Z przestrzeni polskich miast zaczynają znikać „blaszaki” — zdekapitalizowane centra handlowe tzw. pierwszej generacji. To m.in. przypadek części marketów Tesco, które zostaną zastąpione inwestycjami mieszkaniowymi. W Łodzi przy ul. Widzewskiej powstanie osiedle Zenit, trwają prace nad koncepcją dla terenu przy Kapelance w Krakowie. Natomiast w Poznaniu inwestor konsultuje właśnie swoje zamierzenia w dzielnicy Piątkowo.
Zaczynają się spełniać postulaty poznańskich urbanistów i architektów sprzed ponad dwóch dekad. W latach 90. wartościowe tereny w modernistycznych dzielnicach mieszkaniowych z czasów PRL-u zostały zabudowane prostymi marketami spożywczymi i budowlanymi. Parterowe hale w niczym nie przypominały ambitnych kompleksów handlowo-usługowych, które wcześniej planowano postawić na terenowych rezerwach, co krytycznie komentowali już wtedy lokalni projektanci oraz niektórzy radni. Apelowali, by „blaszaki” jak najszybciej usunięto z miasta.
Centrum handlowe przy ul. Opieńskiego w Poznaniu (dawne Tesco)
— widok ze skrzyżowania ulic Opieńskiego i Szeligowskiego
fot.: Jakub Głaz
Teraz, po niemal ćwierćwieczu, z poznańskiej dzielnicy Piątkowo ma zniknąć dawny sklep Tesco z pasażem handlowym i obszernymi parkingami przy ul. Opieńskiego. Zajmuje on cztery i pół hektara w południowo-zachodnim narożniku nowszej, zabudowywanej po 1990 roku części osiedla Batorego. Obszar znajduje się obok przystanku Poznańskiego Szybkiego Tramwaju — komunikacyjnego kręgosłupa północnej części miasta. Rozłożysty, niski i zdekapitalizowany kompleks jest architektonicznym i urbanistycznym substandardem — z wielkim parkingiem od strony ul. Opieńskiego i chaotycznym zapleczem przylegającym do bloków osiedla.
północna dominanta
Teren po zlikwidowanym Tesco kupił deweloper Echo Investment, ten sam, który inwestuje na terenach po Tesco w Łodzi i Krakowie oraz zamierza w najbliższych latach przekształcić część warszawskiego „Mordoru”, czyli kompleksu biurowego na Służewcu. Przy ul. Opieńskiego w Poznaniu planuje wybudować kompleks budynków mieszkalnych z usługami i handlem w parterach. Dla obszaru, na którym chce zrealizować inwestycję, nie został jednak uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Radni osiedlowi i miejscy (z klubu Wspólny Poznań) apelują o rozpoczęcie prac nad planem. Problem w tym, że na terenie po Tesco aktualne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przewiduje funkcję usługową. Co prawda studium jest w trakcie zmian, ale inwestorowi zależy na czasie. Zamierza zatem starać się o decyzję o warunkach zabudowy, a miasto — wyraźnie sprzyjając tym zamiarom — nie wywołuje planu.
Wizualizacja zabudowy przy ul. Opieńskiego w Poznaniu na terenie po centrum handlowym
— skwer przy wyjściu z przystanku szybkiego tramwaju, po lewej: najwyższy budynek założenia
© Echo Investment
Jak ma wyglądać nowa zabudowa według koncepcji opracowanej przez wewnętrzny zespół projektowy inwestora pod kierownictwem Krzysztofa Giemzy? Wygląd północnej części Piątkowa może zmienić się diametralnie dzięki narożnej siedemnastokondygnacyjnej dominancie, stanowiącej silny akcent w przestrzeni trasy średnicowej biegnącej równolegle do tramwaju. Obok niej mogą stanąć trzy nieco niższe i masywne budynki. Między nimi a zabudową osiedla — osiem trzypiętrowych bloków. Od starszych budynków mają zostać oddzielone pasem zieleni (wnikającej również w przestrzeń między budynkami), nazywanym przez inwestora parkiem. Wysoka zabudowa ma osłonić osiedle przed hałasem dobiegającym z rozległego skrzyżowania i od strony szybkiego tramwaju, a niska — współgrać z dotychczasową skalą osiedla. Wszystkie budynki mają pomieścić ok. 900 mieszkań.
Wizualizacja zabudowy przy ul. Opieńskiego w Poznaniu na terenie po centrum handlowym
— przestrzeń między niskimi blokami północnej części kompleksu
© Echo Investment
Cały teren przewidziano jako obszar ogólnodostępny. W przeciwieństwie do byłego Tesco, które stanowi funkcjonalną barierę — ma to umożliwić lepsze dojście z osiedla do szybkiego tramwaju. Po drodze mieszkańcy będą mogli skorzystać z oferty sklepów i usług w parterach wyższych budynków. Między nimi projektanci proponują trzy skwery, w koncepcji widać też „miejski plac”. Jego lokalizacja wydaje się jednak nieco problematyczna, bo ulokowano go nie w centralnej części kompleksu przy dojściu do szybkiego tramwaju, a na wschodnich obrzeżach założenia.
przydadzą się badania
Koncepcja nie jest jednak ostateczna. Weronika Ukleja, rzecznik prasowy Echo Investment, potwierdza nasze informacje, że projekt uszczegółowiany jest obecnie w sopockiej pracowni Maarte. Przed wystąpieniem o warunki zabudowy inwestor przedstawia teraz mieszkańcom swoje zamiary oraz uwypukla atuty inwestycji. Z pomocą wynajętych firm prowadzi dość szczegółowe konsultacje, których detale poznać można na stronie internetowej copotesco.pl. Badania prowadzone są nie tylko w internecie, ale też w przestrzeni osiedla i dzielnicy. W pierwszą sobotę września ankieterzy czekali na mieszkańców w obrębie działającego jeszcze kompleksu, w którym mieścił się market. Jak dotąd, opinie wydają się podzielone, niektórych mieszkańców cieszy likwidacja szpetnego „blaszaka”, innych martwi zmiana status quo. Najwyraźniej protestują jedynie przedstawiciele Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, którym nie podoba się wysokość zabudowy i zmiana funkcji terenu.
Styk jedynego na osiedlu Batorego większego terenu zielonego i zabudowy graniczącej z centrum handlowym przy ul. Opieńskiego
fot.: Jakub Głaz
Problemem może być również wzrost liczby mieszkańców i — co się z tym wiąże — zwiększone obciążenie komunikacyjne dzielnicy, zarówno ulic oraz parkingów, jak i transportu zbiorowego. Już teraz, w godzinach szczytu, wozy na trasie szybkiego tramwaju kursują z nadkompletami. Niezależnie od ankiet i pogłębionych wywiadów konieczne wydaje się zatem przeprowadzenie fachowych analiz wpływu osiedla na układ komunikacyjny dzielnicy, obciążenie okolicznych szkół i przedszkoli oraz parkingów. Tego typu badania pomogą odpowiedzieć, czy zabudowa — nieco zbyt intensywna na pierwszy rzut oka — powinna powstać w takiej właśnie postaci.
Problemem wydaje się tu akurat nie tyle wysokość dominanty (ok. 55 m), która korzystnie wpłynie na amorficzną przestrzeń skrzyżowania i osie widokowe, tylko docelowa liczba mieszkań oraz proporcje między zabudową a otwartymi terenami. Co prawda, osiedlowe realizacje z ostatnich dekad również nie grzeszą nadmiarem wolnej przestrzeni, ale to nie powód, by kontynuować ten błąd. Należy też trzymać rękę na pulsie, by docelowa jakość architektury odpowiadała poziomem temu, co można obejrzeć teraz na wstępnych wizualizacjach.
