Prawdopodobnie każdy z nas znalazł w skrzynce pocztowej kartkę z napisem „kupię mieszkanie za gotówkę”, być może także w wariancie bardziej personalnym, gdzie przedstawia się młoda para, a na poparcie swojej wiarygodności kartkę opatrza rysunkiem domku. Takie ogłoszenie to oczywiście metody flipperów, którzy chcą jak najtaniej kupić mieszkanie, wyremontować je i odsprzedać z całkiem niezłym zyskiem. Problem w tym, że młode pary naprawdę szukają mieszkania, ale przegrywają w wyścigu wolnorynkowych nieruchomości.
Ceny mieszkań rosną i raczej nie widać na horyzoncie zmiany. Nawet prezes Dom Development — Jarosław Szanajca — na konferencji dotyczącej wyników za III kwartał 2023 roku zwrócił uwagę, że ceny mieszkań rosną zbyt szybko. Przyznał, że wzrost cen, z którym mieliśmy do czynienia w ubiegłym roku to wzrost zbyt wysoki jak na polski rynek. Z drugiej strony, według GUS-u z ostatniego spisu powszechnego w samym Krakowie jest prawie 70 tys. niezamieszkanych mieszkań. Chociaż faktyczna skala problemu wydaje się nieco mniejsza, bo wliczone zostały tu lokale, które są w trakcie wykańczania, ale także te, których właściciele wyemigrowali, czy lokale, których stan techniczny nie pozwala na pobyt stały. Sporą część stanowią jednak mieszkania kupione inwestycyjnie, których zakup ma zwrócić się we wzroście wartości. W ostatnim tekście OKO.press wyliczono, że 45 procent posłów ma więcej niż jedno mieszkanie (lub dom), a co piąty ma co najmniej trzy nieruchomości mieszkaniowe.
Według szacunków liczba brakujących mieszkań w stolicy małopolski oscyluje na poziomie około 100 tysięcy. Kraków zmaga się z problemami podobnymi do innych dużych miast w Polsce. Ośrodki przyciągają ofertą naukową, pracą, jakością życia, jednak mieszkanie w mieście stało się czymś ekskluzywnym. Najbardziej tracą tu ci, których po prostu na mieszkanie nie stać. A jest tu całe spektrum użytkowników.
mieszkanie, ale dla kogo?
W ostatnie wakacje głośno było o sytuacji studentów, w Poznaniu doszło nawet do okupacji akademika „Jowita”, który ze względu na swój stan techniczny miał zostać wyłączony z użytku. Także Uniwersytet Warszawski stał się miejscem dyskusji. Osoby studenckie wspominały tu, że miejsc w akademikach jest tylko dla 5 procent studentów, a i tak brakowało w nich miejsc dla tych spełniających kryteria dochodowe. Ceny najmu na rynku prywatnym były nieosiągalne, dlatego, by móc kontynuować naukę, sięgano po rozwiązania mieszkania po kilka osób w pokoju czy nocowanie w samochodzie. Można by stwierdzić, że przecież studiowanie nie jest dla każdego. Jasne, nie jest. Kryterium dochodowe jednak nie powinno być akurat czynnikiem wskazującym na możliwość podjęcia nauki. Warunkuje też nasze inne decyzje, już jako młodzi dorośli.
cena 1 metra kwadratowego mieszkań w Polsce
To cena metra kwadratowego jest główną wytyczną w poszukiwaniu miejsca zamieszkania. A im dalej od centrum, tym taniej. Masowo więc odrolniane są działki, na których powstają kolejne osiedla zabudowy łanowej. Według oszacowań KPZK PAN całkowite roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce kosztują nas 84,3 mld złotych. Wliczone są w to koszty nadmiarowych dojazdów do pracy, budowy i utrzymania nadmiarowej infrastruktury (dróg, kanalizacji etc.), czy nadmiernego natężenia ruchu drogowego.
Średnia cena mieszkania w styczniu 2024 roku wynosiła: dla Warszawy 16 900 zł/m², dla Krakowa 15 772 zł/m², dla Trójmiasta 14 577 zł/m², dla Wrocławia 13 019 zł/m², dla Poznania 12 448 zł/m², dla Łodzi 10 832 zł/m², a dla GZM 10 414 zł/m².
decyzje metra kwadratowego
Przykładowa rodzina 2+2, aby znaleźć dla siebie lokum spełniające standardy nieprzeludnienia, czyli posiadające co najmniej jeden pokój przypada na: dwoje dorosłych będących w związku, osobę dorosłą żyjącą samotnie, parę dzieci do 12 roku życia oraz parę dzieci tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat, musi szukać mieszkania z salonem, sypialnią rodziców i przynajmniej jednym pokojem dla dziecka. W przeciętnym standardzie będzie to więc około 60 metrów kwadratowych. Na zakup w stanie deweloperskim trzeba więc mieć aż milion złotych w Warszawie i nieco ponad 600 tysięcy złotych w GZM.
migracja na przedmieścia
Porównując ceny nieruchomości z gminami przyległymi, nie dziwi więc, że mapa salda migracji w miastach wygląda tak, jakby wokół największych ośrodków rosły obwarzanki. Wzrasta zainteresowanie mieszkaniami w powiatach okalających największe polskie miasta, mamy do czynienia więc z typową suburbanizacją. W latach 2021–2030 to nie główne polskie metropolie będą największymi beneficjentami zmian ludnościowych, ale właśnie gminy je okalające wynika z danych GUS.
chaos przestrzenny suburbii
Wspomniane już koszty chaosu przestrzennego to jednak wycinek tego, jak żyje się na suburbiach. Dom na przedmieściach jest idyllicznie opakowany sielankowością nie tylko w prospektach reklamowych deweloperów, ale w całej naszej kulturze, od seriali, po przysłowie o tym, co powinien zrobić mężczyzna w swoim życiu (zasadzić drzewo, spłodzić syna i wybudować dom). Wizja dworku niczym z Pana Tadeusza brutalnie rozbija się jednak o rzeczywistość. Nie będę tu powielać doskonale znanych stwierdzeń o pozbawieniu funkcji usługowej takich osiedli, degradacji środowiskowej. Skupię się społecznym aspekcie tej sprawy.
zburzenie marzenia
Współcześnie mówi się już o pokoleniu dzieci „wychowanych na tylnym siedzeniu”, ponieważ życie rodziny to ciągłe dojazdy samochodem. Sieć transportu zbiorowego nie nadąża za szybko rozszerzającą mapą domów, a jeśli już się pojawia, to kurs jest jeden co kilka godzin. Wykluczeni komunikacyjnie są więc wszyscy ci, którzy samochodu czy prawa jazdy nie mają. W sytuacji naszej rodziny oznacza to, że trzeba mieć dwa samochody (chociaż moi rozmówcy deklarują, że często są to trzy pojazdy — zapasowe auto jest na wypadek zepsucia się jednego z nich), rodzic musi podwozić dziecko do szkoły, ale także na zajęcia pozalekcyjne, czy spotkania z rówieśnikami. Dla wielu osób jest to frustrujące, że zamiast cieszyć się wieczorem w swoim domu czy to przy kominku, czy na słonecznym tarasie, jest się de facto prywatną taksówką.
„powrotnicy”
Uważam jednak, że nie jest to najgorszy element wybrania takiego miejsca zamieszkania. O wiele gorzej ma młodzież, która musi sama docierać do szkoły, skazana na zawodny, często przepełniony transport zbiorowy. Podobnie także ma się sprawa z opieką dziecięcą, tak często sprawowaną przez babcie, które także dojeżdżają w podobny sposób. Niezadowolenie powoduje także ciągły brak czasu, odczuwalny jako zmarnowany przez stanie w korkach, a w marzeniach poświęcany, chociażby na tworzenie ogrodu. Nic więc dziwnego, że wiele osób decyduje się na sprzedaż domu i zakup mieszkania w mieście — osoby takie nazywamy powrotnikami. Szerzej zjawisko to opisała w swojej książce „Powrotnicy. Reurbanizacja w perspektywie przebiegu życia” Katarzyna Kajdanek.
coraz mniejsze mieszkania…
Problem w tym, że przy niezmienionym układzie naszej rodziny (para z dwójką dzieci), koszt za metr kwadratowy jest o wiele większy w mieście. Skazujemy się więc na wspomniane przeludnienie, a co za tym idzie — mieszkaniowy ścisk. Rynek niejako odpowiada na taką potrzebę, dostarczając coraz bardziej kompaktowe mieszkania. Jeszcze w 2009 roku mieszkania wprowadzane na rynek miały przeciętnie 65 m², w 2021 roku było to już 57,1 m², w 2022 roku — 56 m².
…z coraz większą liczbą pokoi
Dostrzegalne jest, że na coraz mniejszej powierzchni projektuje się więcej pokoi. To także wpływ możliwości pracy z domu i coraz częstszego wymogu klienta, by w mieszkaniu była możliwość wygospodarowania gabinetu, odseparowanego od reszty mieszkania. Dużych mieszkań ubywa na rynku, bo są kupowane chętnie także przez inwestorów, którzy wynajmują je jako pokoje lub dzielą na tak zwane mikroapartamenty. Przebudowa odbywa się bardzo często bez uwzględniania przepisów budowlanych, a tak utworzone lokale można uznać jedynie za produkt mieszkaniopodobny.
kierunek zmian
Nakreślona sytuacja rodzin, studentów, młodzieży czy osób sprawujących opiekę jest frustrującą codziennością wielu z nas. Ci z millenialsów, których stać na kredyt, mają finansowe wsparcie lub odziedziczyli nieruchomość, albo pracują w wyidealizowanym IT z wysoką wypłatą, mogą moralizować, zachęcać do „wzięcia się w garść” i „bycia najlepszą wersją siebie”, w rzeczywistości jednak niewiele to zmieni. Zmianę może za to przynieść kilka działań z zakresu prawa i finansowania. Jedną z tych rzeczy jest oczywiście budowa mieszkań dostępnych. W Polsce jest kilka gmin, które wdrażają politykę ich tworzenia. W 2021 roku w życie wszedł tzw. społeczny pakiet mieszkaniowy, w ramach którego między innymi znacznie zwiększono dofinansowanie dla gmin z Funduszu Dopłat oraz wprowadzono rozwiązania ułatwiające gminom tworzenie Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych. Jest to jednak dalej marginalny odsetek w porównaniu z budownictwem indywidualnym i deweloperskim. Mieszkalnictwo dostępne, gminne, musi stać się konkurencyjnym graczem na rynku, nie może być także prywatyzowane, a prawo do pierwszeństwa zakupu oraz bonifikata sięgająca 99 procent uznane zostały przez NIK za systemowy błąd.
NIE! dla mikroapartamentów
W debacie publicznej nad uzdrowieniem systemu mieszkalnictwa przejawiają się także takie postulaty jak wprowadzenie podatku od pustostanu czy od krotności mieszkania. Rozwiązania te są słuszne, jednak tylko z zespoleniem z innymi warunkami, istnieje bowiem wysokie prawdopodobieństwo, że koszty fiskalne zostaną przesunięte na wynajmujących. Należy także dofinansować nadzór budowlany, który pozwoli wydolnie weryfikować wszelakie „mikroapartamenty” na rynku.
luka czynszowa
Pod uwagę bierze się także obowiązek zamieszkiwania w nabytym lokalu przez określony czas czy zakaz sprzedaży po nabyciu przez okres od roku do kilku lat. Być może wtedy zaczęłaby w końcu zmniejszać się luka czynszowa, która w naszym kraju osiągnęła kilka lat temu 40 procent. Sytuację taką określa się wówczas, gdy u osoby dochód jest zbyt mały na wzięcie kredytu, ale zbyt wysoki na otrzymanie mieszkania od gminy. Na 2023 rok statystyki te wzrosły do 70 procent według analityków ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. Nadchodzące wybory samorządowe to dobry czas, by zapytać kandydujących, jak mają zamiar poprawić te statystyki.
