Alicja: Czyli Twoim zdaniem odpowiedzialność za systemowe rozwiązania dotyczące dostępności mieszkań leży po stronie publicznej, na przykład gminy?
Kuba: Wydaje mi się, że nie ma innego wyjścia. Uważam też, że część mieszkań i większość infrastruktury społecznej musi być budowana w innej logice niż rynkowa. Moim zdaniem modele, w których deweloperzy budują wszystko, a państwo i miasta — nic, są mało zrównoważone. Na przykład w Kalifornii biznes buduje wszystko, sektor publiczny nie buduje niczego. Deweloperzy tworzą osiedla, a później oddają część pomieszczeń na mieszkania komunalne. Projektowanie własności takich budynków jest bardzo skomplikowane, generuje zazwyczaj jakiegoś Frankensteina prawno-własnościowo-przestrzennego, do tego dochodzą konflikty oraz stygmatyzacja na przykład przez osobne wejścia. Moim zdaniem o wiele lepszy model to taki, gdzie mieszkania są budowane równolegle w różnych systemach: państwowym, miejskim, prywatnym, spółdzielczym. Mamy do wyboru naprawdę wiele sposobów budowania i rodzajów własności, ale w Polsce trudno o coś pomiędzy deweloperem, który realizuje budynek wielorodzinny, a samodzielnie stawianym domem na wsi.
Alicja: W takim układzie chyba tym bardziej powinniśmy nalegać, żeby deweloper przejmował inicjatywę w rozwiązywaniu problemów społecznych.
Kuba: Ja nie wiem, jakie są naprawdę oczekiwania Polaków. Z jednej strony, ogromna część społeczeństwa nie ma wiary w sektor publiczny (należymy do tego samego klubu co Stany Zjednoczone i reszta Europy Wschodniej). Z drugiej strony, deweloperzy są powszechnie uważani za krwiopijców: co by nie zostało zaproponowane, to i tak rzesze ludzi będą niezadowolone, bo to „deweloperka”. Trudno więc powiedzieć, od kogo Polacy oczekują rozwiązywania problemów społecznych. Do tego mamy rozregulowany rynek mieszkań. Większy popyt niż podaż oznacza, że na pniu sprzeda się wszystko, więc taka gra rynkowa, w której deweloperzy walczą o klientów lepszym produktem, nie do końca działa. Produkt może być słaby, bo i tak kupią.
Browary Warszawskie, widok na ogródki kawiarniane przy Piwnicach Leżakowni
fot.: Juliusz Sokołowski
Alicja: No dobrze, to podajmy pozytywne przykłady.
Kuba: W Warszawie ostatnio zostały otwarte trzy osiedla mixed-use: Elektrownia Powiśle (proj. APA Wojciechowski Architekci), Browary Warszawskie (proj. JEMS Architekci) i Fabryka Norblina (proj. PRC Architekci). Moim zdaniem Browary Warszawskie wyróżniają się na plus: dopracowane, różnorodne przestrzenie publiczne, projekt krajobrazu, przemyślany tenant mix, czyli mieszanka usług i gastronomii. W rezultacie, powstał fajnie funkcjonujący kawałek miasta, przez który można przejść, który tworzy dla miasta wartość dodaną. Na Woli, gdzie przestrzeni publicznych jest jak na lekarstwo, wykreowano otwartą przestrzeń prywatno-publiczną, w której można się zatrzymać, spotkać, spędzić czas. A jednak z kim bym nie rozmawiał z polskiej „grupy komentującej”, wszyscy równo krytykują wszystkie trzy projekty jako niewartą uwagi deweloperkę. W momencie, w którym pojawia się „#deweloper” na czymkolwiek, to od razu jest wyłączana dyskusja. A przecież i deweloperkę można wartościować. Dyskusja o tym, co daje Woli Fabryka Norblina, a co dają Woli Browary Warszawskie byłaby bardzo interesująca, inni deweloperzy na pewno przysłuchiwaliby się jej uważnie i wyciągali wnioski do swoich kolejnych projektów.
Alicja: No dobrze, ale deweloperom wiele uchodzi płazem, na przykład nie ponoszą odpowiedzialności za sprzedaż złego towaru.
Kuba: Oczywiście, należy szkalować deweloperów za to, że sprzedali wybrakowany produkt, albo oszukali swoich klientów, ale wydaje mi się, że to są detale. Moim zdaniem najważniejsza część dyskusji dotyczy tego, że cały system jest nieoptymalny. System tworzenia planów miejscowych, wuzetek i tak dalej jest źle wymyślony i źle zaprojektowany — co do tego zgadzają się chyba wszyscy. Ustawę o planowaniu przestrzennym przyjęto w 2003 roku; więc od dwóch dekad wszyscy się zgadzają, że jest źle, ale nic się nie da z tym zrobić. Słynny lex deweloper był krytykowany, ale pozwalał na negocjacje pomiędzy miastem i deweloperami, otwierał możliwość, żeby zrobić coś więcej. Pokazał, że potrzebna jest zmiana na poziomie samych warunków gry. Dziś mamy problem, że mieszkania są takie drogie. Z tego, co rozumiemy, wiele osób z kapitałem ucieka w tezauryzację. Nie chcą, żeby ich środki stopniały, nie wierzą w to, że będzie istniał jakikolwiek system emerytalny i kupno mieszkania jest sposobem zabezpieczenia się na emeryturę. To systemowe problemy, jak ten, prowadzą do patologii. Gdy deweloper wycina piękne stare drzewo, żeby coś zbudować, za każdym razem pęka mi serce. Ale źródłem problemu są złe regulacje. W tym przypadku, brak nieuchronności dotkliwej kary dla takiego zabójcy drzew.
Alicja: Będziesz za wszelką cenę bronił deweloperów?
Kuba: Staram się na zimno analizować rzeczywistość i podchodzić do niej z umiarkowanym optymizmem. Na przykład w dyskusji na temat Solpolu, którego jestem obrońcą, uważam, że wartość projektowa tego budynku jest niesamowita. Bronię go, choć wszyscy są przeciw, chcą go wyburzyć. I wydaje mi się, że podobnie jest z deweloperami. Nie wszystko, co robią, jest złe. Proponuję zmianę optyki na taką, która pozwala w ogóle podjąć dyskusję. Warto rozsupłać ten deweloperski węzeł, zobaczyć, z czego to się składa i w którym miejscu można faktycznie oczekiwać jakościowych rozwiązań.
Browary Warszawskie, widok z ulicy Krochmalnej
fot.: Juliusz Sokołowski
Alicja: Rozumiem, że masz konkretne podstawy dla takiego optymizmu?
Kuba: Uczyłem się na deweloperskim wydziale w Berkeley, żeby zrozumieć i nauczyć się myśleć jak deweloper. Zauważyłem dwie ważne tendencje. Jeszcze dziesięć lat temu produktem deweloperskim było po prostu mieszkanie. Natomiast dzisiaj to pewnego rodzaju styl życia, którego elementem jest mieszkanie, niemal na równi z kawiarnią na dole, dobrze zaprojektowaną ulicą czy ścieżkami rowerowymi. Tym wszystkim, co wniosła dyskusja urbanistyczna, która zresztą przez ostatnie dwadzieścia lat nie zmieniła się ani odrobinę i nadal wszyscy mówią o Jane Jacobs, piętnastominutowym mieście, Janie Gehlu i tak dalej. Wyobrażenie społeczne o tym, jak powinno wyglądać miasto idealne, stało się częścią produktu deweloperskiego. I wśród bardziej zaangażowanych deweloperów pojawiła się ambicja, żeby tworzyć mieszkania, które będą się sprzedawać, ponieważ są częścią takiego właśnie miasta, przestrzeni, która ma jakość i która jest żywa, interesująca i komfortowa.
Druga tendencja jest taka, że dotychczas istniała olbrzymia luka pomiędzy światem akademickim, który ma miasto dobrze przemyślane, i światem deweloperskim, który po prostu zajmuje się jego budowaniem. To nie wynikało ze złej woli, tylko dotychczas nie było takiego okna możliwości, żeby te dwa światy się spotkały. Wspomniana ambicja kreowania produktu jako miasta, a nie tylko mieszkania, pozwala połączyć te dwa światy. Oczywiście nie w pełni. Ale, co ważne, zaczął się przepływ idei, wiedzy, pojawiła przestrzeń do zmiany myślenia. Jeśli będziemy mieć szczęście, w średniej perspektywie czasowej doprowadzi to do tego, że te produkty deweloperskie, czyli nowe osiedla lub kwartały, będą wyższej jakości, lepiej zintegrowane z miastem, bardziej różnorodne, interesujące — to będą miejsca, do których będzie się chciało pójść i w których będzie się lepiej żyło. Wymaga to jednak twórczej pracy od każdej ze stron.
Alicja: Dziękuję za rozmowę.
