Znaleźliśmy się w punkcie, kiedy dach nad głową stał się produktem, i to dość luksusowym. Czy za ceną nowych mieszkań idzie też ich jakość? Jak na ten produkt wpływa system, w jakim powstaje? O tym, jak od czasów PRL-u zmieniały się warszawskie mieszkania, o regulacjach prawnych wpływających na ich jakość i o tym, czy już zawsze tak będzie z kuratorami wystawy „Produkt Mieszkanie”, Zofią Piotrowską, Łukaszem Stępnikiem i Mileną Trzcińską rozmawia Ola Kloc.
Za projekt scenografii wystawy odpowiadają: Studio Widoki, Łukasz Stępnik, Milena Trzcińska, Dominika Bednarek
fot.: Kuba Rodziewicz
Ola Kloc: Zacznijmy od początku — skąd pomysł na wystawę?
Zofia Piotrowska: Jako RZUT długo zabiegaliśmy o to, żeby zorganizować wystawę na temat mieszkalnictwa, poprzednia — „Wreszcie we własnym domu” — odbyła się w ramach 8. edycji festiwalu Warszawa w budowie w 2016 roku. Bardzo dużo się od tamtego czasu zmieniło, a temat mieszkaniowy po prostu nie jest lub jest jedynie pobieżnie poruszany w środowisku architektów.
Przy okazji chcę podziękować Monice Komorowskiej z Urzędu m.st. Warszawy, która odważyła się i zaufała nam wiedząc, że poruszymy temat, który jest trudny i polityczny. Choć wystawa jest dość krytyczna wobec tego, co się dzieje w Warszawie, otrzymaliśmy wsparcie Miasta i ekipy ZODIAKA.
Na początku myśleliśmy, że wystawa mogłaby towarzyszyć „Planom na przyszłość”, jako słuszny komentarz do prezentowanych projektów, które obecnie powstają. Ostatecznie nasz projekt rozbudował się i powstała osobna wystawa i warsztaty studenckie, które się wydarzyły na trzech wydziałach na raz.
Wystawę w ZODIAK-u Warszawskim Pawilonie Architektury oglądać można do 16 lutego 2025 roku
fot.: Kuba Rodziewicz
Milena Trzcińska: Przez trzy lata prowadziliśmy seminarium na Wydziale Architektury Politechniki Warszawskiej, które polegało na analizie mieszkań, nie całych budynków, według różnych kategorii — na przykład same mieszkania dwupokojowe z różnych lat albo mieszkania atrialne. Pod naszą kuratelą studenci specjalizacji mieszkaniowej zbierali przykłady, rysowali, porównywali. Zaczęliśmy dostrzegać potrzebę niuansowania wiedzy o mieszkalnictwie. To nie jest oczywiste, czym mieszkania się od siebie różnią i że mają różną jakość, którą można sparametryzować i opisać. Wystawa jest próbą zrozumienia, z czego wynika kształt danego mieszkania. W ramach warsztatów studenckich próbowaliśmy sprawdzić, co się stanie, jeśli zmienimy jakiś ważny parametr czy uwarunkowanie, zgodnie z którym powstają takie mieszkania.
Wystawa analizuje sposób, w jaki zmiany systemowe oddziałują na kształt i jakość budowanych mieszkań
fot.: Kuba Rodziewicz
Łukasz Stępnik: Wszyscy zajmujemy się mieszkalnictwem na różnych polach i płaszczyznach. Choć jest to najpowszechniejszy temat, jakim w swojej praktyce zajmują się architekci, w ogólnym dyskursie często traktowany jest jako nudny, związany z zarabianiem pieniędzy, utrzymaniem pracowni. Brakuje pogłębionej refleksji i dyskusji. Zwłaszcza że obserwujemy na co dzień kryzys mieszkalnictwa w Polsce, choćby przyglądając się cenom mieszkań, które szybują. Dla nas jednak ciekawsze było to, że mimo tego kryzysu, który jest związany z uwarunkowaniami ekonomicznymi, z cenami, z dostępnością mieszkań, mamy też kryzys jakościowy, który jako architekci — praktycy i teoretycy — możemy zaadresować. Z jednej strony mieszkania szalenie drożeją, a z drugiej strony ich jakość spada. Staraliśmy się ten temat jakoś uchwycić przez wiele lat, działając jako redaktorzy kwartalnika czy na Wydziale Architektury, gdzie pracujemy. Zosia też działa na polu politycznym, nagłaśniając problemy mieszkaniowe. Próbujemy na różnych frontach walczyć o jakość i dostępność mieszkalnictwa. Stąd też wziął się pomysł na wystawę.
Choć budujemy teraz najwięcej mieszkań w historii, ich dostępność cenowa cały czas spada
fot.: Kuba Rodziewicz
Ola Kloc: Do samych warsztatów jeszcze wrócimy! Analizowaliście mieszkania powstałe w różnych systemach gospodarczych w Warszawie — od czasów PRL po współczesność. Oprócz tej kwestii jakościowej, o której wspomnieliście, jakie są największe zmiany, jakie zaobserwowaliście?
Łukasz Stępnik: W ramach seminarium, pracy ze studentami i pracy badawczej, porównywaliśmy rzuty różnych mieszkań, skupiając się na czasach powojennych — od 1945 roku do teraz. W ramach wystawy pokazaliśmy tylko mieszkania dwupokojowe, żeby pewne zmiany były łatwiej zauważalne. Wystawa opowiada o tym, jak systemowo kształtowana jest forma mieszkań. Pokazujemy różne elementy składające się na system mieszkaniowy — z jednej strony fizyczność i parametry przestrzenne mieszkań, a z drugiej polityki mieszkaniowe, uwarunkowania prawne, własnościowe, ekonomiczne i demograficzne. Przyglądaliśmy się temu, kto wpływa na to, czego i ile się buduje. Sprawdzaliśmy, ile mieszkań powstaje. Deweloperzy często mówią, że ceny mieszkań regulują się same, bo są uzależnione od popytu i podaży. Według nich wystarczy produkować więcej mieszkań, żeby te ceny spadały. Jeżeli jednak przyjrzymy się statystykom, okazuje się, że to wcale tak nie działa. Od kiedy budujemy coraz więcej mieszkań, dostępność cenowa spada.
Przyglądaliśmy się więc tym uwarunkowaniom, strukturze i pewnej filozofii, która wpływa na poszczególne cechy i parametry fizyczne mieszkań. Deweloperzy budują dla zysku, w określonych uwarunkowaniach planistycznych i legislacyjnych, zależy im więc na wyciągnięciu z każdej działki jak największej liczby metrów kwadratowych, co jest dosyć oczywiste. Ale co sprawia, że mieszkania stają się coraz węższe i głębsze? Chodzi o to, żeby w budynku, w ramach pewnej dopuszczalnej powierzchni zabudowy, zmieścić jak najwięcej mieszkań, mamy więc głęboko osadzone aneksy kuchenne, które często są oddalone od okna o 8 metrów i salony, które mają po 2,7 metra szerokości, czyli są bardzo wąskie i długie. Nie wynika to z fantazji architektów, a z uwarunkowań systemowych. Ta wystawa porusza więc różne aspekty, także urbanistyczne i legislacyjne. Nie szukamy winnych, nie mówimy wprost, że winni są deweloperzy albo niewyedukowani architekci, ale, że moment historyczny, w którym się znaleźliśmy i polityka sprawiają, że ta struktura jest, jaka jest. I ona produkuje mieszkania, które wyglądają tak, a nie inaczej. Jest to bardzo skomplikowany proces, w którym jest wielu aktorów.
Wystawa porusza także kwestię ewolucji formy mieszkania, czyli dlaczego wnętrza mieszkań wyglądają tak, jak wyglądają?
fot.: Kuba Rodziewicz
Ola Kloc: Patowa sytuacja.
Zofia Piotrowska: Tytuł wystawy sugeruje, że mieszkanie jest produktem pewnego procesu. Żeby zmienić to, jak wygląda ostateczne mieszkanie, nie tylko to, jaką ma cenę, ale też, jaki ma układ przestrzenny, to musimy wpłynąć na ten proces.
Ola Kloc: Proponujecie na wystawie jakieś systemowe zmiany? To byłoby chyba dość karkołomne zadanie.
Zofia Piotrowska: Raczej wskazujemy gdzie szukać rozwiązań tego problemu. W części badawczej podjęliśmy się zadania zebrania uwarunkowań i sprawdzenia, jakie elementy tworzą proces produkcji mieszkania. Tych informacji nie było, wymagało to siedzenia w archiwach GUS-u i spisywania z papierowych roczników statystycznych wszystkich danych o mieszkaniach warszawskich. Dla mnie jest to pewnym zaskoczeniem i rozczarowaniem, że próbujemy tworzyć politykę mieszkaniową bez żadnego wsparcia na danych i zrozumienia tego systemu.
Jeśli chodzi o rozwiązania — chociaż jesteśmy w stanie dać swoją opinię i ocenić, które elementy tego systemu wymagałaby zmiany — poprosiliśmy ekspertki i ekspertów o komentarz do tych danych. Zwróciliśmy się do osób reprezentujących różne dyscypliny, od konsultanta rynku nieruchomości po socjolożkę, która jest bardziej zaangażowana w analizę problemów społecznych wynikających z takiego, a nie innego systemu mieszkaniowego. Oni sugerują pewne rozwiązania.
Z naszej architektonicznej perspektywy zmiany wymagałyby regulacje prawne przestrzeni mieszkań — skala deregulacji jest czymś, co nas zaskoczyło! Nie mogliśmy uwierzyć, że jako środowisko architektów pozwoliliśmy sobie na to, że już nawet to prawo nie stoi po naszej stronie, po stronie zapewniania jakości. W PRL-u mieliśmy bardzo dobrze zbadane i wymierzone to, jak działa mieszkanie, czego człowiek potrzebuje w mieszkaniu. Dziś te regulacje już są naprawdę minimalne, znieśliśmy prawie wszystkie, oprócz minimalnej powierzchni mieszkania wynoszącej 25 metrów kwadratowych.
Milena Trzcińska: I wielkości miejsca postojowego dla samochodów. Jest to dość dowcipne, że parametry garażu są precyzyjnie zapisane w prawie — szerokość przejazdu, miejsca postojowego dla samochodu, odległości od słupa czy ściany, żeby się nam drzwi nie porysowały przy otwieraniu, a mieszkania są zderegulowane i sprowadzone do dwóch parametrów — wielkości mieszkania i szerokości korytarza. Są też inne regulacje związane z dostępem do światła dziennego czy usytuowaniem budynku, ale jeśli chodzi o wymiary przestrzenne mieszkania, to zostały tylko te dwa.
Uwarunkowania systemowe wpływają na obecny kształt mieszkań
fot.: Kuba Rodziewicz
Łukasz Stępnik: Odnosząc się do twojego pytania — to była też nasza celowa strategia, żeby nie spisywać postulatów, to trochę za mała wystawa na taki bohaterski ruch. Uznaliśmy, że naszym zadaniem jest uporządkowanie wiedzy i zebranie pewnych danych, chcieliśmy, żeby one same przez siebie przemówiły do wyobraźni. Pewne wnioski się nasuwają siłą rzeczy, pokazujemy, jak bardzo przepisy znikały z biegiem lat, jak mało z nich zostało i co to oznacza dla parametrów mieszkania. Wskazujemy na to, że brakuje pomysłu na politykę mieszkaniową w Polsce i nawet nie ma specjalnie jakiejś chęci i woli politycznej, żeby to zmienić. Wskazujemy na te słabe punkty, ale bardziej po to, żeby zrozumieć, gdzie się znaleźliśmy, a nie forsować jedną wizję tego, jak wyjść z tego kryzysu. Chociaż taki wielogłos pomysłów pojawia się w części, która znajduje się w podziemiu i jest efektem warsztatów ze studentami — ona jest mocno spekulatywna i służy temu, żeby kreować wizje potencjalnych przyszłości. Czasami bardziej z przymrużeniem oka próbujemy odpowiedzieć na pytanie, jak mogłyby wyglądać mieszkania, gdyby te uwarunkowania systemowe były inne.
Milena Trzcińska: W Polsce mieliśmy tak naprawdę dwa okresy bardzo jednorodnej struktury inwestorskiej, w PRL-u były to spółdzielnie, a teraz są to głównie deweloperzy. W PRL-u dochodziła silna prefabrykacja, która w pewnych momentach stanowiła ponad 90% tego, co się budowało, więc system tradycyjny był praktycznie wyeliminowany. Można zauważyć, że te monokultury często prowadzą do ujednolicenia się struktur zabudowy. Teraz monokultura deweloperska, brak innych podmiotów, które budują, sprawia, że mieszkania się bardzo do siebie upodabniają. Rynek wymusza podobne rozwiązania.
Łukasz Stępnik: Patrząc na oferty współczesnych mieszkań, zauważyć można wśród nich dwa czy trzy typy, które się powtarzają. Niezależnie od miejsca, standardu budynku i ceny metra kwadratowego praktycznie te mieszkania wyglądają identycznie.
makieta mieszkania
fot.: Kuba Rodziewicz
Ola Kloc: Mieszkanie stało się więc towarem, i to drogim, na który stać niewielu, i często nie najlepszej jakości. Dlaczego więc wciąż bierzemy wieloletnie kredyty na jego kupno?
Zofia Piotrowska: Dla mnie też to był zaskakujący wniosek z badań, coś, czego nie stawiałam wcześniej jako hipotezy — okres budownictwa deweloperskiego nie był jednolity. Problemem jest to, że od ostatnich 10 lat powstają mieszkania, których nie kupują rodziny po to, żeby w nich mieszkać, tylko 1/3 albo nawet więcej mieszkań w Warszawie to są mieszkania inwestycyjne, czyli ktoś je kupuje po to, żeby je wynająć. W związku z tym te kryteria jakości mają znaczenie drugorzędne. Pierwszorzędne znaczenie ma to, za ile on później wynajmie to mieszkanie.
Milena Trzcińska: Albo nawet nie wynajmie, tylko korzysta na rosnących cenach mieszkań.
Zofia Piotrowska: Teoretycznie w Warszawie odsetek takich pustostojących spekulacyjnych mieszkań nie jest duży, chociaż nie ma badań, które by to potwierdzały. W tej chwili w Polsce można bardzo dobrze zarabiać na wynajmie mieszkań, bo on jest nisko opodatkowany. Nie mamy też praw lokatorskich, więc łatwo wyrzucić lokatorów. Mamy uwarunkowania systemowe, które sprawiają, że można na tym najmie szybko i łatwo zarabiać, dużo osób decyduje się więc na włożenie całego swojego kapitału w to, żeby kupować mieszkania na wynajem. I to wpływa na układ, przestrzenie i jakość mieszkań nawet w większym stopniu niż to, że buduje je deweloper.
Mieszkania, które powstawały do 2008 roku, były trochę większe, a teraz, oprócz tego, że stały się głębsze i węższe, to jeszcze mocno się skurczyły, jeśli chodzi o powierzchnię. Tak jak dwupokojowe mieszkanie w PRL-u miało 47 metrów, tak teraz ma 39. Mówimy o dwóch pokojach z kuchnią, w PRL-u ta kuchnia miała okno, a teraz mamy sypialnię i kuchnię z kanapą i stołem.
Własnościowe, deweloperskie budownictwo zmieniło się z mieszkania do życia, które ktoś kupuje na kredyt, w produkt inwestycyjny. I wydaje się, że to miało duży wpływ na pogorszenie się jakości.
33% mieszkań kupowanych dziś w Warszawie mieszkań przeznaczonych jest na wynajem
fot.: Kuba Rodziewicz
Łukasz Stępnik: Jest to związane z tym, że weszliśmy w taki dojrzały albo późny kapitalizm, jeszcze na przełomie lat 90. i 2000., kiedy rynek deweloperski w Polsce tak na dobrą sprawę dopiero raczkował. Cały czas architekci i inwestorzy, wykształceni jeszcze często w poprzednim ustroju, odwoływali się do tych wzorców i form, które wtedy zostały opracowane. Ten transfer do sytuacji dosyć trudnej i patowej, jeśli chodzi o jakość, którą mamy teraz, odbywał się stopniowo. I to też zauważyliśmy, analizując mieszkania. Gwałtowny spadek jakości mieszkań miał miejsce w ostatnim dziesięcioleciu, w czasach, kiedy my jako architekci funkcjonowaliśmy i zaczęliśmy w biurach te mieszkania rysować. Rzeczywiście deweloperzy nie mają żadnej konkurencji — sektor publiczny buduje zdecydowanie za mało mieszkań. Po drugie te firmy się bardzo sprofesjonalizowały, to są już spółki akcyjne, spółki giełdowe, które odpowiadają przed inwestorami z wyników finansowych, więc logika rynku przejęła całkowicie myślenie o projektowaniu mieszkań. Mieszkania stały się produktem, lokatą kapitału. Nie są projektowane pod zamieszkiwanie, są projektowane, żeby stać się takim narzędziem jak obligacje czy akcje.
Autorem prezentowanych na wystawie makiet jest Piotr Musiałowski
fot.: Kuba Rodziewicz
Zofia Piotrowska: W ramach wystawy odbył się niedawno wykład Joanny Kusiak, który dał nam nową perspektywę — nie chodzi tylko o to, że ktoś coś robi na sprzedaż czy komercyjnie, ale też o to, że te firmy zaczęły być zarządzane przez akcjonariuszy, globalny kapitał, który nie ma żadnego powiązania z Warszawą. Kiedyś deweloperzy działali lokalnie, na przykład tacy jak Ataner w Poznaniu. Sama nazwa jest urocza, bo to imię żony właściciela — Renaty — pisane od tyłu. Ludzie byli dumni, że mają od niego mieszkania, a on chwalił się, że buduje Poznań. Nie oceniając tu realizowanej przez niego architektury, stworzył pewną legendę tego miasta.
Milena Trzcińska: W tym globalnym systemie nie ma nawet osoby, która brałaby za niego odpowiedzialność. Spółki posiadane są przez inne spółki. Kupuje się pakiety mieszkań, zlokalizowanych w różnych częściach świata. Nie ma w tym procesie osoby, która mogłaby powiedzieć „ale musimy zmartwić się tym, że to zniszczy Warszawę, jeśli tak zbudujemy to osiedle”. Nie ma kto powiedzieć stop.
Łukasz Stępnik: Prezes firmy deweloperskiej realizuje wolę akcjonariuszy, którzy są na przykład emerytami z Niemiec.
Ola Kloc: To jest przerażające!
Zofia Piotrowska: Zaskoczyło nas to, że chodzi o ostatnie 10 lat. Nie zawsze budownictwo komercyjne musi być związane z tymi negatywnymi aspektami.
Milena Trzcińska: Co też oznacza, że pewnie nie zawsze tak będzie.
Zofia Piotrowska: Nie powinniśmy oskarżać deweloperów, tylko zwrócić uwagę na sposób działania globalnego kapitału.
Kto buduje mieszkania w Warszawie?
fot.: Kuba Rodziewicz
Ola Kloc: Przejdźmy więc do czegoś pozytywnego — jaką wizję architektury mieszkaniowej przyszłości mają studenci?
Zofia Piotrowska: Po tym, jak złożyliśmy wszystkie elementy, stworzyliśmy ramę tego systemu i zbadaliśmy powiązanie pomiędzy jego niektórymi elementami a tym, jak mieszkanie wygląda przestrzennie, jaki ma układ, jaką głębokość, chcieliśmy powiązać je z tą fizycznością, z przestrzenią, która się ostatecznie pojawia, którą budujemy. Pomyśleliśmy, że ciekawe byłoby, gdyby z tego systemu wyciągnąć jeden element i poprosić studentów, żeby sprawdzili, jak wówczas mogłoby wyglądać mieszkanie.
Nad tym, jak będą wyglądać mieszkania bez regulacji pochylili się studenci i studentki Uniwersytetu Artystycznego w Poznaniu
fot.: Kuba Rodziewicz
Jako pierwszy element wybraliśmy kwestie prawa i legislacji, czyli posunąć do maksimum proces deregulacji, który się teraz dzieje — jaki będzie efekt przestrzenny, jeśli wyjmiemy z naszego procesu budowy mieszkań aspekt regulacji. I to jest pewnie ta negatywna przyszłość i jakieś ostrzeżenie. Zajmowali się tym studenci z Uniwersytetu Artystycznego w Poznaniu wspomagani przez Hugona Kowalskiego.
Drugim elementem było zaprzestanie budowania. Zdiagnozowaliśmy, że buduje się bardzo dużo mieszkań, we Wrocławiu buduje się jeszcze więcej powierzchni mieszkaniowej na osobę niż w Warszawie! Zapytaliśmy więc studentów, co by się stało z potrzebami mieszkaniowymi, gdybyśmy zaprzestali tego budowania. I to zadanie „mieszkanie bez budowania” przypadło studentom z Wrocławia, gdzie prowadzili ich Wojtek Mazan, Wojtek Januszewski i Jurek Łątka. To była taka bardziej ekologiczna utopia.
Tematem mieszkania bez budowania zajęli się studencki Wydziału Architektury Politechniki Wrocławskiej
fot.: Kuba Rodziewicz
Łukasz Stępnik: W Warszawie prowadziliśmy warsztaty razem z Karoliną Tulkowską-Słyk i z Jakubem Heciakiem. Zastanawialiśmy się, jak mogłoby wyglądać mieszkanie, gdyby aspekt zysku w ogóle wyrzucić z równania. Powstały pewne utopijne projekty związane ze stosunkiem powierzchni mieszkania do powierzchni wspólnych czy terenów zewnętrznych i różne pomysły na to, jak można działać antyspekculacyjnie w mieszkaniach, czyli na przykład mieszkanie-kamper, które, gdy mieszkaniec się wyprowadza, to zabiera z sobą wszystko, co jest w środku w formie wyposażenia kampera, który jeździ razem z użytkownikiem. Oprócz tego, że studenci wymyślali formę tych mieszkań, to wymyślali też pewne mechanizmy, które można byłoby wdrożyć, które mogą działać przeciwko różnie rozumianemu zyskowi — inwestora sprzedającego takie mieszkanie, czy zyskowi spekulacyjnemu użytkownika — jak zaprojektować mieszkanie, które nie będzie zyskiwało na wartości z czasem, tylko traciło? To często były propozycje utopijne, weryfikacja pewnych założeń, wyjście poza logikę systemu późnego kapitalizmu. Co też okazało się bardzo trudne, bo mamy tak wpojone te wzorce, jak powinno wyglądać mieszkanie w Polsce, że praca nad tym, żeby w ogóle zacząć myśleć w trochę innych kategoriach była dużym wyzwaniem.
Mieszkania bez zysku projektowali studenci i studentki Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej
fot.: Kuba Rodziewicz
Ola Kloc: Dziękuję za rozmowę.
