Ostatnie trzydzieści lat to w Polsce całkowity upadek budownictwa spółdzielczego. Rynek pierwotny jest w niemal 99 procentach zależny od deweloperów oraz prywatnych inwestorów, rosną koszty kredytów i spada ich dostępność, postępuje patologizacja sektora. W rezultacie wiele Polek i Polaków tkwi w bytowym klinczu — bez nadziei na szybkie wyjście z niego. Kolejne obietnice polityków odchodzą w niebyt w zderzeniu z brakiem konkretów oraz przemyślanej, całościowej strategii. Tymczasem niedobór mieszkań to problem, który nie dotyczy jedynie Polski.
Są kraje, które od wielu lat wdrażają skuteczne rozwiązania. Warto korzystać z ich doświadczeń, pozwoli to zaoszczędzić czas, pieniądze, a przede wszystkim doprowadzi do zmiany sposobu myślenia o mieszkalnictwie spółdzielczym. Wbrew pozorom można bowiem budować taniej, szybciej, a jednocześnie atrakcyjnie architektonicznie.
szwedzki przykład
Obszar metropolitalny Sztokholmu zamieszkuje obecnie około 1,7 miliona osób, a według prognoz do 2045 roku liczba ta może ulec niemal podwojeniu. Głównymi przyczynami dynamicznego wzrostu są migracja oraz rosnąca atrakcyjność miasta. W związku z tym już w 2014 roku zaczęto wdrażać inicjatywę Stockholmshusen, która stała się jednym z głównych filarów polityki mieszkaniowej miasta. Zaproszono do współpracy prywatnych wykonawców oraz największe publiczne przedsiębiorstwa mieszkaniowe: Familjebostäder, Stockholmshem i Svenska Bostäder. Wspólnie opracowano strategię mającą na celu skrócenie czasu oraz zmniejszenie kosztów realizacji projektów budowlanych. Intencją pomysłodawców było także zachowanie wysokich standardów funkcjonalnych i estetycznych nowych budynków oraz spełnienie wymagań środowiskowych.
wiosną 2019 roku została oddana do użytku pierwsza inwestycja zrealizowana w ramach Stockholmshusen; w ofercie Säterhöjden w Rågsved znalazło się 70 mieszkań w zróżnicowanym metrażu od 33 do 101 m²
fot.: Gustav Kaiser
Kluczowe było opracowanie uniwersalnej koncepcji architektonicznej, którą można łatwo dostosować i zaimplementować w różnych lokalizacjach. Równie ważna stała się ścisła koordynacja oraz optymalizacja harmonogramu planowania i realizacji. W tradycyjnym procesie realizacji inwestycji mieszkaniowej generalny wykonawca włączany jest na sam koniec, po finalizacji prac planistycznych oraz — często — projektowych. Sztokholmska koncepcja jest nieco inna.
W modelu proponowanym w Stockholmshusen umowy ramowe zakontraktowują wykonawców nie na jeden projekt, a od razu na kilka i zawierane są na określony czas. Daje to wykonawcom możliwość budowania synergii zasobów, elastycznego przerzucania sił i środków między toczącymi się równolegle projektami. Wykonawcy są zaangażowani w proces powstawania inwestycji we wszystkich jego fazach: od planowania urbanistycznego, przez projektowanie, a na realizacji kończąc. Wiedząc dokładnie, co i w jakim momencie będzie potrzebne, są w stanie lepiej zarządzać swoimi zespołami. Takie podejście prowadzi do oszczędności czasu i środków, efekt skali łączy się bowiem z wypracowaną powtarzalnością procesów.
wiosną 2019 roku została oddana do użytku pierwsza inwestycja zrealizowana w ramach Stockholmshusen; w ofercie Säterhöjden w Rågsved znalazło się 70 mieszkań w zróżnicowanym metrażu od 33 do 101 m²
fot.: Gustav Kaiser
Poszczególne etapy nakładają się na siebie, a prace prowadzone są równocześnie na kilku poziomach. Wykonawcy wraz z deweloperem, miejskim biurem planowania urbanistycznego i zespołem projektowym biorą udział już w pracach nad przygotowaniem planu szczegółowego (szwedzki detaljplan, odpowiednik naszego planu miejscowego), co pozwala dokładniej przygotować i przeprowadzić całą inwestycję. Doświadczenia z dotychczasowych realizacji pokazują, że taka forma współpracy działa bardzo dobrze. Przyczynia się do wczesnej identyfikacji wyzwań i ich wspólnego rozwiązywania. Równolegle toczą się prace projektowe, co pozwala na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę już w dniu uchwalenia planu szczegółowego. W rezultacie całkowity czas realizacji inwestycji od pomysłu do wprowadzenia się mieszkańców skraca się z ośmiu do czterech lat.
projekt Järflotta-Väddö został zrealizowany przez firmę AB Familjebostäder; łączny czas budowy inwestycji obejmującej 5 budynków wyniósł 26 miesiecy; po tym czasie do użytku zostało oddanych 125 w pełni wyposażonych mieszkań
fot.: Gustav Kaiser
Przygotowanie systemu umożliwiającego tworzenie obiektów w różnych częściach miasta przy zachowaniu pewnych stałych parametrów, wysokich standardów estetycznych, funkcjonalnych oraz środowiskowych było dużym wyzwaniem. Pracami projektowymi kierował architekt miasta Torleif Falk, a za rozwój koncepcji odpowiadali Per Kallstenius, Morten Johansson z DinellJohansson arch oraz Bibbi Leine z Landskapslaget. Ściśle współpracowali oni z miejskimi przedsiębiorstwami mieszkaniowymi, generalnymi wykonawcami oraz władzami miasta. Efektem ich działań jest Program Projektowania, czyli instrukcja określająca dopuszczalne rozwiązania planistyczne i architektoniczne. Każdy rozdział definiuje cele projektowe, przedstawia odpowiednie rozwiązania i wymaga ich uzasadnienia, jeśli odbiegają od zaleceń. Program jest regularnie aktualizowany na podstawie doświadczeń z realizacji kolejnych projektów.
przykład budynków w Tensta pokazuje, jak wczesna współpraca z wykonawcą może przełożyć się na powodzenie całej inwestycji; zdecydowano się tam na układ urbanistyczny złożony z punktowców — które nie dość, że doskonale wpisały się w kontekst, to jeszcze były optymalne pod kątem realizacyjnym, przy określaniu ich ostatecznej lokalizacji — na etapie opracowywania planu szczegółowego (miejscowego) — uwzględniono sugestie wykonawcy, by usytuować je w sposób umożliwiający zbudowanie wszystkich siedmiu budynków z wykorzystaniem zaledwie dwóch centralnie ustawionych dźwigów
fot.: Gustav Kaiser
założenia projektowe
Projektanci duży nacisk położyli na opracowanie uniwersalnego języka architektonicznego, który sprawdza się zarówno w zabudowie uzupełniającej śródmiejską pierzeję, jak i w wypadku kilkunastopiętrowych punktowców. Nawiązuje on stylistycznie do tradycyjnej zabudowy Sztokholmu. Okna wykańczane są obramowaniem, akcentowany jest również parter, co nadaje budynkom miejskiego charakteru. Kolorystyka elewacji została ograniczona do trzech wariantów, określających konkretne barwy NCS i RAL dla tynku, cegieł, obróbek blacharskich i stolarki (rys. 1). Program zawiera zbiór detali architektonicznych, które są powtarzane przy następnych realizacjach, na przykład dla wykończeń balustrad balkonowych, okapów czy wydzielenia parteru (rys. 2). Zachowana jest tym samym jednolitość estetyczna.
W programie zostały określone wytyczne do kształtowania urbanistyki w zależności od zastanego kontekstu. Ważne jest, aby budynki wtapiały się w otoczenie i współgrały z nim, ale jednocześnie zawierały elementy podkreślające ich niezależny charakter. Proponowane są typy zabudowy różniące się między innymi układem budynków czy ich wysokościami (rys. 3). Duży nacisk położono na zachowanie istniejących elementów naturalnych i integrację z nimi nowo powstałych rozwiązań przestrzennych.
Miasto wraz z operatorem budynku Stockholmshem oddało do użytku 102 mieszkania na wynajem; mieszkania zostały zrealizowane w pierzejowej zabudowie po dwóch stronach ulicy Hagsätravägen; — każdy z budynków ma podwórka zwrócone w stronę naturalnego terenu
fot.: Gustav Kaiser
Znakiem rozpoznawczym obiektów Stockholmshusen są strefy wejściowe wykończone w całości w drewnie. By nadać im wyjątkowości, wprowadza się wartość artystyczną do zwykle niewidocznych elementów, takich jak uchwyty wejściowe. Do ich opracowania zaproszono grupę czołowych szwedzkich artystów: Lenę Cronqvist, Dana Wolgersa i Charlotte Gyllenhammar. W ten sposób powstały poręcze, na których pojawiają się rzeźbienia głowy kota albo odlew rąk matki i jej dziecka, które poza walorem wizualnym niosą z sobą także artystyczną symbolikę.
Każdy budynek musi spełniać wytyczne do certyfikacji energetycznej Miljöbyggnad Silver, osiągnąć określone parametry dla akustyki, jakości powietrza, niskiego zużycia energii, klimatu termicznego i światła dziennego oraz technologii budowy. W projekcie używane są materiały przyjazne środowisku, na przykład drewno. Dodatkowo projekt wdraża systemy zarządzania wodą deszczową i promuje biologiczną różnorodność. Stosowane są zielone dachy i ściany, co przyczynia się do poprawy jakości powietrza i zwiększa zielone obszary w mieście.
kolorystyka elewacji
fot.: Gustav Kaiser
Niektóre projekty powstające w ramach Stockholmshusen zostały włączone w program pilotażowy Pilotprojekt mobilitet för Stockholmshusen, który promuje zrównoważone rozwiązania w zakresie mobilności.
Inicjatywa ta stawia na alternatywne środki przemieszczania się. Planowany jest rozwój infrastruktury rowerowej obejmujący bezpieczne parkingi, stacje do mycia rowerów oraz punkty naprawcze. Duży nacisk kładzie się na upowszechnianie idei korzystania z rowerów cargo do transportu większych ładunków czy przewozu dzieci. Ma to stanowić praktyczną, zeroemisyjną alternatywę dla samochodów. Ponadto projekt zakłada wsparcie dla mobilności elektrycznej i rozwój systemu współdzielenia pojazdów — na mocy umów zawieranych z dostawcami aut mieszkańcy uzyskają dostęp do pojazdów przypisanych konkretnym budynkom. Strategia ta ma na celu zminimalizowanie liczby prywatnych samochodów w obrębie osiedli przy jednoczesnym zapewnieniu mieszkańcom elastycznych i przyjaznych dla środowiska opcji codziennego transportu.
zbiór detali architektonicznych
fot.: Gustav Kaiser
prefabrykacja elementów
Standardową technologią realizacji obiektów kubaturowych jest prefabrykacja elementów żelbetowych lub drewnianych, która pozwala na stawianie budynków w tempie nieosiągalnym dla budownictwa tradycyjnego. Zalety prefabrykacji w wypadku rozwiązań powtarzających się w kilkunastu inwestycjach są zwielokrotnione.
Dzięki standaryzacji projektów oraz części konstrukcyjnych możliwe jest szybkie skalowanie produkcji, wzrasta więc jej efektywność. Wspólny dla wielu inwestycji łańcuch produkcyjno-dystrybucyjny prefabrykatów pozwala na optymalizację logistyki i skuteczne zarządzanie zapasami. Niemal na każdym poziomie mamy zatem do czynienia z obniżaniem kosztów.
Warto w tym miejscu podkreślić, że szwedzcy wykonawcy chętnie korzystają z prefabrykatów, które powstają w Polsce. Nasi producenci stają się potentatami w tym sektorze, co nie tylko cieszy, ale i daje nadzieję, że ta wydajna technologia będzie zyskiwała na popularności w Polsce, zwłaszcza w budownictwie spółdzielczym.
typy zabudowy
fot.: Gustav Kaiser
to działa
Pierwsze oddane do użytku inwestycje potwierdzają słuszność przyjętych rozwiązań. Czas realizacji jest o połowę krótszy w porównaniu do standardowych inwestycji tego typu. Niższe są również stawki czynszu — średnio o 20 procent.
O tym, jak wczesna współpraca z wykonawcą może przełożyć się na powodzenie całej inwestycji, najlepiej świadczy przykład budynków w Tensta. Zdecydowano się tam na układ urbanistyczny złożony z punktowców, które nie dość, że doskonale wpisały się w kontekst, to jeszcze były optymalne pod kątem realizacyjnym. Przy określaniu ich ostatecznej lokalizacji — na etapie opracowywania planu szczegółowego (miejscowego) — uwzględniono sugestie wykonawcy, by usytuować je w sposób umożliwiający zbudowanie wszystkich siedmiu budynków z wykorzystaniem zaledwie dwóch centralnie ustawionych dźwigów.
Doceniane są również walory wizualne architektury powstającej w ramach programu Stockholmshusen. Na przykład realizacja w Rågsved zdobyła tytuł „Najlepszej inwestycji roku 2022” przyznawany w ramach konkursu organizowanego przez firmę Allmännytta. Jury podkreślało w uzasadnieniu werdyktu jakość detali, poziom wzornictwa i zastosowanych technologii, określając inwestycję jako modelowy przykład budownictwa przyszłości, które ma wszystkie cechy zrównoważonego projektowania.
Obecnie na projekt Stockholmshusen składa się dwadzieścia osiem inwestycji ulokowanych w różnych częściach miasta. To 3750 mieszkań, z których ostatnie mają zostać przekazane użytkownikom do 2030 roku.
projekt Hagsätravägen, Hagsätra, Sztokholm; znakiem rozpoznawczym obiektów Stockholmshusen są strefy wejściowe wykończone w całości w drewnie — by nadać im wyjątkowości, wprowadza się wartość artystyczną do zwykle niewidocznych elementów, takich jak uchwyty wejściowe
fot.: Gustav Kaiser
czy Polska jest gotowa?
Polski sektor mieszkaniowy trawią głębokie problemy strukturalne. Dane podsumowujące ostatnie lata są uderzające. W 2022 roku jedynie 1,6 procenta mieszkań oddanych do użytku w Polsce to mieszkania spółdzielcze lub komunalne. Ta statystyka uwypukla skrajne różnice w podejściu do budownictwa, dostępności mieszkań i sposobie myślenia o nich między Polską a innymi państwami, w których mieszkania społeczne odgrywają kluczową rolę.
Główny Urząd Statystyczny informuje, że w 2022 roku oddano do użytku 238,6 tysięcy mieszkań. Równocześnie mamy w Polsce 1,8 miliona pustostanów, co stanowi 11,7 procenta wszystkich lokali. Teoretycznie możemy zatem odnieść wrażenie, że mieszkań lub miejsc do potencjalnego, szybkiego przystosowania na potrzeby mieszkaniowe jest na rynku wystarczająco dużo i problem ich deficytu nie występuje. Niestety jest wręcz przeciwnie.
Z analiz Narodowego Banku Polskiego wynika, że aż 70 procent mieszkań deweloperskich jest kupowanych w celach inwestycyjnych. To podkreśla komercyjny charakter polskiego rynku mieszkaniowego, gdzie mieszkania często traktowane są jako nastawiona na zysk lokata kapitału, a nie miejsce do życia. Do pesymistycznego wniosku prowadzi także analiza wyliczeń Eurostatu, według których młodzi Polacy (25–34 l.) napotykają na poważne bariery w dostępie do własnego mieszkania. Blisko 50 procent z nich mieszka z rodzicami. Rośnie luka czynszowa, czyli sytuacja, w której ceny wynajmu mieszkań lub koszty kredytu rosną szybciej niż dochody ludności. Jeszcze kilka lat temu luka obejmowała około 40 procent społeczeństwa. Dziś — w obliczu zmniejszonej dostępności kredytów i dużego wzrostu cen najmu — analitycy warszawskiej SGH szacują, że może ona dotyczyć nawet 70 procent Polaków.
każde z mieszkań oddanych do użytku musi spełnić standardy dostępności okreslone w normie SS 91 42 21:2006; — standardy obejmują między innymi wymiary łazienek, minimalne wyposażenie kuchni, a także ilość i rodzaj szaf w zależności od przewidywanej ilości mieszkańców
fot.: Gustav Kaiser
Częściowym rozwiązaniem problemu jest dynamicznie rozwijający się w Polsce rynek PRS (Private Rented Sector). Niezbędne jest jednak wdrożenie rozsądnej i — przede wszystkim — skutecznej polityki publicznej, w której ciężar odpowiedzialności za powstające mieszkania wezmą na siebie przedstawiciele władz samorządowych oraz centralnych. I nie wystarczą tutaj dopłaty do kredytów, bo jest to rozwiązanie krótkoterminowe, które dodatkowo wypacza już i tak mocno zaburzony rynek.
Stoimy w obliczu pilnej potrzeby zmian i nie mamy chwili do stracenia. Bazując na modelu szwedzkim, moglibyśmy doprowadzić do tego, że w stosunkowo krótkim czasie zwiększyłaby się dostępność społeczeństwa do mieszkań. Pojawiłaby się także zdrowa konkurencja dla deweloperów. Zmuszeni byliby oni wówczas do podnoszenia standardów architektonicznych i oferowania bardziej przystępnych cen. Przykład Stockholmshusen dowodzi, że możliwe jest budowanie mieszkań szybko, tanio i jakościowo.
Dyskutując o kierunkach rozwoju polskiego budownictwa spółdzielczego, nie sposób uciec od stereotypów i przekonań obecnych w zbiorowej świadomości. Dlatego należy dobrze przemyśleć funkcję, jaką mieszkania spółdzielcze i komunalne mają pełnić w Polsce. Te mieszkania nie powinny być skierowane wyłącznie do najuboższych warstw społecznych, ale stanowić realną alternatywę dla zakupu mieszkań na kredyt. Szwedzka filozofia budownictwa kładzie duży nacisk na aspekt społeczny. Budynki mają udogodnienia dla osób z niepełnosprawnościami i często są projektowane z myślą o konkretnych grupach. Przekłada się to na różnorodność funkcji i przestrzeni. Na przykład budynki przeznaczone dla osób starszych oferują dodatkowe pomieszczenia dla opiekunów, natomiast obiekty dla osób samotnych zawierają wspólne przestrzenie integracyjne, takie jak sauny czy sale do organizacji imprez z w pełni wyposażonymi kuchniami.
elementem charakterystycznym dla prefabrykacji żelbetowej są widoczne łączenia stropów
fot.: Gustav Kaiser
Rozwiązanie polskiego kryzysu mieszkaniowego wymaga odważnego przemodelowania polityki mieszkaniowej. Powinna ona czerpać z najlepszych międzynarodowych praktyk, w tym z inspirującego modelu szwedzkiego. Pokazuje on, że przy ukształtowanej świadomości społecznej i wielopoziomowej współpracy organów oraz podmiotów odpowiadających za inwestycje spółdzielcze można stworzyć system zintegrowanych rozwiązań budowlanych. Pozwoli to odpowiedzieć na potrzeby i oczekiwania różnych grup społecznych przy zachowaniu efektywności budżetu i czasu.
