Dlaczego warto racjonalnie planować przestrzeń?

Chaos przestrzenny generuje rocznie koszty w wysokości 84,3 mld zł. Tracą na tym gminy, mieszkańcy i inwestorzy. Co zmienią nowe przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?

5,8 mld zł rocznie – takie oszczędności polskie gminy mogą uzyskać z ograniczenia zjawiska chaosu przestrzennego (raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego z 2018 r.). Umożliwi to zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przygotowywana w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Uprości ona procedury i poprawi ład przestrzenny kraju. Zyskają samorządy i firmy, ale przede wszystkim mieszkańcy.

Roczne koszty wygenerowane przez chaos przestrzenny oszacowane zostały przez Komitet Przestrzennego Zagospodarowania Kraju Polskiej Akademii Nauk w 2018 roku na co najmniej 84,3 mld zł. Mowa tutaj o kosztach związanych z transportem, dojazdach do pracy czy nakładach na budowę i utrzymanie nadprogramowych dróg oraz sieci wodno-kanalizacyjnych. Koszty chaosu przestrzennego dotykają również sektor rolnictwa, rynku nieruchomości oraz środowiska przyrodniczego.

Sytuacji nie można bagatelizować. Generuje ona bardzo wysokie koszty, które uderzają nie tylko w gminy, ale przede wszystkim w samych mieszkańców, obniżając jakość ich życia.

Nowe rozwiązania

Ministerstwo Rozwoju i Technologii kończy prace nad reformą systemu planowania przestrzennego w Polsce, która ma stać się remedium na wiele negatywnych zjawisk.

Celem projektu jest zwiększenie elastyczności i integralności systemu planowania przestrzennego, przeciwdziałanie rozpraszaniu się zabudowy, ułatwienie inwestowania na terenach już zabudowanych oraz cyfryzacja danych o planowaniu przestrzennym. Skorzystają na tym zarówno inwestorzy, gminy, jak i jej mieszkańcy.

Najważniejsze zmiany to:

• zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy planem ogólnym,
• uproszczenie i skrócenie procedur planistycznych,
• doprecyzowanie zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy,
• wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego jako systemu teleinformatycznego.

Plan ogólny gminy zamiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zostanie zastąpione planem ogólnym gminy. To akt planistyczny o charakterze prawa miejscowego, który będzie stanowił ramy kontrolowanego rozwoju przestrzennego gminy zarówno w oparciu o plany miejscowe, jak i indywidualne decyzje o warunkach zabudowy. Tym samym system będzie spójny, ponieważ kluczowe dokumenty planistyczne będą ze sobą powiązane.

Przy opracowywaniu dokumentu, sporządzający będą go opierać między innymi na polityce przestrzennej gminy zawartej w strategii rozwoju gminy, ustaleniach planu zagospodarowania przestrzennego województwa czy uwarunkowaniach wynikających m.in. z występowania terenów chronionych, cennych lub zagrożonych negatywnymi zjawiskami. I choć przyjęcie planu ogólnego należeć będzie do władz gminnych, to w sam proces, w jeszcze większym, niż dotychczas, stopniu, będą zaangażowani mieszkańcy.

Co ważne, dotychczasowe plany miejscowe pozostaną w mocy. Nowe będzie można uchwalać szybciej i prościej. Będzie to możliwe m.in. dzięki zmianom i uproszczeniom w procedurze sporządzania aktów planowania przestrzennego. Pozwoli to gminom w sposób nieinwazyjny i płynny zapanować nad chaosem przestrzennym.

Rodzaje stref planistycznych

W planie ogólnym obszar gminy (z wyłączeniem terenów zamkniętych) będzie mógł zostać podzielony na dwanaście rodzajów stref planistycznych:

1. Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
2. Strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
3. Strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
4. Strefa usługowa;
5. Strefa handlu wielkopowierzchniowego;
6. Strefa gospodarcza;
7. Strefa infrastrukturalna;
8. Strefa zieleni i rekreacji;
9. Strefa cmentarzy;
10. Strefa górnictwa;
11. Strefa otwarta;
12. Strefa komunikacyjna.

Pozostałe zmiany

Dzięki powiązaniu strategicznych dokumentów zniknie problem różnych ustaleń w nich zawartych, co przełoży się z kolei na przejrzystość i czytelność całego systemu planowania, nie tylko na szczeblu gminnym.

Aby zapobiegać niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy i pojawianiu się zabudowy o skali, która nie przystaje do sąsiedztwa czy wręcz negatywnie na nie oddziałuje, decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane tylko na obszarach uzupełnienia zabudowy, wskazanych w planie ogólnym gminy. Finalny termin na przygotowanie planów ogólnych to początek 2026 r. Aby pomóc i usprawnić ten proces, gminy otrzymają wsparcie finansowe na opracowanie aktów planowania przestrzennego z Krajowego Planu Odbudowy.

Do systemu planowania wprowadzone zostanie nowe narzędzie – zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego, którego sporządzenie będzie powiązane z podpisaniem umowy urbanistycznej. Określi ona obowiązki zarówno inwestora, jak i gminy, ustalone przez obie strony w procesie negocjacji. Co ważne, nie będzie ograniczonego katalogu przedsięwzięć, dla których można sporządzić taki plan. Wzmocniony zostanie udział społeczeństwa ponieważ przeprowadzane będą konsultacje społeczne, jak w przypadku każdego miejscowego planu.

Wszystkie dokumenty w jednym miejscu

Od 2026 r. wszystkie dokumenty planistyczne będą dostępne w jednym miejscu – w Rejestrze Urbanistycznym. Ten dedykowany portal umożliwi tworzenie, gromadzenie, aktualizację i udostępnianie danych przestrzennych w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Rejestr będzie prowadzony centralnie, a informacje niezbędne do jego stworzenia będą uzupełniane przez samorządy.

Więcej informacji o reformie planowania przestrzennego znajdziesz na stronie mojemiejsce.gov.pl