Porozmawiajmy o nadużyciach inwestorów

26 listopada '24

Jakub Krzysztofik, prezes SARP Oddział Łódź

Jakie działania należy podjąć, żeby budować silną pozycję architekta w procesie projektowym oraz realizacyjnym, i jaka powinna być w tym rola SARP? — pytamy Jakuba Krzysztofika, prezesa SARP Oddział Łódź i założyciela pracowni 3DARCHITEKCI z wizją

Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy najpierw stwierdzić, co jest dziś podstawową barierą osłabiającą rolę architekta w procesie projektowym i inwestycyjnym. Chciałbym się skupić tylko na wybranych aspektach. Nie postuluję w tym tekście zmian w regulacjach prawnych, a jedynie zwracam uwagę na istniejące możliwości, których często nie wykorzystują młodzi czy mniej doświadczeni architekci. A należy je wykorzystywać, żeby przeciwdziałać negatywnemu wpływowi na nasze środowisko zawodowe. Z moich obserwacji wynika, że zarówno firmy wykonawcze, jak i inwestorzy starają się z założenia ograniczyć wpływ architekta na decyzje w trakcie projektowania. Jak to robią? Naginając lub wprost łamiąc prawo budowlane. Wskażę kilka podstawowych sposobów manipulacji oraz metody, jak sobie z nimi radzić.

Dla potrzeb tego tekstu skupię się tylko na procesie realizacji budowy. Charakter mojej wypowiedzi jest czysto praktyczny, bez odwoływania się do konkretnych przepisów, aby uwypuklić podstawowe problemy i być może wywołać dyskusję oraz wymianę opinii i doświadczeń, do czego wrócę w podsumowaniu.
W procesie inwestycyjnym występują tylko trzy osoby pełniące samodzielne funkcje techniczne (posiadają uprawnienia): projektant, inspektor nadzoru oraz kierownik budowy. Tylko te osoby, a nie żadne inne, są upoważnione do podejmowania decyzji w procesie budowy. Decyzje te muszą być wyrażane w formie pisemnej w postaci rysunków, korespondencji oraz we wpisach w dzienniku budowy.

projektant

W wypadku projektów, o których mówimy (obiekty kubaturowe), warto pamiętać, że projektantem jest jednoosobowo architekt, który odpowiada za całą dokumentację projektową oraz wszystkich członków zespołu. Duża odpowiedzialność, ale i spora władza. Żadna decyzja zespołu projektowego (konstruktora, instalatorów lub asystentów) nie może zostać wprowadzona do realizacji bez autoryzacji projektanta (architekta), o którym często mówi się „główny projektant”. Żadna zmiana w dokumentacji nie może odbyć się bez zgody projektanta. Rozstrzyga — kwalifikuje zmiany jako nieistotne lub istotne (te powodują konieczność wykonania dokumentacji zamiennej). Wystarczy to egzekwować.

inspektor nadzoru

Powołuje go inwestor i to na jego wniosek mogą być dokonywane zmiany projektowe. Nadzoruje w imieniu inwestora poprawność realizacji budowy oraz jej zgodność z dokumentacją projektową. Inwestor za jego pośrednictwem może wprowadzać zmiany na budowie. Wniosek inwestora musi być wyrażony w formie pisemnej i co najmniej uzasadniony i zaopiniowany przez inspektora nadzoru.

kierownik budowy

Odpowiada za realizację budowy w oparciu o przekazaną dokumentację (projekt budowlany, techniczny i wykonawczy). Prowadzi dokumentację budowy, w tym powykonawczą (nanosi zmiany) oraz deklaracje zgodności zastosowanych materiałów budowalnych. Również może wnioskować o zmiany w projekcie i prosić projektanta o kwalifikację, czy zmiany są istotne.

najczęstsze nadużycia na budowie:

1. Brak zawiadomienia projektanta o rozpoczęciu budowy

Na pierwszej stronie dziennika budowy jest rubryka, w której architekt wpisuje swoje dane oraz datę rozpoczęcia podjęcia nadzoru. Często brak zawiadomienia projektanta to rozmyślna próba ograniczania roli projektanta na budowie.

Rekomendacja: Architekt powinien monitorować rozpoczęte budowy (warto zawrzeć taki zapis w umowie z inwestorem) i samodzielnie dokonać wpisu w dzienniku budowy. Warto też regularnie z własnej inicjatywy kontrolować budowę i odnotowywać wizyty w dzienniku budowy. Projektant ma nieograniczone prawo do wstępu na teren budowy i dostęp do dziennika budowy, gdzie może dokonywać wpisów.

2. Prowadzenie dokumentacji budowy, korespondencji przez osoby inne niż kierownik budowy oraz inspektor nadzoru — inżynierów budowy, projekt managerów itp.

W rezultacie jest to wymuszanie czynności na projektancie przez osoby nieposiadające do tego uprawnień lub niepełniące samodzielnych funkcji technicznych na budowie. W wypadku problemów lub konfliktu z inwestorem architekt jest w trudnej sytuacji, gdyż nikt poza nim formalnie nie odpowiada, w świetle takich dokumentów, za sytuację na budowie. Taka praktyka często jest prowadzona z rozmysłem, aby ograniczyć ewentualną odpowiedzialność przez wykonawcę i inwestora oraz obciążyć nią architekta i pozostałych projektantów. Te nieupoważnione osoby często uciekają się do niedozwolonych nacisków na projektantów, lepiej lub gorzej zakamuflowanych gróźb i szantażu. Na tego typu zachowania nie mogą sobie pozwolić kierownik budowy ani inspektor nadzoru, bo wiąże ich prawo budowlane oraz kodeks etyki inżyniera, dlatego chętnie wypychają do „brudnej roboty” osoby bez uprawnień, które za niedozwolone praktyki można postawić tylko przed sądami powszechnymi, co jest znacząco trudniejsze i bardziej czasochłonne. W wypadku prowadzenia korespondencji z osobami nieuprawnionymi projektantowi trudniej jest wyegzekwować dodatkowe honorarium za wykonane czynności.

Rekomendacja: Architekt powinien żądać, aby każda korespondencja, każdy wniosek były sygnowane przez inspektora nadzoru lub kierownika budowy i były w formie pisemnej. Ma prawo nie odpowiadać na żadną inną korespondencję, w szczególności podpisywaną przez osoby bez uprawnień. Architekt nie powinien dostarczać na budowę żadnego dodatkowego rysunku ani podejmować decyzji bez pisemnego wniosku kierownika lub inspektora. Takie pisma mogą być podstawą do żądania dodatkowej zapłaty za wykonanie czynności projektowych i można obciążyć za nie bezpośrednio również inspektora nadzoru lub kierownika budowy (potraktować ich wnioski jako rodzaj zlecenia lub zamówienia). W wypadku ustnych gróźb, nacisków warto od razu sporządzać notatki służbowe i prosić o potwierdzanie pisemne przez osoby, które je wystosowały, a następnie powiadomić inwestora lub inne właściwe podmioty (sądy powszechne, dyscyplinarne lub koleżeńskie).

3. Oskarżanie projektanta o niską jakość dokumentacji projektowej przez wykonawcę jeszcze przed rozpoczęciem budowy

Aby wymusić zmiany na projektancie lub obniżyć jego rolę, prestiż i pewność siebie, często już na początku budowy wykonawca zgłasza niezliczoną ilość domniemanych błędów i nieścisłości w dokumentacji projektowej. Jest to obliczone na obniżenie prestiżu architekta, podkopanie jego zaufania u inwestora oraz podkreślenie, jak dobry jest wykonawca i jak to niezłomnie musi sobie sam radzić w rozwiazywaniu problemów wykonawczych. W trakcie budowy często okazuje się, że nie są to błędy, tylko uzasadnione decyzje uzgodnione z inwestorem, a wykonawca w trakcie realizacji musi krok po kroku wycofywać się ze swoich arbitralnych i nieuzasadnionych decyzji, przyznając, że pobieżnie zapoznał się z dokumentacją i próbował instrumentalnie doprowadzić do najwygodniejszych dla siebie rozwiązań.

Rekomendacja: Należy spokojnie przyjmować sugestie i spokojnie bronić przyjętych rozwiązań. Na każdy zarzut można prosić o pisemne uzasadnienia i pełną analizę podpisaną przez uprawnioną osobę (kierownika budowy) oraz innego architekta, który taką modyfikacje podpisze swoim nazwiskiem. Z moich doświadczeń wynika, że jeszcze nigdy taka dokumentacja się nie pojawiła, co nie znaczy, że błędy w projekcie nie mogą się pojawić. Na koniec budowy często ten sam wykonawca ma wiele pokornych próśb do projektanta o uporządkowanie dokumentacji powykonawczej i można wtedy na spokojnie wrócić w rozmowie do początkowych zarzutów wobec biura projektowego.

4. Próby obciążenia architekta za domniemane błędy projektowe i wynikające z tego szkody finansowe

W miarę upowszechnienia ubezpieczeń od błędów projektowych (oczywiście to bardzo potrzebny instrument) rośnie liczba uzasadnionych i nieuzasadnionych roszczeń wobec projektantów. Przede wszystkim chciałbym ostrzec przed niedozwolonymi praktykami wykonawców lub inwestorów, którzy z ubezpieczeń projektowych chcą sobie zrobić dodatkowe źródło dochodu. Próbują zastraszyć projektantów groźbami dotyczącymi refundacji domniemanych strat projektowych przez błędy projektowe. Podstawowa zasada jest taka, że szkoda nie powstaje wtedy, gdy inwestor lub wykonawca i tak musiałby ponieść koszty związane z zakresem spornym. Błąd projektowy, który powoduje szkodę, jest wtedy, gdy trzeba usunąć dodatkową wadę powstałą na budowie. Na przykład nie jest szkodą brak pozycji w kosztorysie czy zestawieniu. Błąd pojawia się, gdy trzeba zdemontować nieprawidłowo dobrane drzwi, okna lub rozebrać źle zaprojektowane schody. Warto też pamiętać o współodpowiedzialności kierownika budowy i inspektora nadzoru, którzy przed rozpoczęciem budowy oświadczają o zapoznaniu się z dokumentacją projektową i jeśli nie wnoszą uwag, współodpowiadają za sytuację.

Rekomendacja: Warto posiadać dobre ubezpieczenie z klauzulami zwiększającymi zakres o błędy podwykonawców rzeczoznawców ppoż., BHP, sanepid oraz błędy geodetów i geologów.
Obecnie system oferowany przez IARP jest stosunkowo niedrogi i warto omówić z doradcą większy zakres ochrony. Dobrze skonfigurowane ubezpieczenie umacnia pozycję architekta w trakcie inwestycji, a spokój o przyszłość swoją i rodziny jest bezcenny. Nie warto na tym oszczędzać. W krytycznej chwili architekt, który posiada solidną polisę, nie da się łatwo zastraszyć.

5. Oskarżenie o zmowę z producentami i naruszanie Prawa zamówień publicznych

Architekci pracujący na rynku zamówień publicznych często są poddawani naciskom dotyczącym podmian wybranych w projekcie materiałów. Często też, w wypadku oporu, oskarżani są przez wykonawców o potajemne umowy z producentami materiałów budowlanych oraz przyjmowanie prowizji za ich użycie. Są firmy budowalne, których strategia działania polega na podmienianiu przyjętych rozwiązań oraz zastraszaniu lub przekupywaniu architektów. Są też producenci, którzy takie umowy podsuwają projektantom.

Rekomendacja: Nie warto zawierać żadnych umów prowizyjnych z producentami materiałów budowalnych. Jeśli doradcy handlowi pomagają nam przy wykonaniu projektu (mają to wkalkulowane w swoje koszty), to można umieścić ich rozwiązanie w projekcie, pod warunkiem dopuszczenia rozwiązań równorzędnych. Dobrze też podać w wypadku konkretnej marki również inne marki referencyjne. Warto o tym informować inwestora w trosce o jakość późniejszego wykonania oraz oświadczyć dodatkowo na piśmie, że architekt nie jest związany z konkretnym producentem żadną umową finansową. Na etapie realizacji można wtedy wyegzekwować jakość i posłużyć się tymi dokumentami, by obronić przyjęte rozwiązania oraz uchronić się przed zarzutami o nieuczciwość.

6. Wulgarne i nietyczne zachowania na budowie i w trakcie narad

Nie wiem dlaczego, ale na budowie i często również na naradach w jej trakcie panują zupełnie inne zasady kultury niż w biurach projektowych. Mam na myśli przede wszystkim wulgarny język, niewybredne żarty, lekceważenie kobiet, które wciąż są w mniejszości na budowach (ale w większości w biurach projektowych). Z moich doświadczeń wynika, że prośby o zachowanie kultury nie przynoszą rezultatów.

Rekomendacja: Warto zadbać o poziom języka używanego na budowie i kultury poprzez propozycję zdalnego uczestnictwa pozostałych członków zespołu projektowego. Nawet jeśli nie rejestrujemy spotkania, samo wykorzystanie elektroniki do komunikacji pozwala na nie tylko ukrócenie niepożądanych zachowań, ale również na lepszy i tańszy sposób prowadzenia nadzoru przez innych członków zespołu. W wypadku używania wulgarnego języka można też zaproponować nagrywanie wypowiedzi w celu opracowania pisemnego stanowiska z dyskusji. To zazwyczaj skutecznie zniechęca do lekceważenia zasad kultury i dobrych obyczajów. Warto czasem sporządzić pisemną notatkę lub dokonać wpisu w dzienniku budowy, dokładnie cytując zasłyszane słowa z prośbą o komentarz lub uzasadnianie treści wypowiedzi.

7. Groźba odebrania praw autorskich i dokonywanie nieuprawnionych zmian w projekcie

Często w wypadku sporów na budowie inwestor czy wykonawca twierdzą, że projektant przekazał im prawa autorskie i mogą dokonywać zmian w projekcie wbrew woli autora. Pomijając przypadki uzasadnionych wniosków (brak współpracy z biurem projektowym, jego upadłość lub śmierć autora), chcę się skupić na przypadkach nieuczciwej presji na projektanta, żeby dokonał zmian, bo i tak przekazał prawa autorskie. Takie podejście rzadko bazuje na analizie prawnej, opiera się głównie na psychologicznej presji.

Rekomendacja: Warto poprosić o pisemne podanie podstaw prawnych zmian w projekcie. Dodatkowo w wypadku odmowy architekta ktoś formalnie musi nanieść te zmiany. Wtedy warto poinformować kierownika budowy oraz inspektora o ich odpowiedzialności (prawo budowlane, prawo autorskie oraz kodeks etyki inżyniera) oraz prostym fakcie, że nie posiadają odpowiednich uprawnień budowlanych do projektowania architektonicznego. To zazwyczaj powstrzymuje nadgorliwych wnioskodawców zmian przed ich nieautoryzowanym wykonaniem.

Podsumowując ten krótki katalog: warto dobrze znać regulacje prawne, jakim podlegają inwestycje i umiejętnie je wykorzystywać. Jako architekci wbrew pozorom nie stoimy na straconej pozycji. Wszelkie niedozwolone praktyki dobrze jest umieszczać w formalnych notatkach oraz wpisach w dziennikach budowy. W wypadku rażących naruszeń, można powiadomić nadzór budowlany oraz rzecznika odpowiedzialności zawodowej izby inżynierów. Warto dzielić się doświadczeniami i wymieniać nimi w trakcie spotkań środowiskowych. Tu widzę zadanie dla SARP i Izby Architektów — powadzić dyskusje na temat praktycznych sposobów radzenia sobie z praktykami stojącymi na granicy prawa. Doświadczenie każdego nas, architektów, może być wzbogacone o doświadczanie koleżanek i kolegów. Tak między innymi widzę rolę SARP w budowaniu mocnej pozycji architekta. To właśnie #SARPmoichMarzeń. Zapraszam do dyskusji nad poruszanymi przez mnie problemami (nie jest to lista zamknięta). Na koniec podzielę się refleksją. Największą przyjemność sprawia mi silny uścisk szorstkiej dłoni murarza na budowie. Wkraczając na jej teren, dobrze przywitać się z wszystkimi pracownikami. Nie ma, jak sądzę, lepszego sposobu na zbudowanie swojej pozycji i wizerunku u inwestora i wykonawcy, ale i wszystkich zaangażowanych w budowę. Ostatecznie to od murarzy, zbrojarzy czy tynkarzy zależy wygląd naszego budynku. Warto o tym pamiętać.