Czy prawo jest jeszcze w stanie ukrócić zapędy patodeweloperów? Pomóc miała nowelizacja ustawy o Warunkach Technicznych, dzięki której uregulowano kwestie, takie jak minimalna powierzchnia lokali użytkowych, doświetlenie mieszkań, odległość zabudowy od granicy działki czy konieczność utworzenia placu zabaw. Zmiany prawne nie przyniosły oczekiwanych skutków — wręcz przeciwnie, można pokusić się o stwierdzenie, że nowelizacja była jednym z motorów napędowych dla rozwoju nieuczciwych praktyk na rynku PRS. Teraz za patodeweloperkę bierze się krakowski magistrat.
W obliczu niewystarczających regulacji prawa budowlanego, swoich sił w walce z patodeweloperką próbują samorządowcy, a jednym z ostatnich przykładów takiego działania jest dokument opracowany przez krakowski magistrat, czyli Standardy odpowiedzialnego budownictwa.
Dokument opracowany przez Wydział Architektury i Urbanistyki UMK, Wydział Planowania Przestrzennego UMK, Wydział Kształtowania Środowiska i Klimatu UMK, Zarząd Infrastruktury Wodnej oraz Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Krakowie składa się z pięciu punktów, które wymieniają największe grzechy patodeweloperów i sposoby przeciwdziałania im.
pierwsze — zazieleniaj!
Ilość zieleni na działkach inwestycyjnych określana jest w miejscowych planach zagospodarowania przestrzeni oraz przez prawo budowlane, które określa wymóg powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 25% w przypadku zabudowy wielorodzinnej. Okazuje się jednak, że mniej uczciwi deweloperzy znajdują sposoby na obejście tych wskaźników:
Zjawiskiem nagannym jest wielokrotne zaliczanie terenu biologicznie czynnego dla różnych inwestycji. Dotyczy to m.in. sytuacji, w których następuje podział działek, na których realizuje się inwestycję na podstawie uzyskanej decyzji o pozwoleniu na budowę. Przedkładane są wnioski o pozwolenie na budowę nowych inwestycji przewidzianych do realizacji na wydzielonych działkach, w sposób obejmujący tereny zielone zbilansowane już wcześniej.
Krakowski magistrat mówi stop wliczaniu tego samego terenu zielonego do kilku różnych inwestycji.
Czy zielona ściana może zrekompensować trawnik?
fot.: Elifin Realty © Usnplash free
czy zielona ściana to powierzchnia biologicznie czynna?
Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej stał się również przedmiotem drugiej z rekomendacji wydanych w ramach Standardów odpowiedzialnego budownictwa. Tym razem chodzi o wliczanie w poczet powierzchni biologicznie czynnej elementów, których zgodność z definicją jest dyskusyjna. Furtkę kreuje tutaj definicja w ustawie z 2002 roku:
teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m²
Dzięki temu, w teorii, możliwe jest spełnienie zapisów o powierzchni biologicznie czynnej przy wykorzystaniu zielonych ścian, ogrodzeń, a nawet pnączy porastających ściany wydzielenia pożarowego. Twórcy nowego dokumentu stwierdzają, że powierzchnia biologicznie czynna na tego rodzaju elementach powinna być bilansowana dopiero po osiągnięciu wymaganego współczynnika przy pomocy tradycyjnych, osadzonych w rodzimym gruncie obszarów lub zielonych dachów o wystarczającej powierzchni.
Niepokojącym zjawiskiem jest utwardzanie powierzchni biologicznie czynnej po faktycznym zakończeniu realizacji inwestycji i oddaniu budynku do użytkowania. Tereny biologicznie czynne są często utwardzane pod parking, tarasy ogrodowe. Dzieje się to przy niezachowaniu minimalnego wskaźnika biologicznie czynnego terenu.
Autorzy i autorki „Standardów” przestrzegają również przed niszczeniem zieleni w trakcie budowy.
fot.: Ivan Bandura © Unsplash free
amnezja osuwiskowa
Budowa bloku na osuwisku — brzmi absurdalnie, prawda? Okazuje się, że nie dla wszystkich, bo są inwestorzy, którzy takimi problemami wydają się nie przejmować.
Istnieje bardzo silna presja na przekształcanie terenów naturalnych i rolniczych na tereny budowalne. Zabudowujemy dawne poldery zalewowe, łąki przy wałach powodziowych i inne nisko położone obszary, które stanowiły naturalne magazyny retencyjne. Jeżeli robimy to w sposób rozsądny (wynosimy poziomy użytkowe powyżej naturalnego zalewu) lub projektujemy np. garaże podziemne z uwzględnieniem dodatkowej osłony zabezpieczającej przed zalaniem (np. osłona mobilna) to znacznie ograniczamy przyszłe szkody powodziowe. Jeżeli jednak nastawiamy się wyłącznie na zysk lub jesteśmy nierozsądni, to doprowadzamy do sytuacji zalania części podziemnych, zniszczenia mienia i zagrożenia życia ludzi.
Takie sytuacje nie są jedynie hipotetyczne — w samym Krakowie na terenie osuwiskowym powstało osiedle Banacha II, koło Wieliczki osuwały się domy na wzgórzu Kaim, podobna sytuacja miała miejsce na osiedlu domów jednorodzinnych w Kielnarowej pod Rzeszowem. Problemu nie widział również inwestor, który planował budowę kilkudziesięciu bloków na terenie kopalni Iłów w Zasławicach — choć ostatecznie powstrzymało go przed Studium uwarunkowań przestrzennych, to do promocji swojej inwestycji nieugięty deweloper zaangażował nawet miejscowego proboszcza.
osiedle mikrodomów
Zdarzają się przebudowy niepoprzedzone uzyskaniem zgody organu administracji i wykonaniem stosownego projektu budowlanego, co prowadzi do naruszenia wielu przepisów. Taka nielegalna przebudowa i przekształcanie budynków jednorodzinnych na budynki z wieloma mieszkaniami (niejednokrotnie 10 lub więcej), powoduje problemy i zagrożenia zarówno dla nowych współwłaścicieli i użytkowników przebudowanego budynku jak i dla właścicieli sąsiednich budynków jednorodzinnych.
Tutaj po raz kolejny głośny jest przykład krakowski — przy ulicy Rokitniańskiej powstawał bliźniak, który, jeszcze przed ukończeniem budowy, przebudowano tak, aby pomieścił...16 mikrokawalerek. Podobny proceder miał miejsce przy ulicy Młodzieży 9a.
Jak wymieniają autorzy „Standardów odpowiedzialnego budownictwa”, taka zabudowa generuje szereg problemów, do których należą między innymi naruszenie przepisów przeciwpożarowych, zbyt mała ilość miejsc parkingowych, wykorzystywanie budynków garażowych do funkcji zamieszkania, czy redukcja powierzchni biologicznie czynnej.
fot.: Ivan Bandura © Unsplash free
lokal na użytek mieszkalny
Ostatni z podpunktów dotyczy problemu znanego nie tylko w Krakowie, ale i całej Polsce. Wedle nowelizacji prawa budowlanego z 2018 roku, mieszkanie w nowowybudowanym obiekcie musi mieć przynajmniej 25 metrów kwadratowych. Regulacja nie powstrzymała jednak niektórych inwestorów przed oferowaniem mieszkań, a raczej lokali mieszkalnych, o znacznie niższym metrażu. Furtką okazują się same zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz dosyć swobodna interpretacja prawa, w ramach którego mieszkania lokalizowane są na działkach przeznaczonych na budynki hotelowe i inne obiekty zamieszkania zbiorowego.
O problemie wynajmu długoterminowego w lokalach użytkowych pisaliśmy szerzej we współpracy z Piotrem Chuchaczem, przedstawicielem stowarzyszenia ArchiPrawo.
urzędowy marketing
Obserwacje, które poczyniono w ramach „Standardów odpowiedzialnego budownictwa” są jak najbardziej trafne, aczęść z nich nie była poruszana wcześniej w dyskusji na temat jakości przestrzeni. Czy jednak dokument będzie miał realny wpływ na jakość zabudowy mieszkaniowej w Krakowie? Cudów spodziewać się nie należy, ponieważ nie ma on żadnej mocy prawnej — jest raczej poradnikiem skierowanym do urzędników oceniających wnioski o pozwolenie na budowę oraz informującym potencjalnych inwestorów o polach, na których prowadzone są nieuczciwe praktyki. Niestety, „rekomendowanie” czy „przestrzeganie” niewiele zdziała, jeśli inwestorzy nadal będą wykorzystywać luki prawne, a urzędnicy im na to pozwalać.
Samorządy obecnie nie mają narzędzi prawnych, którymi mogłyby skutecznie regulować nieuczciwe praktyki. Umiejętne kształtowanie polityki przestrzennej, w tym staranne opracowywanie kolejnych planów miejscowych jest najlepszą drogą do osiągnięcia ładu przestrzennego, jednak kreatywność niektórych inwestorów pozwala na dalsze budowanie tam, gdzie nie powinno się to odbywać.
z dużej chmury mały deszcz?
Czy szum medialny, który narodził się wokół wydania „Standardów odpowiedzialnego budownictwa” jest adekwatny do faktycznego wpływu, jaki na stan krakowskiej architektury będzie miał ten dokument? Biorąc pod uwagę ilość organów zaangażowanych w wydawanie pozwoleń na budowę i poziom skomplikowania tego procesu, wieszczenie „końca patodeweloperki”, może wydawać się twierdzeniem na wyrost.
Do tej pory zdarzały się sytuacje, że urzędnicy nie znajdowali odpowiednich podstaw prawych do odmówienia pozwolenia dla wątpliwej inwestycji. Teraz tam, gdzie prawo jest nieprecyzyjne, będziemy zawsze stosować się do naszych standardów, nawet ryzykując, że czasem możemy przegrać w sądzie.
Na ten moment mamy do czynienia jedynie z pustymi deklaracjami. O tym, jak Kraków wygląda dzięki zabudowie ostatnich lat, w komentarzach zaś chętnie wypowiadają się mieszkańcy. I nie są to słowa uznania. Czy zatem opracowanie „Standardów odpowiedzialnej zabudowy” miało jakikolwiek sens?
Władze Krakowa konsultowały dokument z samorządami innych dużych miast, w tym Warszawy, Poznania czy Katowic. Liczą na to, że „Standardy odpowiedzialnego budownictwa” staną się podwaliną dyskusji na szczeblu ogólnokrajowym — dopiero wtedy możliwe będzie utworzenie regulacji prawnych, które będą miały bezpośredni wpływ na nieuczciwe praktyki niektórych deweloperów.
