Dyskusja o luce czynszowej w Polsce nabiera tempa od dłuższego czasu, bardzo często podsycana informacjami o cenach mikrokawalerek czy kolejkach ciągnących się kilometrami do udziału w programach „mieszkanie za remont”. Co wpłynęło na pogłębianie się luki czynszowej?
W ramach cyklu #RaportCzwartkowy przedstawiamy dokumenty, raporty i poradniki dotyczące architektury, miast i samorządu, które z pewnością warto nagłośnić i wypromować. W tym tygodniu przyglądamy się raportowi „Luka czynszowa w Polsce w latach 2010–2022. Opis wstępnych wyników badania”, który opracowali Adam Czerniak i Jan Kroszka. Wydawcą dokumentu jest Polityka Insight.
Raport dostępny jest na stronie think tanku Polityka Insight.
raport „Luka czynszowa w Polsce w latach 2010-2022. Opis wstępnych wyników badania”, który opracowali Adam Czerniak i Jan Kroszka; wydawcą dokumentu jest Polityka Insight
© Polityka Insight
kogo dziś stać na mieszkanie?
Lukę czynszową definiujemy jako odsetek gospodarstw domowych, które zarabiają za mało, żeby kupić bądź wynająć mieszkanie dla siebie po cenie rynkowej, a jednocześnie zarabiają za dużo, by uzyskać mieszkanie dotowane przez państwo.
Jak analitycy określili lukę czynszową? Pierwszym wskaźnikiem było określenie typów gospodarstw domowych — potrzeby mieszkaniowe są różne, dla różnych wielkości rodzin. Dodatkowo uwzględniono inne czynniki takie jak średnia cena za metr kwadratowy w Polsce, minimalny dochód rozporządzalny, aby gospodarstwo mogło zaciągnąć kredyt hipoteczny czy określenie kosztów użytkowania. Na tej podstawie określono siedem grup gospodarstw domowych. Wśród nich były grupy użytkujące nieprzeludnione mieszkania własnościowe po te gospodarstwa, które nie są w stanie spełniać swoich potrzeb bez wsparcia. Określenie metodologii jest niezwykle istotne, jeśli chcemy zachować odpowiedni odbiór danych. Przyjęcie kilku standardów i wyróżnianie ich powinno być podstawą do oceny luki czynszowej.
wśród czynników definiujących lukę czynszową były też kwestie ceny nieruchomości
© Polityka Insight
jak zmieniała się luka?
Analitycy zwrócili uwagę na dwa trendy dotyczące luki czynszowej. Pierwszy dotyczył jej spadku w latach 2010–2019 z poziomu 44% do 35%. Wynikało to z procesów demograficznych oraz wzrostu płac.
Drugi przyjęty w raporcie okres to wzrost w latach 2020–2022. Wtedy luka czynszowa według analityków nie zmieniła się, ale nastąpiły znaczne zmiany w jej strukturze. Osoby najbardziej potrzebujące, określone w raporcie jako grupy B-D nie zauważyły zmian. Inaczej było w grupach gospodarstwo domowych określanych jako A-C — tutaj zaproponowane programy dopłat obejmujące kredyt 2% doprowadziły część osób, które wcześniej nie mogły zaciągnąć kredytu, do możliwości jego zaciągnięcia.
istotnym elementem badania było zdefiniowanie grup gospodarstw domowych
© Polityka Insight
Sytuacja badana przez analityków obejmuje lata 2010–2022, więc odnosi się do danych historycznych. To nieocenione źródło do oceny skuteczności i wpływu programów mieszkaniowych w ostatnich latach.
kierunki zmiany
Raport nie tylko podsumowuje zmiany w luce czynszowej w ciągu ostatnich lat, ale również wskazuje na rozwiązania, które mogą pomóc zmierzyć się z problemami związanymi z luką. Wśród propozycji pojawiają się argumenty za kreowaniem polityki mieszkaniowej w okresie minimum półtorej dekady, zwiększanie podaży mieszkań w samorządach, pełne wykorzystanie potencjału budownictwa społecznego czy odstąpienie od rozwiązań ogólnych, takich jak dopłaty do kredytów na rzecz precyzyjnie nakierowanych programów wsparcia dla gospodarstw domowych. Wśród rozwiązań jest także wzmocnienie instytucji prywatnych polegających na rozwijaniu PRS, czyli zinstytucjonalizowanego rynku najmu prywatnego oraz REIT, czyli funduszy inwestujących w nieruchomości.
Problem luki czynszowej nie jest możliwy do rozwiązania przez zastosowanie jednego magicznego panaceum. Walka z tym zjawiskiem wymaga wielu narzędzi i środków z różnych instytucji. Bliższe czasowo dane dotyczące luki czynszowej na podstawie badań Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie przywołała Magdalena Milert w artykule Luka czynszowa w Polsce, czyli kolejka po M.
Raport dostępny jest na stronie think tanku Polityka Insight.
