Po latach dyskusji REIT-y mają wreszcie wejść do polskiego porządku prawnego. Nowa ustawa o Spółkach Inwestujących w Najem Nieruchomości (SINN) ma zostać uchwalona w 2025 roku. Choć reformę promuje się jako impuls dla rynku najmu i sposób na zaangażowanie kapitału Polaków, eksperci ostrzegają: bez odpowiednich zabezpieczeń fundusze mogą pogłębić kryzys mieszkaniowy. Czy REIT-y to szansa na rozwój profesjonalnego najmu, czy zagrożenie dla dostępności mieszkań?
Real Estate Investment Trusts (REIT-y) to wyspecjalizowane podmioty inwestycyjne, które umożliwiają lokowanie kapitału w nieruchomości głównie na wynajem – bez konieczności bezpośredniego ich zakupu przez inwestora indywidualnego. Najczęściej funkcjonują w formie spółek giełdowych, regularnie wypłacających inwestorom dywidendy z zysków generowanych z najmu. Ich działalność opiera się na posiadaniu lub wynajmowaniu nieruchomości – takich jak budynki biurowe, galerie handlowe, hotele, mieszkania, magazyny, centra danych czy nawet wieże komórkowe – przy czym celem nie jest ich sprzedaż, lecz długoterminowe czerpanie zysków z czynszu.
REIT-y cieszą się na świecie dużą popularnością i działają już w co najmniej 46 krajach. Ich konstrukcja zapewnia inwestorom pośredni dostęp do rynku nieruchomości przy stosunkowo stabilnym strumieniu dochodów. Dodatkowo wiele z nich korzysta z preferencyjnego opodatkowania – w tym m.in. ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych (CIT), o ile większość zysków (najczęściej co najmniej 90%) jest wypłacana w formie dywidend. Mimo globalnej popularności, w Polsce przez lata brakowało odpowiednich regulacji prawnych, które umożliwiłyby funkcjonowanie tego typu wehikułów inwestycyjnych – sytuacja ta ma się jednak zmienić.
próby legislacji REIT-ów w Polsce
Intensywne prace nad polskim REIT-em trwają od kilku lat. Pierwsza poważna próba wprowadzenia ich do polskiego systemu prawnego miała miejsce w 2016 roku, kiedy to Ministerstwo Finansów ogłosiło projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości (SRWN), znanych także pod roboczą nazwą FINN (Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości). Celem ustawy było stworzenie wehikułu inwestycyjnego funkcjonującego na rynku kapitałowym, który korzystałby ze zwolnienia z podatku CIT pod warunkiem przeznaczenia co najmniej 90% zysku z najmu na wypłatę dywidendy lub reinwestycję. Jak wynika z analizy opublikowanej przez Obserwatora Finansowego na temat projektu FINN i jego założeń, planowano również ograniczenia dotyczące poziomu zadłużenia (maks. 70% wartości aktywów) oraz obowiązek inwestowania co najmniej 70% aktywów w nieruchomości i powiązane spółki. Wejście w życie ustawy planowano na 1 stycznia 2017 roku, jednak projekt nie wyszedł poza etap konsultacji międzyresortowych i został zarzucony, mimo początkowego wsparcia ze strony Giełdy Papierów Wartościowych oraz ujęcia go w ówczesnym Programie Budowy Kapitału.
W 2018 roku Ministerstwo Finansów podjęło kolejną próbę wprowadzenia do polskiego systemu prawnego odpowiednika REIT-ów, przedstawiając projekt ustawy o Spółkach Inwestujących w Najem Nieruchomości (SINN). Projekt zakładał, że SINN-y będą spółkami akcyjnymi z minimalnym kapitałem zakładowym w wysokości 100 milionów złotych, inwestującymi głównie w nieruchomości mieszkalne przeznaczone na wynajem. Celem było umożliwienie inwestorom, także indywidualnym, uczestnictwa w rynku nieruchomości bez konieczności bezpośredniego zakupu lokali.
Jednak, jak opisano w analizie dotyczącej projektu ustawy o SINN, propozycja ta wzbudziła poważne wątpliwości. Eksperci alarmowali, że masowe inwestycje funduszy w mieszkania mogłyby ograniczyć dostępność lokali dla osób fizycznych, podbijając ich ceny i wypychając nabywców indywidualnych z rynku. Zastrzeżenia dotyczyły również preferencyjnego opodatkowania spółek SINN, które mogłoby zaburzyć konkurencję podatkową oraz odciągnąć kapitał od rynku obligacji skarbowych – postrzeganych dotąd jako bezpieczna przystań dla oszczędności Polaków. W rezultacie, mimo wcześniejszych zapowiedzi, ustawa nie została uchwalona, a temat REIT-ów na kilka lat ponownie odłożono.
REIT-y w Polsce od 2025 roku? Rząd kończy prace nad ustawą
Ostatnio jednak temat powrócił. Obecny rząd ponownie podjął temat wprowadzenia REIT-ów. Co więcej umieścił to w Strategii Ministerstwa Finansów na lata 2025–2028, w której zapisano je jako priorytetowy cel polityki państwa (cel 3.1.3), obejmujący rozwój instrumentów inwestycyjnych opartych na rynku nieruchomości. Jak wynika z analizy na temat priorytetu wprowadzenia REIT-ów w Polsce, Ministerstwo Finansów potwierdziło, że kończy prace koncepcyjne nad ustawą oraz że przeprowadzono już nieformalne konsultacje z uczestnikami rynku – ich wynik oceniono jako pozytywny. Z kolei według komentarza „Rzeczpospolitej” o zaawansowaniu prac nad ustawą REIT, eksperci blisko związani z projektem potwierdzają, że założenia legislacyjne są już praktycznie gotowe i oczekują jedynie formalnego skierowania do dalszego procedowania.
Z dotychczasowych informacji wynika, że polskie REIT-y – które mają działać formalnie jako spółki akcyjne pod nazwą SINN (Spółki Inwestujące w Najem Nieruchomości) – obejmą szeroki zakres aktywów. Zgodnie z deklaracjami Ministerstwa Rozwoju i Technologii z 2024 roku, mają one inwestować zarówno w nieruchomości komercyjne (takie jak biurowce, centra handlowe, magazyny, akademiki czy domy opieki), jak i w mieszkania na wynajem instytucjonalny (PRS) – choć segment mieszkaniowy nie ma być podstawowym obszarem ich działalności. Jak podkreślono w publikacji na temat zasad działania przyszłych REIT-ów, udział mieszkalnictwa w portfelach inwestycyjnych SINN-ów będzie możliwy, ale pod warunkiem zastosowania zabezpieczeń ustawowych – m.in. ograniczenia działalności deweloperskiej funduszy w celu przeciwdziałania wykorzystywaniu REIT-ów do optymalizacji podatkowej przez deweloperów.
Jednocześnie, jak zauważa inna analiza na temat potencjalnego wpływu REIT-ów na rynek mieszkaniowy, wprowadzenie tych instrumentów może przyczynić się do rozwoju sektora najmu instytucjonalnego, zwiększenia dostępności mieszkań na wynajem długoterminowy i poprawy jakości zarządzania lokalami. REIT-y, jako podmioty długoterminowo nastawione na utrzymanie nieruchomości i stabilny dochód z czynszów, mogłyby uporządkować obecnie rozdrobniony rynek najmu w Polsce, przynajmniej teoretycznie.
czy REIT-y pogorszą dostępność mieszkań?
Choć celem reformy jest przede wszystkim rozwój najmu instytucjonalnego, wielu ekspertów zwraca uwagę na potencjalne skutki uboczne, zwłaszcza w kontekście dostępności mieszkań dla nabywców indywidualnych. Jak wskazuje analiza tego nowego systemu, struktura REIT-ów została zaprojektowana tak, by ograniczyć presję na rynek wtórny. Wymóg wysokiego kapitału wejściowego i preferencja dla inwestycji w nowe projekty mają zniechęcać fundusze do konkurowania z gospodarstwami domowymi o istniejące lokale. W tym kontekście warto jednak zaznaczyć, że równolegle planowany jest rządowy program „Pierwsze klucze”, który może znacząco zwiększyć popyt na rynku wtórnym, ponieważ ma wspierać zakup pierwszego mieszkania właśnie z dostępnej już oferty. Może to prowadzić do paradoksalnej sytuacji, w której część polityk państwa dąży do odciążenia rynku detalicznego, podczas gdy inne – choć realizujące cele społeczne – dodatkowo zwiększają konkurencję o ograniczoną liczbę lokali.
Dodatkowo doświadczenia z innych krajów pokazują, że nawet przy dobrze zaprojektowanych przepisach wejście inwestorów instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy może prowadzić do zmiany struktury własności i sposobu funkcjonowania sektora najmu. W Kanadzie czy Stanach Zjednoczonych działalność funduszy REIT była przedmiotem krytyki ze względu na rosnące czynsze i ograniczanie dostępności lokali o niższym standardzie. Dlatego, jak zauważono w analizie o społecznych skutkach REIT-ów, polska regulacja musi nie tylko chronić nabywców i najemców, ale również wyznaczać jasne zasady dotyczące tego, w jakie segmenty rynku mogą kierować swój kapitał fundusze REIT.
Ministerstwo Finansów zapewnia, że projekt ustawy uwzględnia te ryzyka i przewiduje zapisy mające na celu ochronę zasobów mieszkaniowych przed spekulacyjnym wykupem. Jak podkreśla money.pl w artykule poświęconym planowanej reformie rynku najmu, wprowadzenie REIT-ów może przyczynić się do uporządkowania i profesjonalizacji najmu, co dziś jest jednym z głównych wyzwań na polskim rynku mieszkaniowym. Duże fundusze, które będą zobowiązane do długoterminowego zarządzania nieruchomościami i wypłacania dywidend z przychodów z najmu, mogą wprowadzić nowe standardy i stabilizację dla najemców.
Nie oznacza to jednak, że obecność REIT-ów w segmencie mieszkań będzie neutralna dla rynku. Jak pokazują badania z innych krajów, nawet umiarkowany udział inwestorów instytucjonalnych może wpłynąć na lokalne ceny najmu oraz strukturę podaży. W związku z tym eksperci apelują, by w toku dalszych prac legislacyjnych szczególną uwagę poświęcić nie tylko ochronie interesów inwestorów, ale także zapewnieniu dostępności mieszkań dla mniej zamożnych gospodarstw domowych. Jak przypomina „Rzeczpospolita” w analizie dotyczącej gotowości projektu ustawy o REIT-ach, wiele zależeć będzie od ostatecznego brzmienia ustawy i tego, czy uda się utrzymać równowagę między interesem publicznym a oczekiwaniami rynku.
korzyści i zastrzeżenia co do REIT-ów mieszkaniowych
Wpływ REIT-ów na rynek mieszkaniowy jest złożony i w dużej mierze zależy od rozwiązań przyjętych w przepisach oraz specyfiki lokalnych uwarunkowań. W polskim projekcie ustawy przewidziano mechanizmy, które mają kierować kapitał funduszy przede wszystkim w stronę nowych inwestycji, a nie zakupu istniejących mieszkań, tak aby ograniczyć presję na zasoby dostępne dla nabywców indywidualnych. Jak zauważono w analizie planowanej reformy, fundusze tego typu mogą działać jak długoterminowi partnerzy sektora budowlanego, zamawiając całe pakiety mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. W praktyce takie działanie może zwiększać podaż lokali, ograniczając presję na wzrost cen.
Wejście REIT-ów oznacza też pojawienie się nowego typu właściciela na rynku najmu – sformalizowanego, działającego według korporacyjnych procedur. Jak wskazano w opracowaniu dotyczącym roli REIT-ów w porządkowaniu rynku najmu, wejście funduszy może poprawić jakość relacji między najemcami a właścicielami lokali Standardowe umowy, lepsze utrzymanie budynków, przejrzystość zasad – to wszystko elementy, które mogą zwiększyć stabilność rynku najmu. W wielu krajach, jak pokazuje badanie opublikowane w „Real Estate Economics”, profesjonalizacja rynku najmu w wyniku obecności REIT-ów wiązała się nawet ze spadkiem czynszów w segmencie mieszkań wielorodzinnych – szczególnie tam, gdzie fundusze inwestowały w nowe budownictwo i zależało im na stabilnym obłożeniu lokali.
Z drugiej strony, istotnym ryzykiem pozostaje napływ zagranicznego kapitału. REIT-y notowane na giełdzie naturalnie przyciągają inwestorów międzynarodowych, co może zwiększyć zainteresowanie polskim rynkiem nieruchomości. Jak zauważa publikacja Canadian Dimension o finansjalizacji rynku mieszkaniowego, traktowanie mieszkań jako aktywów inwestycyjnych może prowadzić do wzrostu cen nieruchomości oderwanych od realiów dochodowych lokalnych społeczności. Obawy te nie są bezzasadne – w niektórych regionach USA REIT-y odpowiadały nawet za jedną czwartą wszystkich transakcji na rynku jednorodzinnym, co dokumentuje raport amerykańskiego Government Accountability Office.
Zjawisko to łączy się z szerszym procesem finansjalizacji rynku mieszkaniowego – opisanym m.in. przez Canadian Dimension – w którym mieszkania zaczynają być traktowane nie jako dobro podstawowe, lecz jako aktywa inwestycyjne. Fundusze, dążąc do maksymalizacji zysków, stosują strategie takie jak tzw. renoviction, czyli usuwanie dotychczasowych lokatorów i wynajem po znacznie wyższej stawce. W Kanadzie wiązało się to ze znikaniem tanich mieszkań z rynku – w latach 2011–2016 ubyło ich tam ponad 300 tysięcy.
REIT-y w Niemczech: lekcja do odrobienia
Niemcy należą do krajów, które zdecydowały się na bardzo ostrożne podejście do REIT-ów w kontekście mieszkalnictwa. Real Estate Investment Trusts wprowadzono tam ustawą z 2007 roku, ale od samego początku ograniczono ich dostęp do sektora mieszkaniowego. Zgodnie z przepisami, niemieckie REIT-y (G-REITs) nie mogą inwestować w istniejące mieszkania wybudowane przed 1 stycznia 2007 roku, co miało zapobiec masowemu wykupowi zasobów czynszowych i chronić najemców przed spekulacyjnym wzrostem czynszów.
G-REIT-y muszą być spółkami akcyjnymi (AG) z siedzibą w Niemczech, notowanymi na regulowanym rynku giełdowym. Są zobowiązane do utrzymywania ponad 75% aktywów w nieruchomościach i wypłaty co najmniej 90% zysków jako dywidendy. Jednocześnie REIT-y korzystają z zwolnienia z podatku CIT i podatku handlowego na poziomie spółki, a opodatkowanie następuje dopiero na poziomie inwestora.
Zakres działania niemieckich REIT-ów ograniczać miał się głównie do nieruchomości komercyjnych – takich jak biura, centra handlowe i parki logistyczne. Rynek jednak i tak uległ silnej koncentracji. Spółki takie jak Vonovia – niebędące formalnie REIT-ami – zdominowały segment czynszowy, nabywając dziesiątki tysięcy mieszkań. W efekcie rosnące czynsze i ograniczona dostępność lokali w dużych miastach doprowadziły do silnych napięć społecznych. W Berlinie w 2021 roku przeprowadzono referendum, w którym mieszkańcy opowiedzieli się za wywłaszczeniem największych właścicieli mieszkań (posiadających powyżej 3 tys. lokali). To dobrze pokazuje, że problem finansjalizacji nie dotyczy wyłącznie REIT-ów, lecz szerzej – inwestorów instytucjonalnych jako takich.
Podobną logikę odnaleźć można w założeniach polskiej ustawy – wysokie wymagania kapitałowe i mechanizmy preferujące finansowanie nowych inwestycji mają ograniczyć ryzyko konkurowania z osobami fizycznymi o istniejące mieszkania, co potwierdzają komentarze ekspertów.
Zupełnie inną strategię przyjął Singapur, gdzie REIT-y ograniczają się niemal wyłącznie do rynku komercyjnego. Mieszkalnictwo pozostaje w dużej mierze w rękach państwa, a jego ochrona opiera się m.in. na wprowadzeniu 65-procentowego podatku od zakupu nieruchomości mieszkalnych przez instytucje finansowe. Taki poziom opodatkowania skutecznie zniechęca fundusze inwestycyjne do wejścia na rynek mieszkaniowy. W połączeniu z aktywną polityką publicznego budownictwa czynszowego podejście to pozwala skutecznie kontrolować ceny mieszkań bez konieczności ograniczania działalności samych REIT-ów. Około 80% mieszkań w Singapurze to lokale wybudowane i zarządzane przez państwowy Housing & Development Board (HDB). Te mieszkania są udostępniane obywatelom na zasadzie długoterminowych praw quasi-własności, co zapewnia stabilność i dostępność lokali dla szerokiej grupy społecznej.
Czy REIT-y mogą podnieść ceny mieszkań?
Wprowadzenie REIT-ów na polski rynek może wpłynąć na wzrost cen mieszkań – zarówno tych na sprzedaż, jak i na wynajem – i to z kilku nakładających się na siebie mechanizmów. Tego typu fundusze inwestycyjne działają z dużą skalą kapitałową i są nastawione na maksymalizację rentowności, co może wywoływać istotne napięcia w już teraz trudnej sytuacji mieszkaniowej. Polska od lat zmaga się z niedoborem lokali, wysokim poziomem przeludnienia oraz niską dostępnością mieszkań w relacji do dochodów. Na tym tle pojawienie się silnego gracza instytucjonalnego może w niektórych segmentach rynku dodatkowo ograniczyć możliwości nabywcze osób prywatnych.
Wszystkie te mechanizmy mogą mieć szczególnie odczuwalne skutki w kontekście obecnej sytuacji mieszkaniowej w Polsce. Wysokie ceny, malejąca dostępność kredytów hipotecznych, rosnące stawki najmu i brak kompleksowej polityki mieszkaniowej tworzą środowisko, w którym dodatkowy popyt ze strony funduszy inwestycyjnych może nie tylko nie rozwiązać problemów, ale wręcz je pogłębić. Dlatego tak istotne będzie, aby konstrukcja polskich REIT-ów – poza zachętami podatkowymi – zawierała także mechanizmy chroniące rynek przed skutkami spekulacji i nadmiernej koncentracji własności mieszkaniowej.
