Rynek najmu to wciąż otwarty temat dyskusji w Polsce. Jak będzie wyglądała przyszłość tego sektora, w jaki sposób odnajdą się na nim inwestorzy publiczni i prywatni? To starali się określić eksperci przepytani przez analityków i analityczki.
W ramach cyklu #RaportCzwartkowy przedstawiamy dokumenty, raporty i poradniki dotyczące architektury, miast i samorządu, które z pewnością warto nagłośnić i wypromować. W tym tygodniu przyglądamy się raportowi „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce” opracowanego przez zespół think tanku ThinkCo we współpracy z Otodom, PFR Nieruchomości i simpl.rent.
Raport dostępny jest na stronie ThinkCo.
Rynek najmu w Polsce trudno nazwać rozwiniętym. Eurostat wskazuje, że tylko około 13% mieszkańców Polski korzystało z najmu, podczas gdy odsetek wynajmujących w Unii Europejskiej wynosi 31%. To znacząca różnica, wynikająca z kilku czynników, takich jak reprywatyzacja mieszkań w latach 90. XX wieku, kultura polityczna, a także niesprofesjonalizowany rynek mieszkaniowy.
powody dla których polacy wynajmują mieszkania
© ThinkCo
Najemców jednak od lat przybywa, co czyni sektor wynajmu wyjątkowo rozdrobniony. Rynek jest mało rozwinięty i rozdrobniony, skupia się na dużych miastach i wciąż jest niestabilny. W jakim kierunku zmierza?
W ramach analizy przeprowadzonej przez ThinkCo, 75 specjalistów i specjalistek zajmujących się rynkiem nieruchomości wypowiedziało się w ankiecie na temat przyszłości najmu w Polsce. Badania przedstawiono za pomocą wskaźnika prawdopodobieństwa, gdzie +100 oznacza pełne prawdopodobieństwo, a -100 pełne nieprawdopodobieństwo.
W ten sposób wykazano zmiany, które według nich są najpewniejsze w sektorze najmu. ThinkCo stworzyło trzy scenariusze oparte na danych. Jak rysuje się przyszłość?
tak według ekspertów ma ewoluować najem w Polsce
© ThinkCo
popularyzacja najmu
Pierwszy scenariusz zakłada zmniejszenie presji na posiadanie własnego mieszkania, na rzecz popularyzacji najmu. Ma to wynikać ze zmian pokoleniowych, większej mobilności czy profesjonalizacji rynku.
Jakość otoczenia staje się ważnym czynnikiem przy wyborze mieszkania na wynajem. Obok spadku presji na posiadanie, powszechne staną się umowy kilkuletnie na wynajem, niespecjalnie popularne obecnie. Mniejsze miasta mają zyskać, ze względu na mniejsze koszty do jakości. Coliving również się upowszechni. Eksperci i ekspertki są za to sceptyczni wobec upowszechniania się domów na wynajem na terenach wiejskich i podmiejskich. Nie widzą też przyszłości na upowszechnienie wynajmu mieszkań nieumeblowanych, co jest popularne między innymi w Niemczech.
zestawienie z pierwszego scenariusza
© ThinkCo
większość wynajmuję, bo musi
Drugi scenariusz zakłada, że wzrost rat kredytu oznacza również zwiększenie powszechności najmu, bardziej z przymusu niż z chęci, choć jak wskazują ekspertki i eksperci, wzrośnie też liczba osób wynajmujących z wyboru. Nie zmniejszy się rola inwestorów indywidualnych, ale znacznie wzrośnie rola najmu instytucjonalnego.
Wzrośnie rozwój najmu w ramach PRS (Private Rented Sector), również wśród deweloperów, którzy będą wybierać taką formę. To nie zmieni podejścia Polek i Polaków do inwestowania w mieszkania na wynajem. Spopularyzowane zostaną mieszkania senioralne na wynajem, w odpowiedzi na kwestie demograficzne. Mimo że własność będzie rzadsza, w ofercie najmu zwiększy się udział średnich i dużych mieszkań, lepiej dostępnych cenowo.
W tym scenariuszu, ekspertki i eksperci wskazują, że rynek w małych miastach rozwija się mniej intensywnie.
zestawienie z drugiego scenariusza
© ThinkCo
samorząd aktywny – rząd bierny
Trzeci, ostatni, scenariusz zakłada, że samorządy będą aktywniejsze, ale rząd dalej będzie bierny wobec zmian wspomagających budownictwo, jak i sektor najmu. Spopularyzowane zostaną REIT-y, czyli fundusze inwestujące w nieruchomości w ramach spółek. Wyregulowany zostanie najem krótkoterminowy. Państwo i samorządy będą wspierać osoby w luce czynszowej. Samorządy będą ważnymi graczami stymulującymi lokalną politykę mieszkaniową.
Sceptycznie ekspertki i eksperci podeszli do wprowadzenia obowiązku mieszanego użytkowania nowych inwestycji mieszkaniowych (mixed tensure), a także zmiany dotyczące polityki względem promowania własności. Sceptycznie odnoszą się również do liberalizacji ochrony praw lokatorów oraz funkcjonowania przepisów regulujących czynsze.
zestawienie z trzeciego scenariusza
© ThinkCo
ambitnie czy przeciętnie?
Zdania ekspertek i ekspertów są podzielone, choć z wyników badania rysuję się pewna wizja — mocnego wejścia do sektora najmu dużych firm i deweloperów, większa jego profesjonalizacja, a także konieczność działania sektora publicznego, nawet bez większych zmian w prawie dot. wynajmu.
Jaka będzie przyszłość najmu? W tym temacie nie ma konsensusu. Wszystko zależy od przyjętej przez następną kadencję parlamentu polityki, a także aktywności firm prywatnych.
Raport dostępny jest na stronie ThinkCo.
raport „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce”
© ThinkCo
