Czy samorządy i ich spółki komunalne powinny budować mieszkania? W obliczu dominacji dużych miast przez sektor deweloperski, a małych miast przez sektor indywidualny, to pytanie wciąż pozostaje otwarte. Inwestycje publiczne niosą za sobą sporą wartość, o czym czytamy w raporcie IRMiR-u.
Miasta jako inwestorzy mieszkaniowi — najnowszy raport OPM IRMiR
© Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR
W ramach cyklu #RaportCzwartkowy przedstawiamy dokumenty, raporty i poradniki dotyczące architektury, miast i samorządu, które z pewnością warto nagłośnić i wypromować. W tym tygodniu przyglądamy się raportowi „Miasta jako inwestorzy mieszkaniowi” opracowanemu przez Kamila Nowaka i Alinę Muzioł-Węcławowicz (Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR).
Pytanie o zasadność rozpoczęcia inwestycji mieszkaniowych przez samorządy i ich spółki jest w Polsce wciąż otwarte — głównie przez naprawdę dobre wyniki dwóch sektorów — deweloperskiego i indywidualnego. Jak wskazano w raporcie, w latach 2017-2021 każdorazowo realizowano roczny cel liczby mieszkań oddanych do użytku. W małych miastach dominował sektor indywidualny, a duże miasta przejęły przede wszystkim firmy deweloperskie.
Na tle europejskich sąsiadów Polska wypada naprawdę dobrze. W 2021 roku w Polsce wybudowano 6,2 mieszkania na 1000 mieszkańców — w tym czasie więcej mieszkań zbudowano tylko we Francji. Boom mieszkaniowy dotyczył jednak przede wszystkim obszarów metropolitarnych oraz ośrodków o rozbudowanych funkcjach turystycznych.
liczba mieszkań oddanych do użytku na 1000 mieszkańców w 2021 roku
© Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR
Raport Nowaka i Muzioł-Węcławowicz wskazuje jednocześnie na pojawienie się luki w rynku mieszkaniowym dotyczącej tej części społeczeństwa, która nie może sobie pozwolić sobie na kredyt, lub koszty wynajmu mieszkania dla gospodarstwa mogą doprowadzić do złej sytuacji finansowej. Część mieszkaniowa nie odpowiada na potrzeby społeczeństwa — zaburzona równowaga wpływa negatywnie nie tylko na indywidualne wybory, ale również na ekonomię.
typy podejścia do prowadzenia lokalnej polityki mieszkaniowej
© Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR
Większość miast podchodzi jednak ze sceptycyzmem do budowania i remontu mieszkań. Jak wskazują autorzy raportu — ponad połowa badanych miast w latach 2017-2021 nie wybudowała ani jednego mieszkania. Wiele miast ogranicza swoje działania do mieszkań socjalnych i komunalnych, pomimo pojawienia się dziś narzędzi i instrumentów finansowania. Jak czytamy w raporcie:
Polityka mieszkaniowa nie musi być skierowana do wąskiego grona osób. Okazuje się, że może być prowadzona z rozmachem i nie generować strat.
Jak miasta mogą wejść w rolę inwestora? Szeroki zakres narzędzi przywołany w raporcie, wraz z wymienionymi przykładami success story niektórych ośrodków pokazuje, że inna polityka mieszkaniowa jest możliwa.
Raport dostępny jest na stronie Obserwatorium Polityki Miejskiej.
inwestycje mieszkaniowe w Polsce
© Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR
jak rozpocząć inwestycje mieszkaniowe przez samorządy?
Raport Nowaka i Muzioł-Węcławowicz podsumowuje strukturę budownictwa mieszkaniowego w Polsce, ale również pokazuje, jak miasta mogą rozpocząć swoje programy inwestycyjne. Co wskazano w rekomendacjach raportu?
Przede wszystkim odpowiednie przebadanie potrzeb mieszkaniowych. Trudno określić, czy istotniejsze będzie budowanie mieszkań na wynajem z dojściem do własności, wzmocnienie budownictwa komercyjnego czy program remontów bez odpowiednich badań. Przykładem przywołanym w dokumencie może być Dąbrowa Górnicza, która rozpoczęła badania, po czym przygotowała odpowiednią strategię.
kategoryzacja typów mieszkań
© Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR
Istotnym elementem badania jest też przyjęcie odpowiedniego sposobu zbierania danych, co zostało szerzej poruszone w innym raporcie IRMiR-u, o którym pisaliśmy na łamach Architekturaibiznes.pl. Bez odpowiedniego sposobu zbierania danych trudno reformować swoją politykę.
Inwestycje mieszkaniowe powinny być dostosowane do zbadanych potrzeb, dzięki którym dowiemy się, czy bardziej potrzebujemy TBS-ów z dojściem do własności, bazy mieszkań na wynajem czy działań komercyjnych. Istotne według autorów jest też powiązanie z innymi sektorami, w szczególności w przypadku miast średnich — które przez lokalne programy mieszkaniowe mogą zachęcić młodych ludzi do powrotu lub pozostania w nich. Wśród rekomendacji jest też kwestia edukacji i modernizacji, a także wskazanie odpowiednich instrumentów planistyczno-realizacyjnych.
instrumenty planistyczne i realizacyjne
© Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR
„ale skąd na to pieniążki?”
Dyskurs publiczny w Polsce zdominowany jest przez „mit taniego państwa” i wieczny deficyt finansowy — dlatego przy próbie budowy lokalnych polityk mieszkaniowych z pewnością znajdą się pesymiści, grzmiący o braku odpowiedniego zaplecza ekonomicznego.
Raport dostarcza jednak listę narzędzi finansowych, które już teraz stosowane są przez samorządy i ich spółki. To między innymi Fundusz Dopłat, Fundusz Termomodernizacji i Remontów, Fundusze Europejskie, Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa, ale także mniej popularne formy dofinansowania, z instytucji wojewódzkich czy w ramach Funduszu Municypalnego FIZAN (Funduszów Inwestycyjnych Zamkniętych). Miasta, mogą też emitować specjalne obligacje komunalne związane z budową mieszkań.
instrumenty wsparcia budownictwa mieszkaniowego w Polsce
© Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR
Pozyskiwanie tych środków jest możliwe nie tylko na budownictwo, ale również na modernizacje i remonty. W raporcie znajdziemy nie tylko teoretyczne informacje, ale też przykłady miast, które zaczęły stosować te rozwiązania. Raport wskazuje na zróżnicowane źródła finansowania stosowane w Pleszewie, emisje obligacji mieszkaniowej w Żorach, współpracę pomiędzy lokalnymi przedsiębiorstwami w Karlinie czy budowanie świadomej strategii w przywołanej wcześniej Dąbrowie Górniczej.
przykład inwestycji zrealizowanej w Żorach
© Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR
rozwiązania „leżą na stole”
Dokument Nowaka i Muzioł-Węcławowicz pokazuje przede wszystkim, że samorządowe inwestycje w mieszkalnictwo nie muszą być ograniczone do minimum, ale mogą być stymulantem wzrostu i rozwoju innych gałęzi miejskiej infrastruktury. Rozwój zasobów mieszkaniowych to szansa dla biznesu, edukacji, kultury czy wizerunku miasta. Lokalni samorządowcy, którzy do tej pory zrzucali wszystko na barki rynku i braku środków mogą spojrzeć na te szanse, wykorzystując je w budowaniu przyjaznego środowiska dla „nowych mieszczan”.
najważniejsze wymiary samorządowej polityki mieszkaniowej
© Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR
Raport dostępny jest na stronie Obserwatorium Polityki Miejskiej.
