Czy zbudujemy kolejny dom?

Magdalena Milert

16 października '24

Czy zbudujemy jeszcze jeden nowy dom?

...

w skrócie
Kryzys na rynku budowy domów jednorodzinnych w 2023 roku spowodował spadek liczby budowanych domów poniżej 70 tysięcy, co stanowiło spadek o jedną trzecią w porównaniu z 2021/2022 rokiem. Wysokie koszty materiałów budowlanych, robocizny i restrykcyjne zasady kredytowe były kluczowymi czynnikami, które zniechęcały inwestorów indywidualnych do budowy domów jednorodzinnych. Rok 2024 przynosi nadzieje na odbudowę rynku budowlanego, z większą liczbą rozpoczętych budów mieszkań w pierwszych czterech miesiącach o 53,2 procent w porównaniu do poprzedniego roku. Zjawisko suburbanizacji oraz problem chaosu przestrzennego związane z budownictwem jednorodzinnym prowadzą do wzrostu kosztów transportu i infrastruktury, a także wykluczenia transportowego w małych miejscowościach. Więcej ciekawych informacji znajdziesz na stronie głównej portalu A&B

w skrócie

Kryzys na rynku budowy domów jednorodzinnych w 2023 roku spowodował spadek liczby budowanych domów poniżej 70 tysięcy, co stanowiło spadek o jedną trzecią w porównaniu z 2021/2022 rokiem.
Wysokie koszty materiałów budowlanych, robocizny i restrykcyjne zasady kredytowe były kluczowymi czynnikami, które zniechęcały inwestorów indywidualnych do budowy domów jednorodzinnych.
Rok 2024 przynosi nadzieje na odbudowę rynku budowlanego, z większą liczbą rozpoczętych budów mieszkań w pierwszych czterech miesiącach o 53,2 procent w porównaniu do poprzedniego roku.
Zjawisko suburbanizacji oraz problem chaosu przestrzennego związane z budownictwem jednorodzinnym prowadzą do wzrostu kosztów transportu i infrastruktury, a także wykluczenia transportowego w małych miejscowościach.
Więcej ciekawych informacji znajdziesz na stronie głównej portalu A&B

Rok 2023 przyniósł poważny kryzys na rynku budowy domów jednorodzinnych przez inwestorów prywatnych. Liczba domów budowanych przez Polaków dla własnych potrzeb spadła poniżej 70 tysięcy, co stanowiło spadek o jedną trzecią w porównaniu z okresem 2021/2022.

Jeśli przypatrzymy się artykułom prasowym z końca 2023 i początku tego roku w kategorii „domy jednorodzinne”, to większość z nich będzie mieć w tytule „kryzys”, „załamanie” oraz „skrajnie niski poziom”. Rzeczywiście, porównując dane z ostatnich lat, liczba domów, których budowę rozpoczęto oscylująca na poziomie niecałych 70 tysięcy, jest najniższa od 2006 roku. Jednak w opiniach ekspertów i analityków przewija się narracja, że rok 2024 może być rokiem dużej motywacji do rozpoczęcia budowy domu jednorodzinnego. Przyjrzyjmy się temu procesowi.

Wszystko zaczęło się kilka lat temu. Pamiętamy — w 2020 roku banki udzielały kredytów tylko wąskiej grupie potencjalnych chętnych, wymagając wysokiego wkładu własnego — nawet do 40 procent. To sprawiało, że mimo atrakcyjnych ofert kredytowych, były one trudno dostępne. W tym czasie pandemia covid-19 znacznie utrudniła przejście całej procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę. Problemy mogły się pojawiać już przy szukaniu działek, wyborze i adaptacji projektu, a także w urzędach, które przez pewien czas przyjmowały dokumenty w specyficzny sposób. Obieg dokumentów zakładał ich kwarantannę, zanim ktokolwiek z pracowników w ogóle rzucił na nie okiem. Sprawy nie ułatwiała też praca zdalna, na której przebywała spora część urzędników, a obieg cyfrowy w naszych urzędach… cóż, nie każdy był z nim zaznajomiony.

budownictwo indywidualne

opracowanie własne na podstawie danych GUS

W wyniku tych zdarzeń własne domy zaczęto masowo budować nie w 2020 roku, czyli w pierwszym roku pandemii, kiedy dużo mówiono o masowych wyprowadzkach poza miasto, w czasie wyjątkowo sprzyjającym pracy zdalnej, a rok później. To wtedy możemy odczytać pik liczby rozpoczętych budów.
Od października 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej zaczęła podnosić stopy procentowe w niespotykanych tempie i skali[1]. To spowodowało wzrosty rat kredytów i zmniejszenie zdolności kredytowej Polaków. Dodatkowo Komisja Nadzoru Finansowego nakazała bankom bardziej restrykcyjnie podchodzić do badania zdolności kredytowej, co znacząco utrudniło dostęp do kredytów.

podstawowe stopy procentowe NBP na koniec miesiąca

opracowanie własne na podstawie danych NBP

Koszty materiałów i usług wciąż rosły. Agresja Rosji na Ukrainę zmieniła sytuację na rynku budowlanym. Ci, którzy budowali, mieli duże problemy z kontynuowaniem inwestycji, a entuzjazm tych, którzy dopiero planowali budowę domu, znacząco osłabł. Spora część pracowników z Ukrainy wyjechała z Polski, idąc na front, co spowodowało niedobory fachowców w budownictwie i wzrost stawek za robociznę.

przykładowy screen z https://www.hurtowniastyropianu.pl/cena-styropianu/

Kolejne już przerwanie status quo i wzrost cen energii podniosły ceny materiałów budowlanych. Niektóre materiały w ciągu kilku miesięcy zdrożały o połowę, inne nawet dwukrotnie. Pod koniec 2022 roku roczny wzrost kosztów budowy szacowano na prawie 30 procent. Ogólna niepewność związana z sytuacją gospodarczą oraz przyszłością rynku nieruchomości sprawiła, że wielu potencjalnych kupujących wstrzymało się z inwestycjami.
Pierwsza połowa roku 2023 odznaczała się dołującym popytem. W obliczu zapowiedzi uruchomienia programu rządowych dopłat Bezpieczny Kredyt, odrodziły się nadzieje i druga połowa roku wróciła z popytem, ale i cenami do poziomu notowanego jeszcze w 2021 roku. Rosła zdolność kredytowa i chęć zaciągania kredytu mieszkaniowego. KNF zliberalizowała zasady badania zdolności kredytowej, a RPP nieco obniżyła stopy procentowe. O ponad jedną piątą wzrosła średnio zdolność kredytowa pomiędzy styczniem a grudniem — wynika z obliczeń Michała Kisiela, analityka Bankier.pl[2].
To przełożyło się na wysokie ceny. W miastach powyżej 500 tysięcy mieszkańców ceny ofertowe mieszkań wzrosły w IV kwartale o 5,5 procenta kwartał do kwartału, a w rezultacie były aż o 17,2 procenta wyższe niż przed rokiem[3].

BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe

https://media.bik.pl/informacje-prasowe/833397/o-58-2-r-r-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-kwietniu-2024-r

Koszty działek budowlanych także przez cały rok rosły, w zależności od województwa o 0,5 do 2,5 procenta, w największych miastach zaś nawet o 5 procent kwartalnie[4]. Zadyszkę złapał jednak głównie sektor budownictwa indywidualnego. Inwestorów prywatnych zdemotywowały przede wszystkim wysokie koszty materiałów budowlanych oraz robocizny. Program Bezpieczny Kredyt 2 procent nie miał przełożenia na budowę domów jednorodzinnych, niewiele ponad 20 procent beneficjentów przeznaczyło środki na budowę domu, a blisko 60 procent wnioskodawców stanowili single myślący raczej o małym mieszkaniu niż pokaźnym domu.
Dodajmy także, że zmieniło się prawo. Zmiany regulacyjne wpłynęły znacząco na sektor budownictwa w Polsce — wprowadzono bardziej restrykcyjne przepisy dotyczące efektywności energetycznej budynków, wymogi dotyczące izolacji termicznej, wentylacji mechanicznej oraz instalacji odnawialnych źródeł energii. Wszystko to wiązało się z dodatkowymi kosztami.

kredyty w ramach Bezpieczny Kredyt 2%

źródło: BIK

Chociaż eksperci przewidywali, że w kolejnym roku odbijemy się od budowlanego dna[5], według danych w pierwszych czterech miesiącach 2024 roku oddano do użytkowania 64,6 tysiąca mieszkań, czyli o 14,8 procent mniej niż w analogicznym okresie 2023 roku[6]. Deweloperzy przekazali przy tym statystycznie niewiele mniej mieszkań do eksploatacji — 39,2 tysiąca mieszkań, czyli o 3,4 procent mniej w porównaniu z rokiem poprzednim. Aż o 29,5 procent mniej wybudowali zaś inwestorzy indywidualni — 24 tysiące mieszkań.
Być może jednak jest to jeszcze echo feralnego 2023 roku. Jak się bowiem okazuje, w pierwszych czterech miesiącach 2024 roku rozpoczęto budowę 81,3 tysiąca mieszkań — o 53,2 procent więcej niż przed rokiem[7].

kwartalne zmiany cen lokali mieszkalnych w stosunku do 2015 roku — wskaźniki cen lokali mieszkalnych w IV kwartale 2023 roku

GUS

Wygląda na to, że po wielu miesiącach wahań popytu, podaży i cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych sytuacja w końcu się stabilizuje. Podaż na rynku wtórnym i pierwotnym zaczęła się odbudowywać, jednocześnie tempo wzrostu cen zmalało. Ceny ziemi spadły, co zapowiada osłabienie presji kosztowej na dalsze podwyżki cen nieruchomości, zwłaszcza — interesujących nas w tym artykule — domów jednorodzinnych. Ceny działek na początku obecnego roku średnio osiągnęły poziom 236 złotych za metr kwadratowy, podczas gdy kwartał wcześniej było to jeszcze 244 złote za metr kwadratowy. To najgłębszy spadek od II kwartału 2018 roku[8]. Wynika to między innymi z tego, że deweloperzy przestali się interesować działkami w małych miejscowościach.
Poprawiła się sytuacja na rynku pracy — pensje w Polsce rosną szybciej niż koszty życia, jednak, co za tym idzie, wzrosły ceny usług budowlanych. Jak donosi portal bankier.pl, w rezultacie koszt budowy domu rośnie szybciej niż zasobność portfela przeciętnego Polaka[9]. Wydaje się, że także na rynku pracowniczym następuje wyrównanie. Opóźnienie spowodowane inwazją Rosji na Ukrainę i spadek liczby pracowników połączony z intensyfikacją prac na polu deweloperskim spowodował, że notowano mniejsze moce przerobowe w branży budowlano-montażowej do prowadzenia prac w domach jednorodzinnych[10]. Średnie ceny wzrosły niewiele, ale wciąż więcej niż w okresie spowolnienia na rynku mieszkaniowym w drugiej połowie 2022 i pierwszej połowie 2023 roku. Zwiększyło się zatem roczne tempo wzrostu cen, co połączone ze spadkiem inflacji dało efekt podniesienia się realnej dynamiki cen mieszkań — do najwyższej wartości od boomu mieszkaniowego w 2007 roku[11].

tempo wzrostu cen mieszkań w Polsce — wzrost cen w ujęciu rocznym

Raport Otodom i Polityki Insight o sytuacji na rynku mieszkaniowym w II kwartale 2023 roku

Jeśli dodamy do tego trendy z rynku mieszkaniowego — na przykład stale malejącą przeciętną powierzchnię użytkową nowo oddanego mieszkania zarówno w budownictwie jednorodzinnym, jak i sektorze domów jednorodzinnych[12], okaże się, że ludzie szukają rozwiązań tańszych, często poprzez obcinanie metrów kwadratowych lokalu. Budowa domu to finansowo większy wydatek, często o wiele bardziej stresujący. Przy decyzji o przeprowadzce klienci oczekują rozwiązań bardziej stabilnych, a budowa domu to wieloaspektowe wyzwanie. Ponieważ proces trwa wiele lat, budżety obecnie potrzebne na budowę często okazują się wyższe niż z początkowych wycen i ustaleń[13].

Sektor budowy domów jednorodzinnych nie będzie się gwałtownie odbudowywał, ponieważ choć przed wyborami Rada Polityki Pieniężnej (RPP) obniżyła stopy procentowe o 1 punkt procentowy, stopa referencyjna dalej jest stosunkowo wysoka. Oferty bankowych hipotek nie są na tyle niskie, aby z lekkością rozpoczynać budowę domu jednorodzinnego. Wiele rodzin balansuje na granicy zdolności kredytowej. Doświadczenia ostatnich lat pokazują, że w trakcie budowy koszty mogą gwałtownie rosnąć, co dodatkowo zniechęca potencjalnych inwestorów do podejmowania ryzyka związanego z budową. Inwestorom prywatnym obecnie nie pomagają też wysokie koszty zakupu działek, usług i materiałów budowlanych. Dane Sekocenbud wskazują, że w trzecim kwartale 2023 roku budowa typowego domu była droższa nawet o 10 procent niż rok wcześniej. Jeśli porównamy koniec 2019 rok i rok 2022, okaże się, że koszty wzrosły prawie o 40 procent, nie wliczając ceny działki[14].

Co przyniesie ten rok? Wiele ekspertów twierdzi, że w końcu wyrówna się poziom budowy nowych domów. Dla mnie jednak wnioski z całej tej sytuacji są takie, że w niepewnych czasach najmocniejsi są wielcy gracze. Wydaje się, że duże firmy deweloperskie wychodzą z sytuacji obronną ręką. Te osoby prywatne, które indywidualnie próbowały radzić sobie z rosnącymi kosztami i opóźnieniami, praktycznie nie miały szans. Decyzje o budowie były odkładane w czasie, w oczekiwaniu na lepszy moment.

To także deweloperzy w dużej mierze przejęli sektor budownictwa domów jednorodzinnych. Powstające coraz chętniej domy w zabudowie łanowej zalały przedmieścia większych miast w Polsce. Domy oferowane przez firmy deweloperskie to najczęściej szeregowce (segmenty) i bliźniaki z niewielką działką. Powierzchnia tych domów jest zróżnicowana, jednak przeważają stosunkowo małe metraże.

Trend ten wydaje się jednak obecnie hamować. Deweloperzy nie chcą budować domów jednorodzinnych, ponieważ koncentrują się na budowie mieszkań, które są dla nich bardziej opłacalne. W największych aglomeracjach domy jednorodzinne stanowią zaledwie 4 procent ich produkcji. Dodatkowo rosnące koszty budowy wpływają na wzrost cen. Oferty domów deweloperskich wyraźnie się kurczą.

powierzchnia domów oferowanych przez deweloperów (udział w ofercie)

Na sam koniec warto też wspomnieć o szerszym kontekście — suburbanizacji. Zarówno domy budowane prywatnie, jak i te, które są dziełem deweloperów, wpisują się w trend, którego nie sposób pominąć. Jeśli wyświetlimy sobie jakąkolwiek mapę pokazującą ruchy migracyjne, okaże się, że ludzie ciągną nie tyle do miasta, co do jego obszaru aglomeracyjnego. Szukając niższych cen, osiedlają się w „obwarzankach” gmin. Najczęściej młode rodziny przeprowadzają się do domów jednorodzinnych, bo tylko takie rozwiązanie mieszkaniowe jest w stanie pogodzić potrzebę odpowiedniego metrażu oraz budżet rodziny (a raczej zdolność kredytową).

Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny, całkowite roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce wynoszą 84,3 miliarda złotych, obejmują nadmiarowe dojazdy do pracy, budowę i utrzymanie infrastruktury oraz zbyt duże natężenie ruchu drogowego[15]. W przeliczeniu na każdego mieszkańca, koszt ten w 2021 roku wynosił 2200 złotych rocznie, zapewne obecnie jest to znacznie więcej. Chaos przestrzenny to nieprawidłowa lokalizacja zabudowy i infrastruktury, objawiająca się nadmiernym rozproszeniem zabudowy oraz brakiem koordynacji między rozwojem zasobu mieszkaniowego a infrastrukturą, a mówiąc prościej — między tym, co się buduje, a tym, jak tereny te trzeba infrastrukturalnie obsłużyć. Do działań na rzecz chaosu można zaliczyć zarówno odrolnienia terenów, jak i budowę na terenach zagrożonych. Główną przyczyną jest nadmierna dostępność terenów pod budownictwo — 14 procent powierzchni naszego kraju objętej planami zagospodarowania przeznaczono pod budownictwo mieszkaniowe. Chociaż wielu deweloperów narzeka na brak działek, dane pokazują, że obszar ten mógłby pomieścić znacznie więcej osób niż wynosi całe roczne saldo migracji wewnętrznych. Chaos ten przez lata potęgowało prawo planistyczne, które pozwalało na niemal dowolne lokowanie budynków na 68,6 procent powierzchni kraju, na podstawie „wuzetek” — decyzji o warunkach zabudowy.

W obliczu wejścia w życie zmienionego prawa nakłania się inwestorów do tego, aby zdążyli z działaniami jeszcze przed nową procedurą. Szukając danych do tego tekstu, znalazłam artykuły, które straszyły nowelizacją. Łatwość uzyskania decyzji WZ sprawiała, że budownictwo rozwijało się w sposób niezaplanowany, i przyzwyczaiła nas do tego, że prawo do budowania domu to naturalne prawo każdego Polaka. Chociaż nowelizacja nie jest rozwiązaniem idealnym, a wiele osób z branży planowania przestrzennego ma do niej uwagi, przynajmniej się wydarzyła i nakazała gminom wprowadzenie Planu ogólnego. Plan ogólny to nowy, obowiązkowy dokument, który ma zastąpić dotychczasowe Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ma się to wydarzyć najpóźniej do 2026 roku. Znajdziemy w nim zasady zagospodarowania terenu danej gminy, a zapis będzie miał wpływ na to, jaki charakter przestrzenny obierze gmina. Będzie to akt prawa miejscowego stanowiący podstawę dla bardziej szczegółowych planów zagospodarowania przestrzennego. Nie będzie to więc działanie wbrew budowaniu się, a jedynie próba uprawomocnienia zamysłów strategicznych, także pod kątem obsługiwania gminy komunikacyjnie.

Problem chaosu przestrzennego jest bowiem mocno związany z innym problemem — wykluczeniem transportowym. Przyczynia się do systemowego wykluczenia tam, gdzie brak odpowiedniej infrastruktury komunikacyjnej oraz rozproszona zabudowa ograniczają dostęp do transportu publicznego, pogłębiając marginalizację niektórych obszarów. Poszkodowani są tu głównie ci, którzy nie mają prawa jazdy. Tak się składa, że w dużej mierze są to dzieci i osoby nastoletnie, których rodzice, chcąc znaleźć odpowiednio duży metraż, zapewnić pociechom własny pokój, wybrali właśnie dom. To te dzieci muszą wstawać o 4.30, żeby zdążyć na jedyny autobus o 5.15, aby dotrzeć do szkoły na 8. Na Tik-Toku mnóstwo jest filmów pokazujących, co młodzież wykluczona transportowo robi w tych godzinach — najczęściej mając 1,5 godziny wolnego czasu przed lekcjami, idzie do Biedronki. Powrót ze szkoły to albo urywanie się z ostatniej lekcji, żeby zdążyć na bus, albo czekanie kolejne godziny w galeriach handlowych lub fastfoodach. Opcjonalnie rodzice mogą się tu pojawiać jako osoby przywożące i odwożące, a o efektach tego rozwiązania mówi się w ramach pojęcia „dzieci wychowanych na tylnym siedzeniu”. O całej tej sytuacji wybitnie pisze w swojej książce „Powrotnicy. Reurbanizacja w perspektywie przebiegu życia” Katarzyna Kajdanek. O wielu problemach, głównie będących połączeniem wad życia w mieście i na wsi, mówi się także w perspektywie starzenia się osób osiedlających się w domkach pod miastem. Tu zaś odsyłam do tekstu Agaty Twardoch „O starości w międzymieście” w „Autoportrecie” (nr 3, 2023).