Cały w zieleni, zaawansowany technologicznie, wtopiony w otoczenie budynek-pagórek. Tak ma wyglądać pierwsza realizacja Roberta Koniecznego w Poznaniu. Z zewnątrz — bardzo ciekawa i dobrze przemyślana. W środku — poprawna. 55 apartamentów powstanie w miejscu przewidzianym pod hotel. Pozwala na to dziurawe prawo.
Takiego budynku, z większością elewacji w formie wertykalnego ogrodu, jeszcze w Polsce nie ma. Wkrótce stanie w Poznaniu na Winogradach przy ul. Słowiańskiej, blisko centrum, nieopodal parku Cytadela. Tak zwany aparthotel o nazwie Aura zajmie miejsce na obrzeżu terenów sportowych klubu sportowego Posnania, przy niewielkim stadionie, boiskach, budynku pływalni i zdewastowanych kortach. Inwestorem jest Piotr Voelkel, znany przedsiębiorca, założyciel między innymi Grupy VOX, Uniwersytetu SWPS, School of Form i Collegium da Vinci. W Poznaniu ma na koncie budowę ikonicznego i nagradzanego biurowca Bałtyk (proj. MVRDV) i adaptację sąsiedniej zabytkowej drukarni na centrum designu. Ostatnio inwestuje w projekty mieszkaniowe.
Konieczny wygrał zielenią
Projekt aparthotelu autorstwa znanej pracowni KWK Promes Roberta Koniecznego został wybrany kilka lat temu w zamkniętym konkursie. Teraz ma rozpocząć się jego realizacja (jest to tylko jeden z dwóch budynków, które przedstawiała pierwotna koncepcja).
wizualizacja aparthotelu Aura przy ul. Słowiańskiej w Poznaniu, proj. Robert Konieczny, KWK Promes — widok od północnego zachodu, alejki prowadzą ku ul. Słowiańskiej, w tle zieleń parku Cytadela, po lewej, poza kadrem: pętla tramwajowa Wilczak
© Robert Konieczny, KWK Promes
Co zdecydowało o wygranej słynnego architekta z cenionym dorobkiem, którego realizacja w czeskiej Ostrawie znalazła się ostatnio w finałowej piątce nagrody im. Miesa van der Rohe? Największym wyróżnikiem czteropiętrowej bryły mają być całkowicie zielone ściany, porośnięte 140 tysiącami roślin. Wyjątkowy jest też jej kształt, który — jak informują projektanci — wynika z pomysłu, by
bryła budynku wyrastała z istniejącego spiętrzenia terenu i niejako była jego przedłużeniem, tworząc zielone wzgórze. Użytkownicy całego budynku mogą dzięki temu być w bezpośrednim kontakcie z zielenią, dostępną na wyciągnięcie ręki, zaraz po wyjściu na taras czy loggię każdego z pięter.
Faktycznie, miękkie linie budynku bardzo udanie wpisują się w pagórkowaty teren, a zielone elewacje wtapiają się w otoczenie. Jak w szczegółach będą wyglądać te ściany? Architekci informują:
Rośliny będą tu rosły na specjalnej konstrukcji, tworząc wertykalny ogród. Pomiędzy nim a elewacją wytworzy się swoista poduszka powietrzna, będąca naturalnym izolatorem, chroniącym przede wszystkim przed nagrzewaniem się budynku w czasie upałów. Zieleń podlewana będzie przez automatyczny system korzystający z wód retencyjnych gromadzonych na terenie działki. Automatyzacja ograniczy do minimum tradycyjne zabiegi pielęgnacyjne, wykonywane ręką człowieka. Nawodnienie roślin w 90% pochodzić będzie z przefiltrowanej wody opadowej oraz roztopowej. System podlewania zasilą znajdujące się na dachu panele fotowoltaiczne.
wizualizacja aparthotelu Aura przy ul. Słowiańskiej w Poznaniu, proj. Robert Konieczny, KWK Promes — widok od północy, znad ulicy Słowiańskiej (ukrytej za kadrem u dołu), po prawej widać fragment pływalni KS Posnania
© Robert Konieczny, KWK Promes
mikroklimat dla aparthoteli
Dowiadujemy się także, że w opracowanie skutecznych systemów technicznych zostali zaangażowani naukowcy z Politechniki Poznańskiej oraz Uniwersytetu Przyrodniczego. Rodzime gatunki, które mają pojawić się na elewacjach, były testowane przez dwa lata na specjalnej makiecie fragmentu ściany w skali 1:1. W ten sposób wybrano rośliny najbardziej odporne na zmiany warunków atmosferycznych i wymagające najmniej pielęgnacji. Autorzy koncepcji wspominają, że ściany mają tworzyć „samowystarczalny system”. Niestety, nie udało się nam otrzymać od inwestora zdjęć pokazujących te interesujące testy na makiecie. Na okrasę cytujemy zatem zapewnienia projektantów, że
Wyjątkowy system elewacyjny pozwala nie tylko regulować wilgotność i temperaturę powietrza wewnątrz budynku, ale także w najbliższym otoczeniu. To architektura, która realnie wpływa na warunki życia poprzez korzystny mikroklimat.
Budynek-pagórek z pewnością trafnie wpisze się w zielone, choć obecnie zaniedbane otoczenie. Wizualizacje pokazują już docelowy kształt okolicy, pełen uporządkowanej zieleni, z alejkami i małą architekturą. Nie widać jednak na nich za bardzo sportowego zagospodarowania sąsiednich otwartych terenów (tylko na jednej pokazano fragment trybun). Aparthotel powstanie tymczasem na terenie, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2010 roku został przeznaczony na usługi sportu i rekreacji. Jego budowa jest możliwa, bo w MPZP wyznaczono „strefę lokalizacji hotelu” — z możliwością postawienia czterokondygnacyjnego budynku.
teren KS Posnania przy ul. Słowiańskiej w Poznaniu — widok na stadion ze wzniesienia od strony ul. Słowiańskiej
fot.: Jakub Głaz
W zamyśle radnych i planistów hotel miał stanowić zaplecze dla działań klubu sportowego. Nie było wtedy jeszcze w Polsce rozpowszechnionej dziś praktyki budowania „aparthoteli”, z oddzielnymi lokalami na sprzedaż. Formalnie nie są to mieszkania, ale — jeśli właściciel tak zechce — mogą pełnić i taką funkcję (a nie tylko lokali na wynajem długoterminowy). Przy zakupie wyższy jest jednak VAT (23, a nie 8%), co — jak pomocnie podsuwa nabywcom lokali w Aurze inwestor „predysponuje je do zakupów na firmę”. By hotelowym formalnościom stało się zadość, zapewnia, że w budynku będzie „reprezentacyjne lobby z profesjonalnym concierge”.
miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego m.in. dla terenu KS Posnania — dopuszczenie usług hotelowych zaznaczone żółtym szrafem na terenie US, północną granicą planu jest ul. Słowiańska
źródło: Miejska Pracownia Urbanistyczna Poznań
Wszystko odbywa się zatem zgodnie z prawem (bardziej z literą, niż jego duchem), które w tym zakresie wymaga pilnej korekty. „Aparthotele”, nawet jeśli — jak w tym przypadku — prezentują wysoki poziom architektury, stoją bowiem w sprzeczności z intencjami planistów. Niedawno opisywaliśmy zamiar budowy takich, mniej udanych obiektów nad poznańskim jeziorem Maltańskim, w miejscu przeznaczonym pod hotel, który miał obsługiwać sąsiedni aquapark.
teren KS Posnania przy ul. Słowiańskiej w Poznaniu — lobby
© KWK Promes/mode:lina
komfort pięciu wejść
Czas zatem zajrzeć do środka poznańskiego projektu Koniecznego i przyjrzeć się bliżej „apartamentom” (rzuty dostępne na stronie inwestycji). W budynku powstanie ich 55 — od 34-metrowych, przez mierzące 70 m kw. po sięgające 160 m kw. Te największe, dwupoziomowe znajdą się na najwyższych kondygnacjach. W budynku ma też znaleźć się „kameralne SPA” z sauną, rowerownia i „pokój majsterkowicza”. Podziemny garaż spełni zapewne wymóg MPZP, by „na każde 100 łóżek w hotelach [przypadało] 50 stanowisk postojowych dla samochodów osobowych”. O ile jednak z zewnątrz budynek, jego wkomponowanie w teren i dbałość o testowanie docelowych rozwiązań należy ocenić bardzo wysoko, o tyle w środku jest już słabiej, choć autorzy marketingowych komunikatów robią wiele, by wykazać, że i tu mamy do czynienia z kategorią premium:
Inwestor nie kryje, że ceny apartamentów w Aurze przewyższają średnią rynkową dla Poznania, jednak są odzwierciedleniem realnych wartości, reprezentowanych przez inwestycję. […] Aura jest nowatorskim projektem nie tylko ze względu na architekturę budynku. Inwestor położył silny nacisk także na komfort właścicieli apartamentów. Pomimo tego, że budynek jest kameralny, posiada aż pięć wejść z windami. Celem takiego zabiegu jest wygoda oraz intymność. Na każdej kondygnacji znajdują się drzwi do maksymalnie czterech apartamentów.
Krótko mówiąc, nic nadzwyczajnego. Jeśli chodzi o liczbę mieszkań obsługiwanych jedną klatką schodową, powrócono tu do standardów często spotykanych w zwykłej mieszkaniówce jeszcze piętnaście lat temu — choćby na odległym o niecały kilometr osiedlu na Wilczaku (lata 2003–2007, inwestor Budimex/dziś: Spravia, proj. Kostka Kurka Architekci). Więcej: w Poznaniu podobne rozwiązanie (również z windą w każdej klatce!) spotkać możemy w bardzo dobrym spółdzielczym zespole zabudowy Rondo przy ul. Grunwaldzkiej (początek lat 60. XX wieku).
aparthotel Aura przy ul. Słowiańskiej w Poznaniu, proj. Robert Konieczny, KWK Promes — rzut kondygnacji
© Robert Konieczny, KWK Promes
A jak można ocenić apartamenty? Ich układy są przyzwoite, ale raczej przegrywają np. z bardziej funkcjonalnymi planami mieszkań i z „Ronda”, i z okresu 1976–90 w poznańskich dzielnicach: na Piątkowie i we wschodniej części Rataj. Dość zauważyć, że w znacznej części lokali ze Słowiańskiej zaprojektowano typowe współcześnie „aneksy” kuchenne, czyli po prostu ciemne kuchnie, bez możliwości wydzielenia z niezależnym oknem. Jako bardzo korzystny wyróżnik, wskazywane jest za to dwustronne doświetlenie większych apartamentów, czyli, również, podstawowy standard późnego PRL-u. Rzuty Aury wyglądają zatem dobrze przede wszystkim na tle współczesnej „deweloperki” z jej korytarzowcami i fatalnymi układami pomieszczeń. Lokalizacja inwestycji jest jednak tak korzystna, by — jak ustaliła poznańska „Gazeta Wyborcza” — za metr kwadratowy żądać od 23 do 32 tysięcy złotych (w stanie deweloperskim!).
Zięta na klatce
Za okrasę tego standardu uznać zatem można deklarowane przez inwestora „okna w aluminium”, wideofony, ogrzewanie podłogowe oraz (w niektórych lokalach) — obecność dwóch balkonów, które „cieszą się doświetleniem od dwóch stron świata”. Ponadto, co ma być silnym wyróżnikiem inwestycji, w Aurze pojawi się sztuka współczesna, co współgra z działaniami Piotra Voelkela w roli kolekcjonera sztuki i mecenasa działań artystycznych:
Do projektowania wnętrz inwestor zaprosił znaną w Poznaniu artystkę Alicję Białą, autorkę kolorowych „Totemów” stojących między hotelem Sheraton i Bałtykiem. Dla Aury artystka zaprojektowała w przestrzeni lobby oryginalną ceramiczną roślinną rzeźbę-lampę oraz relief nawiązujący do związku człowieka z naturą.
Na klatkach schodowych znajdą się z kolei dzieła autorstwa Oskara Zięty. Za całościowy projekt przestrzeni wspólnych odpowiada poznańska pracownia mode:lina. Budynek ma być gotowy na początku 2026 roku.
teren KS Posnania przy ul. Słowiańskiej w Poznaniu — widok z miejsca, w którym stanie Aura w stronę pływalni KS Posnania i osiedla Pod Lipami
fot.: Jakub Głaz
Czy obok powstanie drugi obiekt przewidziany konkursową koncepcją? Jak informuje nas Karolina Koziolek, reprezentująca Piotra Voelkela prezeska Fundacji Vox-Artis, na razie nie ma takich planów. Pewnie dlatego, że MPZP dopuszcza budowę tylko jednego hotelu i kolejny budynek nie mógłby pełnić funkcji apartamentowca. Czy sytuacja planistyczna ulegnie w przyszłości zmianie? Jak dotąd brak takich sygnałów, ale obszar KS Posnania jest bardzo łakomym kąskiem. Przed ponad rokiem inny inwestor proponował dość intensywną zabudowę południo-zachodniej części dawnych terenów sportowych klubu. Mieszkańcy jednak stanowczo zaprotestowali przeciwko próbom zmiany MPZP.
