Większe odległości od sąsiada, obowiązkowe place zabaw na osiedlach liczących co najmniej 20 mieszkań, wprowadzenie minimalnych powierzchni lokali użytkowych — to tylko niektóre zapisy, które już za moment będą obowiązywały budujących nowe mieszkania.
Do nowych przepisów deweloperzy będą musieli stosować się od sierpnia. Nowelizacja rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nazwana przepisami o patodeweloperce, w założeniu ma poprawić jakość życia na nowych osiedla. Choć zmiany miały obowiązywać od kwietnia, termin został przesunięty przez ministra rozwoju i technologii na prośbę samorządów i inwestorów. Deweloperzy podnosili wówczas larum, że nowe prawo wpłynie na ceny, a wejście w życie w kwietniowym terminie doprowadzi do inwestycyjnego paraliżu, bo część projektów będzie wymagała zmian.
odległości, place zabaw, miejsca postojowe
Nowelizacja zakłada między innymi zwiększenie odległości budynku mieszkalnego wielorodzinnego od granicy działki. Dla budynków wielorodzinnych o wysokości ponad czterech kondygnacji wyniesie ona pięć metrów. Dotąd było to: trzy metry — w przypadku ścian bez okien i cztery metry — w przypadku ścian z oknami lub drzwiami. W nowelizacji pojawiły się zapisy w wymierzone w mikroapartamenty. Od sierpnia minimalna powierzchnia lokali użytkowych ma wynieść 25 mkw. Wyjątkiem będą lokale na parterze, mające bezpośredni dostęp z ulicy.
Zmienią się zapisy dotyczące odległości magazynów i budynków produkcyjnych od mieszkaniówki. Odtąd odległość wyniesie minimum 30 metrów. Będzie też obowiązek budowy pomieszczenia gospodarczego (o powierzchni minimum 15 mkw.), aby mieszkańcy mogli tam przechowywać np. rowery. Nowością jest też ograniczenia zbliżonych do budynków miejsc postojowych przeznaczonych dla osób z niepełnosprawnością.
Ponadto nowelizacja zakłada, że dla budynków lub osiedli powyżej 20 mieszkań obowiązkowa będzie budowa placu zabaw (wyjątkiem jest sytuacja, gdy w odległości do 750 metrów istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci). Przepisy określają też, jak mają wyglądać miejsca zabaw i nakazują wyposażenie ich w funkcje dla dzieci w różnym wieku.
Powierzchnia placu zabaw dla dzieci musi mieć co najmniej:
- 1 mkw. na każde mieszkanie — w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 21 do 50 mieszkań;
- 50 mkw. — w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 51 do 100 mieszkań;
- 0,5 mkw. na każde mieszkanie — w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 101 do 300 mieszkań;
- 200 mkw. — w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się powyżej 300 mieszkań.
deweloperzy: „Ograniczenie nieetycznych praktyk”, ale...
Czy tym razem deweloperzy są gotowi na wejście zmian w życie?
Atal jest gotowy na nowe zasady budowania, gdyż są one znane od ponad pół roku — mówi Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal. — Uwzględniliśmy je w naszych planach. Niemniej jednak każda tego rodzaju zmiana, w większym lub mniejszym stopniu wymaga aktualizacji opracowywanych projektów. Zresztą to nie jedyna w ostatnim czasie zmiana legislacyjna, która ma wpływ na działalność deweloperów i sferę projektowo-budowlaną. Pod tym względem sytuacja w Polsce jest bardzo dynamiczna, a tempo uchwalania zmian przepisów jest szybkie w minionych latach. Musimy za nimi nadążać, choć to nie sprzyja optymalnemu planowaniu i przygotowywaniu inwestycji.
Robert Maraszek, wiceprezes gdańskiej spółki deweloperskiej Inpro podkreśla, że nowe przepisy mają na celu zapobieganie nieetycznym praktykom na rynku mieszkaniowym, a ich ostateczny kształt jest pewnym kompromisem wypracowanym z branżą budowlaną.
Nowe wymogi dotyczyć będą tylko nowych projektów, te z uzyskanym pozwoleniem na budowę będą realizowane w myśl dotychczas funkcjonującego prawa — mówi Robert Maraszek. — Nowe zasady będą wiązały się z wyższym kosztem realizacji inwestycji, bez wątpienia zajdzie konieczność zmiany planowanych projektów i w efekcie może to wpłynąć na decyzje inwestycyjne firm, ograniczając liczbę budowanych mieszkań. Niemniej, celem tej zmiany jest ograniczenie nieetycznych praktyk na rynku.
Maraszek dodaje, że zmiany prawne to zwykle wyzwanie dla branży, a więc i wzrost kosztów, co przełoży się na ostateczną cenę mieszkania.
Przy czym należy pamiętać, że w cenie mieszkania są nie tylko materiały budowlane czy koszty kadrowe, ale także te związane z wdrażaniem nowych przepisów i koniecznością dostosowania się do nich — dodaje.
„krok w dobrym kierunku, ale zmiany są kosmetyczne”
Łukasz Pancewicz z Katedry Urbanistyki i Planowania Regionalnego Politechniki Gdańskiej i pracowni A2P2 uważa, że część z zapisów może ukrócić niektóre zachowania firm dążących do zysku za wszelką cenę.
Na plus oceniam określenie wymagań wobec placów zabaw i wprowadzenie definicji placu ogólnodostępnego. Doprecyzowanie minimalnej powierzchni lokali użytkowych jest sposobem na ograniczenie najbardziej patologicznych przypadków wydzielania mikrokawalerek i choć trochę uporządkuje działania części z inwestorów z branży resi for rent — mówi urbanista.
„Ryzykownym” Pancewicz określa sztywne definiowanie odległości budynków produkcyjnych i magazynowych.
Relacje między takimi sposobami użytkowania to domena planowania przestrzennego. Każdy przypadek jest indywidualny, istnieją inne sposoby minimalizowania uciążliwości takich obiektów. To czysto populistyczne posunięcie, które mocno uderzy w zagospodarowanie stref obrzeżowych miast — mówi Łukasz Pancewicz.
Urbanista ma wątpliwości, czy przemyślano też konsekwencje sztywnego zwiększenia odległości między budynkami mieszkaniowymi.
Rozluźnienie zabudowy wpisane „na sztywno” nie będzie uwzględniać lokalnego kontekstu, może pogorszyć zwartość zabudowy i w efekcie może utrudnić życie projektantom i inwestorom. Uważam, że wprowadzane zmiany są nadal kosmetyczne, realizowane mocno w odpowiedzi na potrzebę chwili, kapitalizujące rosnący gniew na branżę deweloperską. W noweli brakuje mi zmierzenia się z dużo poważniejszymi wyzwaniami jak np. dostępności w budynkach prywatnych choćby w kwestii starzenia się społeczeństwa czy dążenia do zeroenergetyczności budynków — mówi Łukasz Pancewicz.
