Niektóre polskie miasta, jak Warszawa czy Łódź, w ostatnich latach chętnie korzystały ze specustawy mieszkaniowej, dającej możliwość zmiany zapisów planu miejscowego. Jest jednak grupa miejscowości, która podchodzi do tego tematu znacznie ostrożniej — do niedawna należał do niej Wrocław, gdzie dotychczas złożono jedynie sześć wniosków. W najbliższym czasie do tego wąskiego grona może dołączyć propozycja Archicomu, którą inwestor, wraz z biurem BBGK Architekci, planuje na osiedlu Gądów Mały.
Wrocławski Gądów Mały, zwany przez mieszkańców Osiedlem Kosmonautów (ze względu na działalność Mirosława Hermaszewskiego w tutejszym aeroklubie) to miejsce świetnie zlokalizowane, z dużą ilością zieleni i pełnym zapleczem usług. Projekt budowy wielkiego zespołu mieszkaniowego, realizowany od lat 70. ubiegłego wieku, uzupełniany następnie już po transformacji ustrojowej, poskutkował zagospodarowaniem prawie całej dostępnej przestrzeni na jego obszarze. Jedna z ostatnich wolnych od zabudowy działek we wschodniej, bliższej centrum części założenia od niemal 20 lat leży odłogiem. Wygląda jednak na to, że ten stan rzeczy może niedługo się zmienić, bo pomysł na wykorzystanie tego terenu ma jeden z największych polskich deweloperów. Co powstanie na Gądów Mały?
Nowy Gądów od Archicom
proj.: BBGK Architekci © Archicom | materiały prasowe
Gądów Mały z projektem BBGK Architekci
Archicom planuje wzniesienie dwóch budynków mieszkaniowych wielorodzinnych, za których projekt odpowiada pracownia BBGK Architekci. Pierwszy z nich, ulokowany tuż przy centrum handlowym Astra, będzie kaskadową budowlą o wysokości od 4 do 8 kondygnacji. Kolejna, znajdująca się przy ulicy Na Ostatnim Groszu, w swojej zasadniczej części wznosić się będzie na wysokość od 5 do 8 pięter, a w jej zachodniej części znajdzie się 11-piętrowa wieża, stanowiąca dominantę całego założenia. Układ budynków pozwoli na wytworzenie wewnętrznych podwórzy, natomiast pomiędzy dwiema bryłami zaplanowano zieloną, ogólnodostępną przestrzeń. Otwartość projektowanego osiedla jest jego istotną cechą ze względów komunikacyjnych — właśnie tędy przebiegać będzie jedna z najkrótszych pieszych tras, łączących centrum Gądowa Małego z osiedlem Popowice.
Nowy Gądów od Archicom
proj.: BBGK Architekci © Archicom | materiały prasowe
Oprócz funkcji mieszkaniowej (inwestor informuje o 795 lokalach o zróżnicowanych metrażach i liczbie pokoi) na terenie osiedla znajdzie się miejsce na handel i usługi. Wewnątrz placu miejskiego, powstałego pomiędzy budynkami, wybudowany zostanie okrągły pawilon, lokale użytkowe umiejscowione będą również w parterach planowanych budynków. Jak można wyczytać z przedstawionych wizualizacji, ponad nimi znajdą się porośnięte zielenią podcienia, a roślinność umieszczona zostanie również na dachach nowych budynków.
Nowy Gądów od Archicom
proj.: BBGK Architekci © Archicom | materiały prasowe
co w zamian za zmianę planu?
Zgodnie z założeniami specustawy mieszkaniowej, wraz z nową zabudową powstawać mogą tak zwane inwestycje towarzyszące, które uzupełniają funkcjonalność nowej okolicy. W przypadku Gądowa Małego deweloper zapowiada dwie takie inwestycje — pierwszą będzie rozbudowa pobliskiej Szkoły podstawowej nr 38 im. Jerzego Kukuczki. Wedle informacji inwestora szkoła ma zyskać nowe, 3-piętrowe skrzydło z 6 w pełni wyposażonymi salami dydaktycznymi. Oprócz dodatkowych miejsc w szkole w okolicy ma także pojawić się więcej zieleni. Nowe nasadzenia (a wśród nich drzewa, krzewy i rośliny miododajne) znajdą się pomiędzy planowanymi obiektami, wzdłuż ulicy Horbaczewskiego oraz na terenach w pobliżu placu Ikara.
Osiedle Kosmonautów we Wrocławiu
fot.: Dariusz Łach © CC BY-SA 3.0 | Wikimedia Commons
osiedle z lotniczą historią
Bloki budowane przez Archicom powstać mają na Gądowie Małym — osiedlu znajdującym się na zachodnich obrzeżach Wrocławia, tuż za Popowicami, pomiędzy Nowym Dworem i Kozanowem. Do lat 70. ubiegłego stulecia znajdowało się tutaj cywilno-sportowe lotnisko, na którym lądował Pablo Picasso podczas swojej wizyty w 1948 roku. W miejscowym aeroklubie swoje umiejętności szlifował z kolei Mirosław Hermaszewski. W 1973 roku miasto rozpisało konkurs na projekt osiedla mieszkaniowego dla około 40 tysięcy mieszkańców, które miałoby znaleźć się na terenie lotniska — zwyciężyła koncepcja autorstwa Kazimierza Bieńkowskiego, Andrzeja Chachaja, Zbigniewa Malinowskiego oraz Danieli Przyłęckiej, z którymi współpracował Wacław Hryniewicz (P. Górewicz, Osiedle Gądów Mały – kiedyś, dziś, w przyszłości. Szanse i zagrożenia, 2024). Projekt realizowano od 1976 roku aż do lat 90., jednak nigdy nie udało się go ukończyć w planowanej przez architektów formie. Osiedla poprzecinane ulicami przypominającymi o lotniczej historii miejsca (Lotników, Balonowa, Ikara) oferowały dużą ilość zieleni, w 1985 roku powstało na nim również centrum handlowo-usługowe Astra.
plany były inne
W miejscu, w którym Archicom planuje nową budowę, do 2006 roku funkcjonowało targowisko. Po jego zamknięciu na działce przy ulicy Na Ostatnim Groszu miały powstać hipermarkety, a następnie galeria handlowa Idylla o futurystycznej architekturze, nawiązującej swoją formą do estetyki blob. W obliczu przemian, jakie zachodziły w najbliższej okolicy (budowa galerii handlowej Magnolia na Popowicach oraz rozbudowa centrum Astra), plany zarzucono, a działka przechodziła w ręce kolejnych inwestorów. Pozostałością po niezrealizowanej galerii Idylla jest kładka piesza, którą przerzucono nad ruchliwą ulicą Na Ostatnim Groszu.
Nowy Gądów od Archicom
proj.: BBGK Architekci © Archicom | materiały prasowe
lex deweloper po wrocławsku
Nowe osiedle Archicomu powstać ma dzięki wykorzystaniu specustawy mieszkaniowej, zwanej potocznie lex deweloper, pozwalającej na zmianę zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni, który w wypadku omawianych działek przewiduje zabudowę usługową.
W październiku ubiegłego roku Wrocław skorzystał z możliwości uszczegółowienia zapisów specustawy mieszkaniowej o tak zwane lokalne standardy urbanistyczne. W swojej podstawowej wersji lex deweloper pozwala na wznoszenie obiektów o wysokości do 14 kondygnacji, zapewniających 1,5 miejsca postojowego na jedno mieszkanie, oraz zlokalizowanych w promieniu 1500 metrów od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w ilości równej przynajmniej 7% przewidywanych mieszkańców nowej inwestycji. W wyniku uchwalenia lokalnych standardów urbanistycznych dla Wrocławia liczby te zmieniły się z 14 do 7 kondygnacji, oraz z 7 do 10%. Co ważne, jeśli w odległości wynoszącej do 250 metrów od planowanej budowy znajdują się obiekty wyższe niż 7 kondygnacji, to właśnie one ustalają maksymalną wysokość zabudowy.
Podczas głosowania, które odbyło się 17 października w Radzie Miejskiej Miasta Wrocławia, wielu z radnych sprzeciwiało się wprowadzeniu lokalnych standardów urbanistycznych, wskazując na bezcelowość takiego działania w obliczu niepewnej przyszłości specustawy mieszkaniowej, która, choć wprowadzona jeszcze w 2018, to w obecnym kształcie obowiązywać będzie jedynie do końca bieżącego roku. Inwestorzy zbytnio spieszyć się nie muszą, bo wraz z wygaśnięciem specustawy mieszkaniowej możliwości omijania zapisów planów miejscowych nie znikną — coraz więcej miast przygotowuje się do adaptacji podobnej ustawy, czyli Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych.