Co zmieni Plan Ogólny? Czy Kraków potrzebuje architektonicznych ikon i jakie prognozy mają specjaliści dla rynku nieruchomości w najbliższych miesiącach? Na te, i wiele innych tematów debatowano podczas 10. Konferencji „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego”, która odbyła się 10 kwietnia 2025 roku w Muzeum Sztuki i Techniki Japońskiej „Manggha” w Krakowie. Organizatorem wydarzenia objętego patronatem A&B było Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań.
To już dziesiąta, jubileuszowa edycja konferencji „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego”, którą od dekady w Krakowie organizuje Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań. Tym razem dyskusje przeniosły się z krakowskiej siedziby NBP na nowy grunt, do sali widowiskowej w podziemiu Muzeum Manggha, problemy poruszane podczas rozmów pozostały jednak te same — jakie wyzwania stoją przed rynkiem mieszkaniowym, zarówno w Krakowie, jak i w całej Polsce?
10. Konferencja „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego” — prof. Waldemar Rogowski
Łukasz Zieliński © SBDiM
money, it's a gas
Podobnie jak w ubiegłorocznej edycji konferencji „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego”, rozmowy rozpoczęły się od wykładu sprawom ekonomicznym. Podczas prezentacji wprowadzającej prof. Waldemar Rogowski (SGH) podjął się analizy obecnych trendów i zjawisk na rynku kredytów mieszkaniowych, przedstawiając profil typowego kredytobiorcy, którym jest zamożna lub średnio-zamożna osoba w wieku 36 lat, będąca specjalistą albo ekspertem w dziedzinie, którą zajmuje się zawodowo.
10. Konferencja „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego” — od lewej: prof. Waldemar Rogowski, Kazimierz Kirejczyk, Jacek Furga, Iwona Załuska, Mariusz Bryksy, Jacek Bańka
Łukasz Zieliński © SBDiM
Pierwszy panel ponownie skupiał się przede wszystkim na liczbach. Prezentacja wprowadzająca, którą poprowadził członek Zespołu Badań i Analiz Rynku Mieszkaniowego JLL Kazimierz Kirejczyk, jasno wskazała, że dynamika rynku nieruchomości w Krakowie nie należy do polskiej czołówki. W drugiej części panelu odbyła się dyskusja prowadzona przez Jacka Bańkę, w której oprócz Kazimierza Kirejczyka udział wzięli prof. Waldemar Rogowski, wiceprezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań Mariusz Bryksy, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich Jacek Furga oraz prezesa Upper Finance Iwona Załuska. Większość prelegentów zgodziła się co do tego, że najbliższy rok może być dla rynku mieszkaniowego wyjątkowo trudny. Wedle Mariusza Bryksego ratunkiem dla środowiska deweloperskiego mogą okazać się fundusze inwestycyjne, których wielkie kapitały pozwolą wypełnić obecną lukę popytową. Jak zauważyła Iwona Załuska, inwestycją sprzyjają za to banki, które przygotowują odpowiednie oferty finansowania dla deweloperów.
10. Konferencja „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego” — I Zastępca Prezydenta Miasta Krakowa prof. Stanisław Mazur
Łukasz Zieliński © SBDiM
co w Krakowie piszczy
Drugi panel, rozpoczęty prezentacją prof. Stanisława Mazura był miejscem, w którym dyskusja przyjęła o wiele bardziej lokalny charakter. Na scenie spotkali się przedstawiciele środowiska inwestorów związani z SBDiM, czyli prezes Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań Piotr Legerski i Grzegorz Szmolke, wiceprezes SBDiM, oraz krakowskiego samorządu — I zastępca Prezydenta Miasta Krakowa prof. Stanisław Mazur, Przewodniczący Komisji Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska Rady Miasta Krakowa Grzegorz Stawowy, kierownik Wydziału Uzgodnień i Umów Przemysław Czech oraz Krzysztof Danielczyk, reprezentujący PGE Oddział Kraków.
10. Konferencja „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego” — od lewej: Grzegorz Szmolke, Przemysław Czech, Krzysztof Danielczyk, prof. Stanisław Mazur, Piotr Legerski, Grzegorz Stawowy, Jacek Bańka
Łukasz Zieliński © SBDiM
Tematy przewijały się wedle zasady „od ogółu do szczegółu”, biorąc ten pierwszy w sposób dosyć dosłowny. Plan Ogólny, chociaż wszystkim uczestnikom dobrze znany, zajął szczególne miejsce w debacie, zwłaszcza w kontekście przestarzałych, bądź nieadekwatnych Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzeni. Zarówno inwestorzy, jak i samorządowcy zgodzili się co do tego, że Studium oraz znaczna część obowiązujących MPZP nie sprzyjają powstawaniu kolejnych inwestycji na terenie miasta — mimo że zaprezentowana przez prof. Stanisława Mazura mapa chłonności inwestycyjnej obszaru Krakowa została niemal zdominowana przez kolor zielony, to jednak znaczna, opiewająca na 85% część terenów przeznaczonych przez zabudowę mieszkaniową zakłada wznoszenie budynków jednorodzinnych. Gorzki komentarz dla obecnego stanu krakowski MPZP zaserwował Grzegorz Szmolke, który stwierdził, że obecne plany miejscowe nie tyle wytyczają kierunek dalszego rozwoju, ile raczej inwentaryzują stan obecny.
Kraków mierzy wysoko
Gdzie zatem szukać wizji Krakowa przyszłości? Być może w opracowywanej właśnie Strategii Rozwoju Miasta Krakowa, której powstawanie zaanonsował podczas prezentacji wprowadzającej prof. Stanisław Mazur. W kwestii przyszłych planów wiceprezydent zdradził również, że już w czerwcu poznamy ważny dokument dotyczący budowy krakowskiego metra, z kolei Grzegorz Stawowy wspomniał o rozmowach, które w Radzie Miasta Krakowa prowadzone są na temat podwyższenia średniej wysokości zabudowy w Krakowie o jedną lub dwie kondygnacje.
10. Konferencja „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego”
Łukasz Zieliński © SBDiM
Nie obeszło się również bez poruszenia tematu wyczekiwanego w Krakowie ZPI, które w słowach Grzegorza Szmolke może stać się narzędziem do „ucywilizowania” krakowskich planów miejscowych, zaś wedle Grzegorza Stawowego środkiem, dzięki któremu liczne potrzeby poszczególnych dzielnic będą mogły zostać zaspokojone.
park kontra parking
Kością niezgody okazały się za to kwestie zieleni oraz miejsc parkingowych. Podczas gdy Grzegorz Szmolke zauważał, że widniejące w niektórych MPZP współczynniki powierzchni biologicznie czynnej są absurdalnie wysokie, prof. Stanisław Mazur podtrzymał zdanie zawarte w deklaracji Standardów Odpowiedzialnego Budownictwa, wedle której zielone dachy nie powinny wliczać się do wspomnianego współczynnika.
10. Konferencja „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego” — od lewej: prof. Stanisław Mazur, Piotr Legerski
Łukasz Zieliński © SBDiM
Podobnie podzielone zdania paneliści mieli na temat współczynnika miejsc parkingowych, które powinny zostać zaplanowane podczas projektowania nowych inwestycji. Grzegorz Szmolke zwrócił uwagę, że niezmienny współczynnik, wynoszący obecnie 1,2 miejsca parkingowego na mieszkanie nie jest adekwatny do każdej lokalizacji — zwłaszcza w ścisłym centrum wydzielenie tak dużej ilości miejsc parkingowych może stanowić wyzwanie dla projektantów obiektów, które nie posiadają parkingu podziemnego. Po raz kolejny nie zgodzili się z tym przedstawiciele administracji, w tym Grzegorz Stawowy przypomniał, że w najnowszej edycji Barometru Krakowskiego mieszkańcy po raz pierwszy od wielu lat najbardziej domagali się nie zwiększenia dostępności terenów zielonych, lecz właśnie większej liczby miejsc parkingowych.
10. Konferencja „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego” — prof. Krzysztof Ingarden
Łukasz Zieliński © SBDiM
architektoniczne ikony Krakowa
Trzeci, ostatni już panel, otworzyła prezentacja prof. Krzysztofa Ingardena, który rozbił znaczenia terminu „ikona architektury” na czynniki pierwsze, przechodząc następnie do prezentacji listy krakowskich „ikon”, zarówno tych historycznych, jak i współczesnych. Wybór nie był arbitralny, bowiem autor odniósł się do wystawy „Moderne in Krakau”, która odbywa się właśnie w Wiedniu, prezentując Kraków poprzez pryzmat architektury powstałej po 1989 roku. Fundamenty zbudowane podczas prezentacji przydały się w trakcie późniejszej dyskusji, którą proaktywnie poprowadził Jakub Szczęsny. Na scenie zasiedli architekci, prof. Krzysztof Ingarden, Tomasz Konior, prezesa SARP Oddział Kraków Magdalena Buczyńska-Zapała, prezesa zarządu DK-Development Dorota Koźmińska oraz Janusz Sepioł, Architekt Miasta Krakowa.
10. Konferencja „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego” — od lewej: Magdalena Buczyńska-Zapała, prof. Krzysztof Ingarden, Tomasz Konior, Dorota Koźmińska, Janusz Sepioł, Jakub Szczęsny
fot.: Łukasz ZIeliński © SBDiM
Wszyscy prelegenci i prelegentki zgodzili się co do tego, że projektowanie budynków, które z założenia mają stać się ikonami nie jest dobrym rozwiązaniem. Zamiast ikon, jak stwierdził prof. Krzysztof Ingarden, w miastach powinny powstawać „miejsca". Jako przykład jednego z takich miejsc podał Kwartał Kultury planowany w obrębie krakowskiej dzielnicy Wesoła.
10. Konferencja „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego” — od lewej: Magdalena Buczyńska-Zapała, prof. Krzysztof Ingarden, Tomasz Konior
Łukasz Zieliński © SBDiM
ile kosztuje konkurs architektoniczny?
Magdalena Buczyńska-Zapała zdradziła, z jakimi kosztami wiąże się zorganizowanie konkursu architektonicznego — jak zapewniała, są to kwoty, które nie podlegają organizowaniu przetargów. Dorota Koźmińska zwróciła jednak uwagę, że po stronie inwestora konkurs architektoniczny to tak naprawdę nie pierwszy, a kolejny już krok związany z przygotowywaniem inwestycji. Dodała, że w pierwszej kolejności odpowiednio zaprojektowane powinno zostać miasto.
10. Konferencja „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego” — od lewej: Janusz Sepioł, Jakub Szczęsny
Łukasz Zieliński © SBDiM
Nowy pomysł na Wesołą zaprowadził do kolejnego wątku w debacie, związanego z projektowaniem urbanistycznym, którym była kwestia dogęszczania miast. Janusz Sepioł przedstawił swoją koncepcję dogęszczania na zasadzie przyrostu przestrzeni zielonych, co ma stać się na Wesołej, ale i na terenie Kombinatu, gdzie mógłby powstać Las Nowohucki. Odmienne pogląd na tę sprawę przedstawił Tomasz Konior, argumentując że to zabudowa powinna być w pierwszej kolejności dogęszczana, przede wszystkim poprzez przywrócenie zabudowy kwartałowej w miastach oraz wykorzystywanie terenów poprzemysłowych.
Dyskusję podsumował prowadzący, Jakub Szczęsny. Wnioski są proste: Kraków nie potrzebuje ikon, a dobrej architektury, która będzie służyć miastu i przyrodzie.
10. Konferencja „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego”
Łukasz Zieliński © SBDiM
trudne rozmowy o przyszłości
Przyszłość krakowskiej urbanistyki i rynku mieszkaniowego rozgrywa się na oczach inwestorów, samorządowców i mieszkańców. Wyzwania są realne: od konieczności zmiany planów miejscowych, przez przedefiniowanie podejścia do zieleni i mobilności, aż po debatę o sensie architektonicznych ikon. Czy Kraków znajdzie równowagę między rozwojem a jakością życia? Odpowiedzi mogą przynieść nie tylko kolejne konferencje, ale przede wszystkim konkretne działania. Sytuacja na rynku nieruchomości zależy od wielu czynników i zmienia się bardzo dynamicznie. Jaka będzie w przyszłym roku? Tego zapewne dowiemy się podczas następnej konferencji organizowanej przez SBDiM.
