Jak wygląda sytuacja na rynku mieszkań? Co można zrobić, żeby zmniejszyć nierównowagę między popytem a podażą? Jaką drogą mogliby podążać młodzi ludzie, aby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe bez nadmiernego ryzyka kredytowego? To autorska wizja kierunku, w którym powinny się rozwijać kooperatywy mieszkaniowe przy wsparciu lokalnych samorządów.
Na początku stawiam tezę: wierzę, że da się wybudować własne mieszkanie bez ryzyka nadmiernego zadłużania się na całe życie, bez utraty wolności osobistej, z czym według mnie wiąże się kredyt hipoteczny. Powiem więcej: zaproponuję, jak można to zrobić niezależnie od wieku i statusu majątkowego, chociaż oczywiście nie jest to proste ani łatwe. Wskażę samorządom kilka obszarów, w których mogą wesprzeć pomysł i twórczo go rozwijać. Mam wrażenie, że wszystkim aktorom tej sceny: architektom, inwestorom, krytykom, umyka kilka elementów tej układanki.
Najpierw warto odpowiedzieć sobie na kilka prostych pytań:
czym mieszkanie różni się od innych dóbr i dlaczego jest takie ważne?
To nasze schronienie, azyl i podstawowa potrzeba; wracając do domu, oczekujemy bezpieczeństwa i stabilizacji. To tu budujemy fundament dla naszych najważniejszych decyzji, to tu tworzymy miejsce dla najbliższych. Często w życiu chcemy coś zmieniać, poprawiać i to jest dążenie dynamiczne, ale jednocześnie pragniemy równowagi i bezpieczeństwa, a miejsce, w którym mieszkamy, śpimy i odpoczywamy jest podstawowym elementem naszej stabilizacji. Często kredyt jest sposobem na realizację wygórowanych aspiracji, ale ma dodatkowe niewidoczne na początku obciążenia: depresję spowodowaną strachem przed utratą pracy, samooskarżenia za nadmierne kompromisy, rezygnację z własnych ideałów, bezradność.
Na początku warto się zastanowić, jak uzyskać własne mieszkanie, w którym czujemy się dobrze i nie boimy się, że po stracie pracy, ktoś nas z niego wyrzuci. Takie mieszkanie powinno być też dobrą inwestycją, która nie spada na wartości, jest zbywalna i może być w miarę rozwoju naszych możliwości i potrzeb zamieniona na większe lokum.
gminne spółki powinny realizować politykę mieszkaniową oraz dbać o estetykę i urbanistyczny ład inwestycji — TBS Łódź Kaliska
proj.: 3D Architekci z wizją
dlaczego mieszkania są takie drogie?
i co możemy z tym zrobić?
Znamy dyskusje o cenach mieszkań i kredytach hipotecznych, „chciwości” deweloperów, luksusowych apartamentach, dyskusyjnych rozwiązaniach inwestycyjnych. Wiele osób jest zdziwionych, dlaczego nieruchomości są w Polsce takie drogie. Dotyka to szczególnie młodych ludzi, którzy nagle stają przed dylematem, czy brać kredyt na trzydzieści lat. Do tego presja innych, którzy już się zdecydowali, mieszkają we własnym M, płacą raty i nawet się cieszą, bo od tego czasu mieszkania zdrożały. Sytuację w wielu przypadkach ratuje pomoc i wsparcie rodziców albo efekt starzenia się społeczeństwa związany z dziedziczeniem majątku po dziadkach. A co z osobami, które ciężko pracują i nie mogą liczyć na żaden spadek?
Stawiam tezę, że w Polsce potrzeba minimum pół miliona mieszkań, żeby rynek był zrównoważony, to znaczy, żeby wzrost cen był niewiele wyższy niż wzrost płac. Nierównowaga na rynku nieruchomości mieszkaniowych polega jednak na tym, że duży popyt na mieszkania skutkuje ich wysoką ceną. Budową mieszkań zajmują się w większości podmioty prywatne, a ich działalność regulują zasady wolnego rynku. Nie jest tajemnicą, że marża deweloperska wynosi minimum 30 procent. Co możemy z tym zrobić? Oszczędzę czytelnikom przywoływania podejmowanych przez polityków prób rozwiązania problemów mieszkaniowych. W tym tekście nie będzie: postulowanych zmian legislacyjnych, nowych podatków, złorzeczenia na deweloperów, władze samorządowe i centralne, krytykowania młodych ludzi ani starszego pokolenia, które zdążyło się dorobić.
gminne spółki powinny realizować politykę mieszkaniową oraz dbać o estetykę i urbanistyczny ład inwestycji — TBS Łódź Kaliska
proj.: 3D Architekci z wizją
Moja konkluzja jest prosta: jeśli zysk na sprzedaży mieszkań wynosi około 30 procent, to przecież jest to szansa, żeby właśnie o tyle zmniejszyć cenę mieszkania. Jak? Po prostu stać się mikrodeweloperem i zrobić to samemu. Wiem, wszyscy to wiedzą i dlatego sami budują domy na tanich gruntach. Tylko czy to jest remedium na tę sytuację?
dom czy mieszkanie?
Nie wiem. Jestem przeciwnikiem budowania domów jednorodzinnych, zarówno luksusowych willi, rezydencji, jak i małych domków szeregowych pod miastem. Nie liczę, że przekonam ludzi, którzy marzą o własnym domu z ogródkiem w pięknym miejscu. Liczę, że zaproponuję ideę dla ludzi, którzy szukają innych rozwiązań. To uporajmy się z mitem domu jednorodzinnego. Wszyscy narzekamy na rozlewanie się miast, a rzadko widzimy element, z jakiego ten urbanistyczny chaos jest zbudowany. A jest nim właśnie dom jednorodzinny z ogródkiem. Kto z nas o nim nie marzył? Przestrzeń, wymarzone wnętrza, grill z przyjaciółmi. A dojazd? Podmiejska lokalizacja wymusza dwa, trzy samochody w rodzinie, oczywiście w leasingu, bo to się „opłaca”, no bo jak dojechać do centrum, zawieźć dzieci na korepetycje, imprezy… Nie ma od tego alternatywy, musimy mieć samochody takie jak nasi znajomi i klienci.
schemat budynku małej kooperatywy
rys.: © 3D Architekci z wizją
Czy to naprawdę jest życie, jakiego chcemy? Może warto mieć mniejszy kredyt, mieszkać bliżej centrum i mieć jedno auto zamiast trzech. Dzieci może miałyby bliżej do szkoły i same mogłyby dojechać do wielu miejsc. A może trzeba wsiąść do tramwaju, autobusu czy na rower? Wiem, wiele razy słyszę: „przecież mieszkania są takie drogie, a dom kosztuje prawie tyle samo”. Naprawdę? A koszty dojazdów, nasz bezcenny czas, stres, zmartwienia o kurs walutowy czy stawkę procentową kredytu?
Proponuję zweryfikować własne potrzeby. Dom jednorodzinny powoduje rozlewanie się miast i stanowi kredytową pułapkę dla wielu Polaków, którzy będą tkwić w korkach i dotkliwie płacić za realizację swojego „marzenia”. Właściwe jest wspieranie i promowanie budownictwa wielorodzinnego w centrach miast, ale ja proponuję coś innego — namiastkę domu z ogródkiem w dobrej lokalizacji i za niewygórowaną cenę.
wynajmować czy kupować?
Większość Polaków jest przekonana, że lepiej wziąć kredyt i mieć własne mieszkanie. To jednak powoli zmienia się na korzyść zwolenników długoterminowego wynajmowania, wzorem zachodnich krajów. W ostatnim czasie pojawiają się opinie, że lepiej wynajmować mieszkanie, nie mieć zobowiązań, pracować, a zarobione pieniądze wydawać na podróże i przyjemności. To indywidualna decyzja każdego z nas, warto jednak zastanowić się, co będzie, kiedy zmieni się koniunktura na rynku pracy. Ceny mieszkań raczej nie spadną. Dla tych, którzy jednak chcieliby poszukać własnej drogi do własności, polecam moją propozycję.
schemat budynku małej kooperatywy
rys.: © 3D Architekci z wizją
rozwijajmy kooperatywy mieszkaniowe
Prawie wszystkie legislacyjne próby kolejnych ekip rządowych wprawiały nas w coraz większą konsternację, w gąszczu absurdów pojawiła się jednak ciekawa propozycja: ustawa o wspieraniu kooperatyw mieszkaniowych. Bardzo ważne jest słowo „wsparcie”, bo kooperatywy istnieją, tworzą się i działają samoistnie. Są to nieformalne grupy kilku rodzin, które chcą wybudować razem mieszkanie.
Jakie są wady obecnej sytuacji większości gospodarstw domowych w Polsce? Popularny model uzyskiwania własnego mieszkania czy domu polega na tym, że wiele osób w początkowym okresie albo wynajmuje mieszkanie, albo długo mieszka we własnym, często zbyt ciasnym, bo kupionym na kredyt mieszkaniu. Ci, którzy decydują się na własny dom, budują go na kredyt i raczej na działce pod miastem. Dzieci narzekają na długie dojazdy, brak bezpośredniego kontaktu z rówieśnikami, trudniejszy dostęp do miejskich rozrywek i kultury. Kiedy mógłby nastąpić okres oczekiwanej stabilizacji, dzieci wyprowadzają się do miasta i dom pustoszeje. Pozostają tylko wysokie rachunki do opłacenia i długie dojazdy do pracy. Czy o to naprawdę nam chodzi?
kooperatywy mogą być najlepszym sposobem dojścia do własnego mieszkania w rozsądnej cenie
proj.: 3D Architekci z wizją
Zróbmy to inaczej. Cel: uzyskać pierwsze własne mieszkanie taniej, szybciej i bliżej centrum, przed trzydziestką.
Krok 1: Zawiązanie kooperatywy — umowa. Po pierwsze trzeba znaleźć zainteresowaną grupę: młodych, pracujących ludzi, którzy są zdeterminowani, by posiadać własne mieszkanie. Najlepiej, żeby to były cztery rodziny, dla optymalizacji inwestycji. Należy zawrzeć umowę, która polega na dzieleniu kosztów na równe części, a każdy z udziałowców otrzymuje mieszkanie o tym samym metrażu i bardzo zbliżonych parametrach: powierzchnia do 70 metrów kwadratowych, cztery pokoje, WC, łazienka, komórka oraz miejsce parkingowe. Dodatkowo ogródek.
Krok 2: Zakup działki. Najlepiej mała, minimum 600 metrów kwadratowych i wymiary zbliżone do kwadratu 25 na 25 metrów. Minimalne media: kanalizacja i wodociąg. Warunki dobrej lokalizacji: dostęp do komunikacji miejskiej, sklepów oraz usług publicznych, tak aby korzystanie z samochodu było opcjonalne. Jest szansa, że uczestnicy kooperatywy będą mogli wybrać najkorzystniejszą dla nich ofertę, pomimo wysokich cen działek, ponieważ koszty dzielą na cztery części.
Krok 3: Projekt. Proponuję specyficzną formę zabudowy: jednorodzinna, bliźniacza z wyodrębnionymi dwoma lokalami w każdym z nich. Nie dzielimy działki na pół, tylko zgodnie z prawem budowlanym wyodrębniamy osobne lokale: na piętrze i na parterze. Otrzymujemy dla każdej rodziny lokal z udziałem w działce. Wszystkie mieszkania mają przynależny ogródek; te na parterze bezpośredni, a te na piętrze poprzez schody zewnętrzne (zob. rys. 1 i 2). Każda z połówek ma swoją klatkę schodową. Miejsca parkingowe tuż pod domem.
Krok 4: Budowa. Nie potrzebujemy generalnego wykonawcy, więc wystarczy dobry kierownik budowy i inspektor nadzoru, który pomaga kontraktować ekipy budowlane i rozliczać prace pod nadzorem wszystkich uczestników tej małej spółdzielni. Poziom złożoności takiej budowy jest niski, dom nie ma piwnicy, jest stosunkowo prosty, ma około 300 metrów kwadratowych powierzchni całkowitej. Tak naprawdę jest to przedsięwzięcie porównywalne z budową przeciętnego domu jednorodzinnego z garażem.
porozmawiajmy o pieniądzach
Działka: koszt zakupu działki w lokalizacji, na jakiej nam zależy, to 1000–1200 złotych za metr kwadratowy (sprawdziłem w sześciu największych miastach Polski), a zatem to około 600 000–720 000 złotych. Dobra wiadomość: udział jednego uczestnika kooperatywy to około 150 000–180 000. Tyle trzeba mieć, żeby zacząć, bo nie polecam zakupu działki na kredyt. Oczywiście w mniejszych miastach ceny mogą być niższe.
Budowa: koszt budowy domu w stanie deweloperskim bez generalnego wykonawcy, systemem gospodarczym, ale z udziałem wykwalifikowanych ekip to około 3 800–4 000 złotych za metr kwadratowy (dane według kalkulatora internetowego). Koszt budowy całego domu to około 1 140 000–1 200 000 brutto, a udział jednego uczestnika kooperatywy to 285 000–300 000.
Razem koszty inwestycji to 1 740 000–1 920 000, przy czym udział jednego uczestnika to 435 000–480 000. Te ostrożne szacunki pokazują, że można uzyskać za kwotę mniejszą niż pół miliona własne mieszkanie o powierzchni 70 metrów kwadratowych z miejscem parkingowym, komórką i ogródkiem. Przyjąłem, że środki własne uczestnika to około 35 procent (zakup działki), a 65 procent można by uzyskać z kredytu hipotecznego. Koszt wytworzenia takiego lokalu w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy to 5 800–6 000.
rzuty budynku małej kooperatywy
rys.: © 3D Architekci z wizją
Brzmi nieźle? Chyba tak, bo rynkowa cena takiego mieszkania w dobrej lokalizacji to w sześciu największych miastach średnio 10 000 złotych. Trzeba doliczyć koszty projektu, rezerwę na nieprzewidziane koszty, przyłącza, ale i tak widać, że można uzyskać własne lokum wysokiej jakości za 2/3 ceny rynkowej. Krótka analiza potwierdza, że już w przypadku czterech mieszkań i odpowiednio dostosowanego projektu zawierającego elementy nieodstępne w mieszkaniach w blokach (ogródek, parking tuż przed domem, kameralna forma) można osiągnąć efekt „zagospodarowania” marży deweloperskiej i uzyskać pożądany przez rynkowy popyt produkt o wielu dodatkowych zaletach i niewielkich wadach.
zalety małych kooperatyw:
1. „Zagospodarowanie” marży deweloperskiej i uzyskanie mieszkania o około 33 procent taniej.
2. Uruchomienie uśpionej przedsiębiorczości Polaków, którzy mogą wreszcie wziąć sprawy w swoje ręce, nakierowane na zaspokojenie palących potrzeb mieszkaniowych.
3. Propozycja dla młodych Polaków borykających się z barierą cenową nowych mieszkań oraz obawiających się długoletnich kredytów hipotecznych, ryzyka utraty pracy czy zmian oprocentowania.
4. Dostępny model inwestycyjny domu bliźniaczego z czterema lokalami ma wiele udogodnień: miejsce parkingowe pod domem, ogródek, komórka na klatce, kameralna skala.
5. Stworzenie małej czterorodzinnej wspólnoty sąsiedzkiej o silnych więziach społecznych, która sama wybudowała dom i dba o jego utrzymanie.
6. Projekt jest nakierowany na mikroprzedsiębiorstwa działające w branży budowlanej, które często są firmami rodzinnym i jako takie mogą same wejść w kooperatywę, wykorzystując swoją wiedzę i zaplecze techniczne.
7. Wytworzone w ten sposób mieszkania są atrakcyjne rynkowo i łatwo zbywalne, w wypadku zmiany planów życiowych można je sprzedać z zyskiem.
8. Taki model zamieszkania może być również nakierowany na osoby 50+, które pomimo posiadania zasobów finansowych, nie zdążyły wybudować domów, a dzieci już się usamodzielniły. Może również być propozycją dla seniorów mieszkających w zbyt dużych mieszkaniach czy domach, a chcących zamieszkać w wygodnym, ekonomicznym mieszkaniu z ogródkiem i w miłym sąsiedztwie.
wady:
1. Stworzenie kooperatywy wymaga zebrania czterech rodzin lub osób, które mają do siebie zaufanie i które łączą podobne potrzeby, wymagania i zaangażowanie w realizację przedsięwzięcia.
2. Istnieje ryzyko wycofania się jednej ze stron umowy, wtedy pozostali muszą znaleźć zastępstwo, a rezygnujący partner odzyskać od następcy swój wkład.
3. Stosunkowo spory wkład w zakup działki pomimo rozłożenia kosztu na czterech partnerów.
4. Ryzyko wypaczenia idei projektu poprzez budowanie na dalekich obrzeżach miasta lub przejęcie tego typu projektów przez deweloperów nastawionych tylko na zysk.
gminne spółki powinny realizować politykę mieszkaniową oraz dbać o estetykę i urbanistyczny ład inwestycji — TBS Łódź Wysoka
proj.: 3D Architekci z wizją
w czym może pomóc samorząd zgodnie z ustawą o wspieraniu kooperatyw?
Patrząc na przewagę jakościową zalet na wadami tego projektu, nie chcę lekceważyć istotnych wad, podnoszących jego ryzyko i wskazujących bariery. W tym momencie mogę wreszcie nawiązać do ustawy wspierającej kooperatywy, która weszła w życie 1 marca 2023 roku, bo znakomicie uzupełnia ona moje postulaty, wskazując obszary, w których gmina może wesprzeć kooperatywy, niwelując wskazane powyżej wady i ryzyka, a są to:
1. Możliwość sprzedawania nieruchomości z zasobów gminy na rzecz kooperatyw na preferencyjnych zasadach, to jest z odroczoną i rozłożoną na raty płatnością. Istnieje również możliwość uzyskania bonifikaty przy osiągnieciu 2/3 spłaty wartości nieruchomości.
2. Warunkiem skorzystania z preferencji, a w szczególności bonifikaty przy wykupie, jest realizacja inwestycji w ciągu pięciu lat, co mobilizuje udziałowców do szybkiego zakończenia budowy.
3. Gmina udzielająca bonifikaty i wsparcia kooperatywie może uzyskać z budżetu bezzwrotne wsparcie dla inwestycji w uzbrojenie działek przeznaczonych pod kolejne kooperatywy, a zatem władze samorządowe również są nagradzane za zaangażowanie w taki projekt. To duża szansa na popularyzację i rozwój projektu kooperatyw oraz obniżenie kosztów uzbrojenia przez udziałowców.
4. Kooperatywa może liczyć na pomoc gminy przy realizacji inwestycji, na przykład w sprawach organizacyjnych, formalnych, zwłaszcza przy pilotażu pierwszych projektów, kiedy obydwie strony porozumienia zdobywają doświadczenie w realizacji projektu.
5. Na samą realizację budowy można uzyskać preferencyjny kredyt (obecnie to projekt kredytu 2%), a wsparcie gminy i udziałowców wzmacnia pozycję kredytobiorcy wobec banku i daje szansę na jeszcze lepsze warunki.
6. Ustawa reguluje formę umowy prawnej kooperatywy, ale dopuszcza możliwość zawarcia umowy w formie spółki cywilnej. Ustawowy zakres umowy reguluje między innymi zasady reprezentacji kooperatywy, zasady finansowania i rozliczania inwestycji, zmian składu osobowego oraz warunków rozwiązania umowy.
Przytoczone regulacje istotnie wspierają idee kooperatyw mieszkaniowych. Wreszcie ustawodawca nie tylko dostrzegł rozwijające się oddolne inicjatywy, ale i precyzyjnie zdefiniował narzędzia legislacyjne przeznaczone dla kooperatyw jako wsparcie. Zabrakło niestety czasu na promocję tego projektu, znacznie przyćmionego przez projekt kredytu 2%. Nic straconego, bo ustawa obowiązuje i nawet może zostać wzmocniona przez zapowiadane projekty ustaw nowego rządu wspierające rozwój mieszkalnictwa w Polsce.
podsumowanie
Wsparcie kooperatyw przez gminę może być istnym elementem tworzenia i rozwijania polityki mieszkaniowej, ale z bardzo istotnymi wartościami dodanymi: wspierania przedsiębiorczości, wspierania małych i średnich przedsiębiorstw, rozwijania społecznych więzi sąsiedzkich bazujących na idei spółdzielczości. Jest to zatem wielka szansa zintegrowanego podejścia do ważnego i złożonego problemu zamieszkania. Udział gminy i zaangażowanie w wypracowanie rozwiązań modelowych kooperatyw zapobiegnie wypaczeniu i deformacji projektu, stwarza również olbrzymią szansę na implementację rozwiązań ekologicznych dzięki wsparciu przez gminę najlepszych proekologicznych rozwiązań i pośredniczeniu w uzyskaniu zewnętrznego finasowania. Ich lista jest długa i nieograniczona: pompy ciepła, zielone dachy, retencja wód opadowych, wykorzystanie szarej wody, fotowoltaiki, solarów, rekuperacji… W pilotaż takich projektów, a potem ich rozwijanie mogłyby się włączyć firmy z branży budowlanej, aby stworzyć produkty przeznaczone dla małych kooperatyw.
gminne spółki powinny realizować politykę mieszkaniową oraz dbać o estetykę i urbanistyczny ład inwestycji — TBS Łódź Wysoka
proj.: 3D Architekci z wizją
Idea kooperatyw wspieranych przez gminy nie musi się ograniczać do zaproponowanego przykładu małych domów dla czterech rodzin, mogą to być budynki wielorodzinne, mniejsze lub większe kamienice, przekształcenie i podział lokali użytkowych, strychów, pustostanów będących w zasobie lokalowym samorządów, na które nie ma pomysłu wykorzystania. Możliwości ogranicza tylko energia zainteresowanych własnym tańszym mieszkaniem, wola i determinacja oraz kompetencje urzędników.
epilog
Tekst może się wydawać idealistyczny, wynika jednak z wnikliwej obserwacji istniejących już prób zastosowania podobnych pomysłów. Jako architekt wykonałem dla moich klientów podobne projekty komercyjne. Może przyszedł czas, by ze znajomymi z branży budowlanej, pracownikami naszych firm, założyć kooperatywę i podjąć wyzwanie? Moim zdaniem warto spróbować. Zapraszam do współpracy i wymiany doświadczeń. Piszcie na adres jk.3darchitekci@gmail.com
Jakub KRZYSZTOFIK
ilustracje © 3D Architekci z wizją
więcej: A&B 3/2024 – architektura mieszkaniowa,
pobierz bezpłatne e-wydania A&B
