Wywiad pochodzi z numeru A&B 03/2024
Piotr Legerski działa w branży nieruchomości od lat 80., realizując projekty mieszkaniowe na terenie całego Krakowa. W wywiadzie z Prezesem Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań rozmawiamy o charakterystyce krakowskiego rynku i potrzebach zmian legislacyjnych.
Ania Diduch: Jakie są według pana elementy składowe obecnej hossy na rynku mieszkań?
Piotr Legerski: Zastanawiam się, czy można obecną sytuację nazwać hossą. Na rynku krakowskim sprzedaż jest normalna, to znaczy sprzedajemy mniej niż przed najlepszymi wynikami jeszcze kilka lat temu. Rocznie w Krakowie w latach poprzednich sprzedawano około 10000 mieszkań. W roku 2022 sprzedano około 5500 mieszkań, a w roku 2023 mniej więcej 8000. Sprzedaż spadła w wyniku drastycznej podwyżki stóp procentowych kredytów hipotecznych, wynikającej z wysokiej inflacji, a także z wprowadzenia w bankach tak zwanej Rekomendacji S obniżającej zdolność kredytową około 80 procent naszych klientów. Obecne zakupy napędzane są trzema motywacjami: zakup mieszkań na wynajem, zakupami mieszkań inwestycyjnych oraz mieszkaniami w ramach kredytu preferencyjnego i dwuprocentowego z dopłatą.
Ania Diduch: Czym jest Rekomendacja S?
Piotr Legerski: To rekomendacja mówiąca, że jeżeli mamy zdolność kredytową, która w realnych warunkach wynosi 100 procent, czy na pewno 80 procent wartości mieszkania, to sztucznie obniżamy ją o kolejne 5 procent ze względu na antycypowaną wysoką inflację. W tym momencie ktoś, kto chce kupić mieszkanie, a tak naprawdę większość Polaków jest na granicy zdolności kredytowej, nie ma takiej możliwości.
Najbardziej problematycznym rejonem dla mieszkalnictwa w Krakowie jest Śródmieście — Piotr Legerski wskazuje obrzeża Podgórza, Krowodrzy i Nową Hutę jako najciekawsze tereny pod nowe projekty mieszkaniowe
fot.: Wi Pa © Pixabay
Ania Diduch: Porozmawiajmy o charakterystyce rynku mieszkań w Krakowie. Czym różni się on od pozostałych polskich miast?
Piotr Legerski: Jeżeli chodzi o strukturę sprzedawanych mieszkań, o wolumen, o udział kapitału własnego, to on się niczym nie różni od pozostałych miast. Jeśli chodzi o udział kredytowania w Krakowie, to porównując do sześciu największych miast Polski, jest najmniejszy. Krakusi kupują za gotówkę, podobnie zresztą jak Poznaniacy. Kraków jest specyficzny z jednego powodu. Warszawa za chwileczkę będzie specyficzna w ten sam sposób. Otóż w Krakowie brakuje podaży. Mamy niezrównoważoną, mniej więcej od czterech, może pięciu lat, podaż w stosunku do popytu. Popyt jest większy o 20 do 30 procent w stosunku do podaży.
Ania Diduch: Jak to wpływa na prędkość wzrostu ceny?
Piotr Legerski: Kraków ma najwyższy wzrost ceny mieszkań, w zeszłym roku to było mniej więcej 20 procent. To jest szalona podwyżka i ona absolutnie nie wynika z marży deweloperów. W tej chwili w takich miastach jak Łódź, Poznań, Katowice, Rzeszów, Szczecin można kupić działkę, gdzie cena jednego metra kwadratowego wynosi około dwa tysiące złotych — kupienie tej samej nieruchomości w Krakowie bliżej trzech, czterech tysięcy graniczy z cudem. Pojawiły się oferty, moim zdaniem absolutnie chore i nieracjonalne, terenów na obrzeżach drugiej obwodnicy, które do jednego metra kwadratowego sprzedawanego mieszkania dopisują z tytułu gruntu 18 tysięcy złotych przy średniej cenie sprzedaży mieszkania w Krakowie dzisiaj na poziomie 15–17 tysięcy. Nie ma podaży terenów, Miasto zaniedbywało temat przez kilka lat. Specyfika rynku krakowskiego dotyczy również struktury własności. Pozostała praktycznie tylko własność prywatna, nie ma własności takiej jak w Poznaniu, Wrocławiu czy w Warszawie z tytułu dekretu Bieruta, czyli wieczystego użytkowania. Miasto nie sprzedaje terenów w Krakowie, zostają więc prywatni właściciele, którzy w większości już dawno swoje działki sprzedali.
Najbardziej problematycznym rejonem dla mieszkalnictwa w Krakowie jest Śródmieście — Piotr Legerski wskazuje obrzeża Podgórza, Krowodrzy i Nową Hutę jako najciekawsze tereny pod nowe projekty mieszkaniowe
fot.: Dariusz Staniszewski © Pixabay
Ania Diduch: To nas przesuwa do następnego pytania, o to, które obszary Krakowa są obecnie najatrakcyjniejsze dla rynku mieszkań? Ale rozumiem, że to właśnie zależy głównie od struktury własności.
Piotr Legerski: Jeżeli chodzi o ceny, to wiadomo, Śródmieście, które ma tak naprawdę bardzo ograniczoną podaż, w zasadzie wszystkie działki, które były planowe, albo mają nieuregulowany stan prawny, albo są w przygotowaniu do rozpoczęcia inwestycji. W tej chwili można powiedzieć, że pozostają tylko obrzeża Podgórza, Krowodrzy. Nowa Huta to moim zdaniem duża przyszłość i duże możliwości. Nadal niedoceniana, chociaż absolutnie na to nie zasługuje, bo jest fantastycznie skomunikowana, doskonale przygotowana, z dużymi, szerokimi ulicami.
Ania Diduch: Jaką widziałby pan receptę na optymalną politykę mieszkaniową w Krakowie?
Piotr Legerski: W tym momencie jest kilka źródeł polityki mieszkaniowej, które powinny być wykorzystane. Została uchwalona ustawa o nowej polityce przestrzennej, która powoduje, że będziemy zmieniać plany miejscowe. Należy dokonać rewizji planów już istniejących i uchwalonych. Nie ma absolutnie żadnego uzasadnienia, jeżeli w mpzp jest uchwalone, że można zbudować osiem kondygnacji. Pytanie jest proste, dlaczego nie można zbudować jedenastu? Czy to naprawdę ma takie wielkie znaczenie dla sylwetki miasta, dla komfortu mieszkańców? Moim zdaniem nie. To jest punkt pierwszy, a drugi — pojawiają się w Krakowie regulacje prawne mówiące, że do każdego mieszkania powinno być przypisane 1,2 miejsca postojowego. To absolutnie eliminuje tereny zabudowy śródmiejskiej, bo tam nie ma sposobu, by na piętnastoarowej działce wjechać do garażu podziemnego, który musi mieć dwie kondygnacje. Jeżeli nie będzie refleksji w Urzędzie Miasta, nie uda się odblokować cennych przestrzeni. Zresztą Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań rozmawia z prezydentem Krakowa mniej więcej od trzech lat, żeby to zracjonalizować, zrobić przegląd planów i spróbować je dostosować do potrzeb miasta i jego rozwoju.
Kraków ma najwyższy wzrost ceny mieszkań, w zeszłym roku to było mniej więcej 20 procent
fot.: Pexels © Pixabay
Ania Diduch: Czy pana obserwacje można też przełożyć na bardziej ogólne recepty na lepszą politykę mieszkaniową?
Piotr Legerski: Nie czuję się na siłach, żeby dawać recepty na ogólnopolską politykę mieszkaniową. Mogę natomiast podzielić się moimi spostrzeżeniami ogólnymi, bo jako Stowarzyszenie jeździmy po świecie na warsztaty, byliśmy w większości miast, które się rewitalizowały w Europie lub tworzyły nowe dzielnice. Wnioski są jednoznaczne: jeżeli miasto chce się rozwijać, musi być przyjazne dla inwestorów. Jeżeli chodzi o terminy, sposób podejścia do inwestora, skrajnie niekorzystne interpretacje prawa, Kraków jest uważany za najmniej przyjazny w Polsce. Zwłaszcza biura byłego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, Wydziału Architektury czy Zarządu Dróg Miasta Krakowa.
Ania Diduch: Co składa się na cenę mieszkania w Krakowie i jaka jest stopa zwrotu z takiej inwestycji?
Piotr Legerski: Jeśli chodzi o stopę zwrotu, nie można jej jednoznacznie wyliczyć, ponieważ nie ma dwóch jednakowych inwestycji. Stopy zwrotu wahają się i występują tu duże fluktuacje, co wpływa na cenę. Ponadto na koszty realizacji składają się cena gruntu oraz koszty przygotowania inwestycji. Istotnymi czynnikami są również czas, cena realizacji obiektu oraz koszty miękkie, takie jak marketing, księgowość, obsługa biura, biura sprzedaży, obsługa prawna, inspektorzy nadzoru oraz prowizje dla brokerów, którzy załatwiają kredyty inwestycyjne. Obecnie koszty gruntu wzrosły o 50 do 100 procent w porównaniu z tym, kiedy stanowiły tylko 20 procent całkowitych kosztów. W Łodzi i Katowicach nadal utrzymuje się to na poziomie 20 procent, w Krakowie może to wynosić od 30 procent do nawet 50 całkowitych kosztów budowy. Dodatkowo czas zwrotu w Katowicach, Wrocławiu, Łodzi i innych miastach wynosi około trzech lat, podczas gdy w Krakowie jest to od pięciu do sześciu lat. Oznacza to, że cena działki, która jest już znacznie droższa niż w innych miastach, wzrasta o dodatkowe 30 procent przez trzy lata przygotowania inwestycji ze względu na inflację i opóźnienia związane z procedurami administracyjnymi. Nieruchomości w Krakowie mają długie okresy oczekiwania na rozpoczęcie budowy. W Katowicach, Wrocławiu i Łodzi czas jest krótszy, a to wpływa na ich rentowność. Jeśli ceny sprzedaży są zbliżone do tych we Wrocławiu, ale ceny gruntów są wyższe, to rentowność inwestycji jest wyższa we Wrocławiu i w Katowicach. Mimo że ceny sprzedaży w Katowicach są niższe, różnica ta jest minimalizowana przez całkowite zaangażowanie kapitału oraz okres przygotowania inwestycji, który wynosi dwa lata.
Jednym ze źródeł zrównoważonej polityki mieszkaniowej powinna być rewizja istniejących planów miejscowych
fot.: Dimitris Vetsikas © Pixabay
Ania Diduch: Może w Krakowie przydałyby się w takim razie jakieś warsztaty stymulujące team working?
Piotr Legerski: W ramach działalności Stowarzyszenia staramy się spotkać z prezydentem odpowiedzialnym za Wydział Architektury i Planowania Przestrzennego. Przez cztery lata negocjowałem zasady funkcjonowania na linii deweloper — Zarząd Dróg i Komunikacji. Niestety zazwyczaj kończy się to tym, że pracownicy Wydziału Planowania Przestrzennego wiedzą wszystko najlepiej. Ich mentalność sprowadza się do tego, że Kraków jest wyjątkowy i jeśli coś nam nie odpowiada, to przecież non stop pojawiają się nowi inwestorzy chcący działać w Krakowie, więc sytuacja nie jest taka zła. Mówimy natomiast o dużych deweloperach, którzy mają w swoich portfolio kilka miast, więc dodanie Krakowa wydaje się naturalnym krokiem.
Nieruchomości w Krakowie mają długie okresy oczekiwania na rozpoczęcie budowy; w Katowicach, Wrocławiu i Łodzi czas jest krótszy, a to wpływa na ich rentowność
fot.: Sangeeth Sangi © Pixabay
Ania Diduch: Szkoda, że ta energia nie jest inwestowana w coś innego niż w walkę pomiędzy departamentami i deweloperami. Czy w świetle tych rzeczy, które pan dotychczas powiedział, branża mieszkaniowa powinna się poczuwać do projektowania zrównoważonych rozwiązań dla środowiska?
Piotr Legerski: To jest bardzo ważne pytanie. Tak naprawdę pytamy o to, jak oczekiwania klientów kształtują relacje z produktem, który oferujemy. Przeprowadzamy w ramach Stowarzyszenia badania na naszych targach nieruchomości, które organizujemy cztery razy w roku, a które są monitorowane zarówno przez Monitor Rynku Nieruchomości, jak i przez firmę Obido. Pytamy klientów o ich preferencje zakupowe, takie jak cena, lokalizacja, dostęp do infrastruktury. Pytamy również, czy byliby gotowi dopłacić 50 złotych za metr kwadratowy mieszkania więcej w scenariuszu, gdy cena wynosi 10 tysięcy za metr. Innymi słowy, dla mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych dopłata ta wyniosłaby 2500 złotych. W zamian klient otrzymałby miejsca postojowe z ładowarkami do samochodów elektrycznych w garażu oraz instalację fotowoltaiczną na dachu, która pokryłaby koszty energii elektrycznej. 80 procent respondentów odpowiedziało jednak negatywnie na to pytanie. Pojawia się więc pytanie: dla kogo mamy prowadzić te zrównoważone inwestycje? Pomysł wprowadzenia pompy ciepła jako trzeciego poziomu wyposażenia nie stanowiłby dla nas deweloperów żadnego problemu. Wprowadzenie fotowoltaiki na dachach również, ale dlaczego nie miałaby ona być dotowana? Skoro osoby fizyczne mogą otrzymać dotacje na instalacje fotowoltaiczne, dlaczego właściwe ministerstwo nie finansuje 80 procent kosztów fotowoltaiki dla deweloperów z dopłat do likwidacji emisji CO₂? Dlaczego nie wykorzystać wody deszczowej do spłukiwania toalet, zamiast wysyłać ją do kanalizacji? To ważne pytania, na które trzeba szukać odpowiedzi. Czy wszyscy są zainteresowani takimi rozwiązaniami? Czy nikt nie powinien dofinansować takich inicjatyw? To kwestie, które warto przemyśleć. Ważna jest również oczywiście edukacja, ale to nie deweloperzy powinni się tym zajmować; kształtowanie prośrodowiskowych gustów powinno się odbywać poprzez legislację albo dzięki inicjatywom środowisk architektonicznych.
Istotność projektowania przyjaznych środowisku elementów w projektach mieszkaniowych nie spotyka się z przychylnością nabywców mieszkań; problemem jest brak świadomości przyszłych właścicieli co do konieczności wdrażania ekologicznych rozwiązań
fot.: PixelAnarchy © Pixabay
Ania Diduch: Powiedzmy wobec tego na koniec, co należy zrobić w ramach ustawodawstwa?
Piotr Legerski: W rzeczywistości nie trzeba wiele. Istniał projekt zapisu w roku 2017 w zakresie zagospodarowania przestrzennego. Proponował on, że jeśli istnieje uchwalony plan miejscowy dla danego obszaru, a przecież procedura jego ustanowienia jest wieloletnia, obejmuje konsultacje społeczne, wyłożenie do publicznego wglądu, opinie oraz ewentualne odwołania od planu, deweloper ma obowiązek informować o planowanych inwestycjach w okolicy. Zapis, o którym mówię, stanowił, że w procedurze uzyskania pozwolenia na budowę stronami są inwestor oraz urząd, nie ma miejsca na przypadkowe osoby, na przykład Jana Kowalskiego ze Szczecina, któremu nie podoba się, że na danej działce w Krakowie będą wycinane drzewa. Jeśli przykładowy Kowalski zgłasza obiekcje do planów dewelopera, to rozpoczyna procedurę odwoławczą przed Urzędem Wojewódzkim, a następnie Wojewódzkim Sądem Administracyjnym i Naczelnym Sądem Administracyjnym. Postępowanie przed WSA w Krakowie trwa półtora roku, w Katowicach półtora miesiąca, a przed NSA w całej Polsce dwa i pół do pięciu lat. Kupując działkę, wszyscy wiedzą, co można na niej zbudować, ale często zewnętrzne grupy, jak na przykład wędkarze białostoccy, mogą protestować, co może opóźnić proces. W Katowicach i Poznaniu sytuacja wydaje się bardziej uporządkowana, tam protesty są bardzo rzadkie. W Krakowie istnieją specjalistyczne kancelarie prawne, które żyją z tego, że oprotestowują inwestycje. Uproszczenie prawa może skrócić te procesy. W procesie inwestycyjnym szybkość i elastyczność stają się kluczowe, nie mówiąc o tym, że co roku tysiące ludzi czekają na możliwość wprowadzenia się do swoich nowych mieszkań.
Ania Diduch: Dziekuję za rozmowę.
Piotr Legerski
Absolwent Wydziału Energochemii Węgla i Fizykochemii Sorbentów Akademii Górniczo-Hutniczej. W 1984 roku założył Spółdzielnię Mieszkaniową Dom dla Młodych. Pod jego nadzorem Spółdzielnia zrealizowała w Krakowie ponad 1000 mieszkań i 30 domów jednorodzinnych. W 2007 roku założył Grupę Arkada Inwestycje, która zrealizowała budynki mieszkalne o łącznej powierzchni 18,5 tysiąca mkw. Od 2018 roku członek zarządu, a od 2021 roku Prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań.
