We wrześniu br. w ramach funkcjonowania Polskiego Ładu, posłowie przegłosowali nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa wchodzi w życie już 2 stycznia 2022 roku i od tego dnia będziemy budować domy mieszkalne do 70 metrów kwadratowych i budynki rekreacji indywidualnej, bez pozwolenia i nadzoru kierownika budowy z projektem za złotówkę. Wśród zainteresowanych wzbudza ona skrajne emocje. Jedni widzą w niej szansę na budowę bez pozwolenia, a drudzy obawiają się konsekwencji w postaci prawdziwego chaosu. Dodatkowo samowolka budowlana może stwarzać realne zagrożenie zdrowia, a nawet życia osób korzystających z budynków powstałych na nowych zasadach.
Nowelizacja ustawy zakłada ułatwienia budowlane dla inwestora, który zamierza wybudować dom mieszkalny do 70 metrów kwadratowych oraz budynki rekreacji indywidualnej. Rozpoczęcie prac bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, braku obowiązku prowadzenia dziennika budowy, czy ustanawiania kierownika budowy, to najważniejsze udogodnienia, o których wspomina się już na samym początku zmian w ustawie. Jak zatem będzie wyglądać kwestia formalna takiej inwestycji? Wystarczyć ma tylko zgłoszenie wraz z projektem budowlanym.
co kryje się pod pojęciem „zgłoszenia”?
Pomimo wszelkich nowych udogodnień, budowa domu do 70 metrów kwadratowych według nowych przepisów ma pewne wymagania formalne. Inwestor ma obowiązek zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta, który sprawować będzie nadzór autorski nad zgodnością budowy z projektem wraz z terminem rozpoczęcia robót budowlanych. W obowiązkowym zgłoszeniu należy umieścić projekt zagospodarowania działki, albo terenu, projekt architektoniczno-budowlany i oświadczenie, że planowana budowa jest jedynie na własne potrzeby mieszkaniowe. Dodatkowo należy umieścić jeszcze dwa dokumenty — oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności karnej za kierowanie budową, jeśli nie ustanowimy kierownika budowy oraz oświadczenie o skompletowanej dokumentacji. Mimo wszystko kwestie prawne nadal będą nas obowiązywać, a bez ustanowienia kierownika budowy ciążyć będzie na nas większa odpowiedzialność niż w przypadku poprzednich przepisów.
Wszystkim sceptykom, którzy obawiają się chaosu przestrzennego, choćby w formie estetycznej (jak w przypadku wszechobecnych bilbordów) należy wspomnieć, że dla porządku ustalono, iż budynki do 70 metrów kwadratowych mogą mieć maksymalnie dwie kondygnacje, aby zachować ich prostą konstrukcję i ograniczony rozmiar. Ma to również za zadanie ułatwić zachowanie wymagań co do kwestii bezpieczeństwa. Ale czy wystarczy? Przepisy określają także gęstość zabudowy nowo powstałych domów. Nie może być ona większa niż jeden budynek na każde 500 metrów kwadratowych działki, przy jednoczesnym rozmiarze działki nie mniejszym niż 500 metrów kwadratowych, co zagwarantuje budowę indywidualną, a nie wielkie osiedla, które staną się inwestycjami deweloperów. Dodatkowo otwarty konkurs dla architektów, który został ogłoszony przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z Głównym Urzędem Nadzoru Budowlanego, ma na celu wyłonienie najlepszych projektów domów do 70 metrów kwadratowych powierzchni zabudowy. Będą one udostępnione, jak czytamy „wszystkim zainteresowanym do wykorzystania przy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych”.
czy to wystarczy?
Pozorne ułatwienia dla inwestora i jego oszczędności wynikające z nowelizacji przepisów budowlanych mogą być faktycznie tylko pozorne. Budowa bez pozwolenia to ryzyko wielu zakłóceń. Dlatego o prawdziwe zagrożenia, jakie niesie za sobą złagodzenie prawa budowlanego, zapytaliśmy Franciszka Sterczewskiego — posła na Sejm IX kadencji, aktywistę miejskiego, absolwenta inżynierskich studiów architektonicznych na UAP.
Prawo budowlane i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to kolejny chybiony pomysł rządu. Zastąpienie pozwoleń na budowę domu do 70 metrów kwadratowych jedynie zgłoszeniem pogłębi chaos przestrzenny — o zgodności z decyzją o warunkach zabudowy i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego projektant będzie musiał jedynie zaświadczyć. Już sama ta zmiana daje pole do licznych nadużyć i zwyczajnej samowolki budowlanej. Należy również zastanowić się, czy ta ustawa faktycznie ma szansę rozwiązać kryzys mieszkaniowy. W Polsce brakuje obecnie około miliona mieszkań. Budowa domu jednorodzinnego to wydatek, na który wielu osób nadal nie stać. Nawet skrócenie o około miesiąca procedur urzędowych (bo tyle czasu w praktyce pozwala zaoszczędzić ta nowelizacja) nie pomoże przy zwyczajnym braku środków. Wreszcie trzeba wziąć pod uwagę skutki tej nowelizacji. Zasadniczym efektem będzie z pewnością nie tylko chaos przestrzenny, ale też dalsze rozlewanie się przedmieść. Domy będą powstawać w miejscach źle skomunikowanych, gdzie często brakuje usług, przestrzeni publicznej i kanalizacji. Przy tym im dalej miasto się rozlewa, tym utrzymanie infrastruktury i transportu jest droższe, a tym samym mniej efektywne.
Chaos przestrzenny to koszt dla samorządów, których budżety i tak są już na granicach wytrzymałości. To również słabsze więzi między sąsiadami, niemającymi czasu na tworzenie wspólnoty, bo zbyt zajętymi dojazdami. Z tych wszystkich powodów bardzo martwi mnie perspektywa wejścia tej ustawy w życie. Starałem się podkreślać jej szkodliwość podczas komisji infrastruktury, następnie w czasie obrad sejmu. Niestety efekty są póki co dalekie od zadowalających, ale liczę, że działania senatu zmienią ten stan rzeczy. Zastanawiam się również nad sposobami kontroli budowy „domów na zgłoszenie” i ograniczenie ich skutków, gdyby jednak ustawa stała się obowiązującym prawem.
Stąd wydaje się, że pozorne ułatwienia mogą być początkiem prawdziwego polskiego nieładu, a co gorsze i kolejnych katastrof budowlanych, jak na przykład tej sprzed roku w Bukowinie Tatrzańskiej.
