie znana lokalna kawiarnia, będzie utrzymywany porządek, to po prostu cena tego wynajmu będzie wyższa. A deweloperowi nastawionemu na szybką sprzedaż takie elementy są potrzebne w konkretnym momencie sprzedaży, a nie później.
Alicja: Czyli sugerujesz, że deweloper będzie działał na rzecz wspólnego dobra, tylko jeśli będzie to tożsame z jego celami biznesowymi?
Kuba: To uproszczenie. W polskiej dyskusji o mieście mamy taką narrację, że sektor publiczny jest dobry, a sektor prywatny zły, więc najlepiej by było, gdyby sektor publiczny budował wszystko. Ale sprawy są bardziej złożone. Spójrzmy na konkretne przykłady: ja sam wynajmuję mieszkanie w budynku z początku lat pięćdziesiątych. To socrealizm, który powszechnie uważa się za dobrą architekturę. Czy ówczesny sektor publiczny — którego twarzą był uważany dziś za zbrodniarza Bierut — działał na rzecz wspólnego dobra? Czy jeśli polski rząd postawi przy placu Piłsudskiego propagandową atrapę dawnego pałacu po to, żeby wystąpienia w telewizji miały dobrą oprawę, to będzie to sektor publiczny, który działa dla wspólnego dobra? Takie uproszczenie nie wytrzymuje rzeczywistości. Podobnie jest z sektorem prywatnym, są na przykład biznesy określane double bottom line, które zarabiają tyle, żeby istnieć, tworząc etyczne produkty.
Kolejna sprawa jest taka, że deweloperzy to też są ludzie. Pracując z nimi, poznałem takich, którzy w ogóle nie interesują się miastem i tym, co zostanie zbudowane. Dla nich istnieje tylko tabela w Excelu. Ale są też tacy, którzy chcą coś zbudować, żeby później pokazać to swoim rodzicom czy dzieciom i być z tego dumnym. Jeden z najciekawszych historycznych przykładów takiej deweloperki to Venice of America (dziś Venice Beach) — część Los Angeles stworzona przez Abbota Kinney”a. On zbudował Wenecję według tego, jak wyobrażał sobie ją w Ameryce. Ja lubię i tę, i tę historyczną Wenecję. Są to zupełnie różne miejsca — jedna i druga ma swoje plusy. Venice Beach, choć nie ma zabytkowej tkanki tej włoskiej Wenecji, ma swój charakter i charyzmę, jest chętnie wybierana przez mieszkańców i biznes.
kanały w historycznej części Venice of America (Venice Beach), Kalifornia
fot.: Carsten Tolkmit from Kiel, Germany, CC BY-SA 2.0 Wikimedia Commons
Są też współczesne przykłady ludzkiego podejścia przez deweloperów do tworzenia miasta. W Oakland udało mi się namówić dewelopera budynków biurowych, aby część przestrzeni na parterze oddał NGO-sowi, który organizuje rezydencje dla artystów. Artyści otrzymali miejsce do pracy i stypendia, a deweloper — żywy, pełny ludzi parter. Rok później do podobnego rozwiązania udało mi się namówić dewelopera w Odessie.
Uważam, że należy próbować rozumieć te mechanizmy — ludzkie, finansowe, przestrzenne — którymi rządzi się deweloperka. To niezwykle ważne, bo dziś głównie w ten sposób buduje się miasta.
Alicja: Dlaczego w takim razie realizacje jakościowe, mimo dużego popytu, należą do mniejszości, a dobre rozwiązania są zawsze drogie?
Kuba: W Polsce podjęliśmy określoną decyzję polityczną: wybraliśmy model rozwoju miast oparty na systemie gospodarki rynkowej i miasta budujemy z grubsza na amerykańską modłę. Owszem, mamy dyskusję, czy nie należałoby go w jakiś sposób przekształcić, na przykład tworząc mieszkania komunalne albo budowane przez gminy w logice nierynkowej. Ale ta debata toczy się w środowisku eksperckim i pomimo pojedynczych realizacji, niezrealizowanych projektów ustaw i niedziałających programów państwowych, w żaden sposób nie kształtuje rzeczywistości. Cały czas jest tak, że sektor publiczny tworzy ograniczenia — w postaci planów czy przepisów, natomiast sektor prywatny, czyli przedsiębiorstwa, buduje dla zysku. W tej logice funkcjonujemy.
