W ostatnich dniach we wrocławskich mediach zaczęły pojawiać się informacje, jakoby w stolicy Dolnego Śląska miano zakazać wznoszenia budynków wyższych niż 6 kondygnacji. Sprawa jest jednak bardziej skomplikowana, a zmiany, które wejdą w życie nie aż tak spektakularne. Miasto przyjęło bowiem projekt Uchwały o Lokalnych Standardach Urbanistycznych. Jakie będą jej konsekwencje?
Uchwała o lokalnych standardach urbanistycznych przyjęta na IX. sesji Rady Miejskiej Wrocławia jest w zasadzie zmianą warunków obowiązujących w ramach specustawy mieszkaniowej wprowadzonej w życie w 2018 roku. Lex Deweloper, jak potocznie określa się specustawę, zezwala na prowadzenie inwestycji mieszkaniowych na terenach, które nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania lub na działkach, gdzie plany te nie przewidują zabudowy mieszkaniowej. W celu uniknięcia chaosu urbanistycznego każda z takich inwestycji musi być jednak przegłosowana przez Radę Miejską oraz spełniać szereg wymogów — między innymi odpowiedniej wysokości czy dostępu do kluczowej infrastruktury. Często prowadzenie budowy w trybie specustawy mieszkaniowej wiąże się z prowadzeniem przez deweloperów inwestycji towarzyszących pod postacią wspomnianej wyżej infrastruktury.
Domy studenckie Ołówek i Kredka we Wrocławiu — proj.: Marian Barski, wys.: 70 m
fot.: Ivan-wrc © CC BY-SA 4.0 | Wikimedia Commons
elastyczna specustawa
Wspomniane wymogi nie są jednak zbyt wygórowane, dlatego wiele miast wprowadza uchwały o lokalnych standardach urbanistycznych, które wpływają na możliwość stosowania Lex Deweloper. Wśród miast tych są Warszawa, Katowice, Kraków, Łódź, Poznań czy Szczecin. W wyniku głosowania Rady Miejskiej do grona tego w najbliższym czasie dołączy również Wrocław. Jakie zmiany wprowadzili radni do specustawy mieszkaniowej?
lokalne standardy urbanistyczne Wrocławia
Najważniejszym ograniczeniem z punktu widzenia zagęszczenia oraz sylwety miasta jest redukcja maksymalnej liczby kondygnacji budynków powstających w ramach specustawy mieszkaniowej z 14 do 7. Co więcej, aby osiągnąć maksymalną wysokość zabudowy, nowoprojektowane obiekty muszą znajdować się w odległości maksymalnie 250 metrów od już istniejących budowli o takich wymiarach. Przed zmianą odległość ta wynosiła 500 metrów.
Zmienią się również inne wytyczne — zwiększeniu ulegnie wymagana ilość dostępnych miejsc w pobliskich szkołach oraz maksymalna odległość od urządzonych terenów wypoczynku lub rekreacji. Pierwotnie w projekcie wrocławskiej uchwały o Lokalnych Standardach Urbanistycznych znajdował się również zapis o wymogu zapewnienia dostępu do miejskiej sieci ciepłowniczej, jednak ze względu na jej obecny stan oraz pojawienie się nowych, bardziej ekologicznych rozwiązań w zakresie ogrzewania ostatecznie z tego punktu zrezygnowano.
Wieżowce przy placu Grunwaldzkim we Wrocławiu — proj.: Jadwiga Grabowska-Hawrylak, wys.: 54 m
fot.: Emptywords © CC BY-SA 4.0 | Wikimedia Commons
lepiej późno, niż wcale?
Mimo że projekt uchwały został przyjęty, to radni nie byli w tej sprawie jednogłośni. Wielu słusznie zauważyło, że uchwała o lokalnych standardach urbanistycznych powstała naprędce, a przede wszystkim zbyt późno — od momentu wejścia w życie specustawy mieszkaniowej minęło już ponad pięć lat. Przez większość tego czasu miasto nie było zainteresowane korzystaniem z Lex Deweloper. W roku 2023 dopuszczono jednak do powstania trzech inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej. Teraz prezydent miasta planuje wprowadzenie ograniczeń w wykorzystywaniu nowego prawa. Nie znajdą one jednak zastosowania na długo, ponieważ za 15 miesięcy, wraz z końcem 2025 roku, specustawa mieszkaniowa przestanie obowiązywać, a w jej miejsce prawdopodobnie wykorzystywane będzie nowe narzędzie, czyli Zintegrowane Plany Inwestycyjne. Mimo wszystko — lepiej późno, niż wcale, jak mówili podczas sesji zwolennicy nowej Uchwały.
Wieżowiec Lotos we Wrocławiu — proj.: Kazimierz Bieńkowski i Tadeusz Izbicki, wys.: 52
fot.: Silesiac © CC BY-SA 3.0 | Wikimedia Commons
lex deweloper we Wrocławiu
We Wrocławiu dotychczas wydano zezwolenia na prowadzenie trzech inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej. Są to Nowy Tarnogaj, osiedle o zabudowie kwartałowej z największym budynkiem wznoszącym się na wysokość 14 kondygnacji (proj.: Dziewoński Łukaszewicz Architekci), Wrocławska Stocznia Rzeczna (proj.: BBGK Architekci) oraz Osiedle Kompletne Lotnicza 100. Pierwsza z inwestycji wzbudziła szczególne obawy lokalnej społeczności, która zwracała uwagę na bardzo intensywny ruch budowlany w okolicy, w której w najbliższych latach swoje domy znaleźć ma prawie 3 tysiące nowych osób.
Wrocław bez wieżowców? nie tak szybko
Ograniczenie wysokości budynków w miastach jest mieczem obosiecznym. Z jednej strony przeciwdziała „wyścigowi ku niebiosom”, który nierzadko zmienia panoramy miast w niekontrolowany sposób. Za niechlubny przykład takiej metamorfozy posłużyć mogą dwie wieże, które stanęły w ostatnim czasie w Rzeszowie, wyznaczając zupełnie nowy kierunek w rozwoju przestrzennym miasta. Niektórzy cieszą się z wyznaczenia nowego pułapu dla rzeszowskiego skylinu, jednak większości zainteresowanych ta zmiana nie przypadła do gustu, zwłaszcza że budynki powstały wedle wątpliwej urody projektów, które przez lata będą „ubogacać” panoramę miasta.
Olszynki Park w Rzeszowie — proj.: S. T. Architekci, wys.: 220 m
fot.: Patryk2710 | © CC BY-SA 4.0 | Wikimedia Commons
Drugą stroną medalu jest jednak zjawisko rozlewania się miast, któremu budowanie wzwyż częściowo przeciwdziała. Postępująca eksurbanizacja nie tylko przyczynia się do degradacji środowiska naturalnego — generuje dodatkowe koszty dla miast i ich mieszkańców oraz powoduje chaos przestrzenny, którego ponowne uregulowanie może zająć dziesiątki lat. Wrocław, będący trzecim największym pod względem powierzchni miastem w Polsce jest miejscem szczególnie podatnym na zjawisko eksurbanizacji. O tym, jak żyje się „w obwarzanku” pisała dla nas Magdalena Millert.
krok w stronę porządku
W rzeczywistości jednak wrocławska uchwała o lokalnych standardach urbanistycznych dotknie przede wszystkim inwestycji, które powstają poza ścisłymi centrami miast. W tym wypadku istotna jest nie tylko sylwetka miejskiej panoramy, lecz także, a może nawet przede wszystkim, dostępność do kluczowej infrastruktury oraz zagęszczenie osób mieszkających na danym obszarze. Chociaż nastąpiło w ostatniej chwili, to przegłosowanie uchwały o lokalnych standardach urbanistycznych we Wrocławiu jest ważnym krokiem w stronę regulacji prowadzonych w mieście inwestycji.
