Kpiną z planowania i prawa jest narastająca fala mieszkań udających „apart hotele”. Obszerny kompleks tego typu budynków ma powstać nad jeziorem Maltańskim w Poznaniu. W miejscu przeznaczonym w planie pod „usługi turystyczne i rekreacyjne”. Rozległy teren z widokiem na jezioro otaczany jest właśnie płotem. Jest też pewien problem z projektem.
Jezioro Maltańskie to duma Poznania. Sztuczny zbiornik z torem regatowym na rzece Cybinie powstał w 1952 roku w tzw. wschodnim klinie zieleni rozciągającym się od granic miasta aż po obrzeża śródmieścia. Zachodni kraniec jeziora znajduje się półtora kilometra w linii prostej od Starego Rynku. Obecny kształt kompleks zwany Maltą zawdzięcza wielkiej przebudowie z lat 80. XX w. według projektu Klemensa Mikuły, architekta, który w młodości parał się wyczynowo wioślarstwem.
jezioro Maltańskie, Poznań, widok na trybuny, wieżę sędziowską prz mecie toru
fot.: Jakub Głaz
Mikuła zaprojektował większość budynków obsługujących tor wioślarski i kajakarski oraz ukształtował znaczną część okalającego wodę krajobrazu. Architektura utrzymana jest w duchu postmodernizmu, a jej konsekwentne i dobrze przemyślane formy są chyba najlepszym reprezentantem tego nurtu w Poznaniu. Kilka lat przed śmiercią w 2014 roku Mikuła podkreślał, że jest usatysfakcjonowany swoim dziełem, brakuje mu jednak większej liczby drzew, które przewidywał w swojej koncepcji z lat 80. Nie dziwił też jego sceptycyzm dotyczący Term Maltańskich ukończonych w 2011 roku po północnej stronie jeziora. Termy zrealizowane bez konkursu w trybie zaprojektuj i wybuduj, mają co najwyżej znośną formę. Nie wykorzystują też dobrze wyjątkowego kontekstu, choć trzeba przyznać, że szczęśliwie nie narzucają się swoją formą (proj. ATJ Architekci dla Alstal Budownictwo).
termy Maltańskie, widok ogólny od wschodu z terenu pod inwestycję Malta View
fot.: Jakub Głaz
wystarczy zechcieć!
Teraz obok Term ma stanąć zespół sześciu obiektów: hotel ze 130 pokojami i pięć budynków (głównie trzykondygnacyjnych), mieszczących 170 apartamentów o powierzchni od ok. 30 do niemal 140 m kw. Ogrodzenie wokół działki stawiane jest od lipca, a od tygodnia o sprzedaży lokali informuje strona Malta View (ceny od 15 do 25 tys. zł za m kw.).
kompleks Malta View nad jez. Maltańskim w Poznaniu, wizualizacja, proj. CDF Architekci — widok ogólny od strony jeziora Maltańskiego (u dołu ilustracji poza kadrem); w górnej części widoczny fragment substandardowego osiedla domków przy ul. Warszawskiej 183 wybudowanych przed wojną dla bezrobotnych; po prawej (za kadrem) — Termy Maltańskie
© CDF Architekci; źródło: mat. inwestora, www.maltaview.pl
„Apartamenty” będą formalnie lokalami usługowymi. Jednak, jak przyznaje w przedwczorajszym artykule poznańskiej ”Gazety Wyborczej” Radosław Wojciechowski ze spółki Malta Apartamenty:
każdy sam zdecyduje, jak będzie ze swojego apartamentu korzystać. Jeśli zechce tam zamieszkać, zrobi to.
Kompleks planowany jest na rozległym terenie między Termami, jeziorem, torem parkowej kolejki Maltanka i otwartą przestrzenią przy kempingu. Lokalizacja jest idealna — blisko centrum i w jednym z najciekawszych terenów rekreacyjnych.
teren pod inwestycję Malta View, Poznań — widok od północy w stronę jeziora; widoczny płot za nim jezioro; na drugim brzegu: Kopiec Wolności, stok narciarski
fot.: Jakub Głaz
Projekt to dzieło pracowni CDF Architekci prowadzonej przez Karola Fiedora. Architektura prezentuje się więcej niż poprawnie, choć mocno problematyczna jest funkcja pięciu „apartamentowców” (której projektanci byli świadomi) oraz brak widocznych starań, by zabudowę wtopić mocniej w krajobraz. Pozwolenie na budowę zostało wydane w 2020 roku w oparciu o obowiązujący plan miejscowy z 2004 roku (obejmuje także obszar Term Maltańskich).
kompleks Malta View nad jez. Maltańskim w Poznaniu, wizualizacja, proj. CDF Architekci — widok na jezioro Maltańskie z prześwitu między hotelem a "apartamentowcem"
© CDF Architekci; źródło: mat. inwestora, www.maltaview.pl
plan uchwalony i plan zmieniany
Według planu wygradzany właśnie teren to „teren usług turystyki i rekreacji”. Mogą na nim stanąć „hotel, obiekt konferencyjny, obiekty kubaturowe związane z turystyką i rekreacją”. Dopuszcza się też funkcje towarzyszące jak np. gastronomię, obiekty „turystyczne, rekreacyjne i sportowe”, boiska. Trzeba też zapewnić co najmniej 250 miejsc postojowych — na powierzchni lub w budynkach. Zapisy te miały umożliwić budowę hotelu dla turystów odwiedzających Termy Maltańskie (inwestorem zamierzała być budująca je miejska spółka).
Maksymalna wysokość zabudowy zapisana w planie to 11 metrów przy dachu płaskim i 13 — dla innych form. Tyle, że teren opada ku jezioru, a w mało precyzyjnym planie nie ma zapisanych rzędnych i nie wiadomo, jak mierzyć te wysokości. Sądząc po wizualizacjach pokazujących od strony jeziora trzy kondygnacje, nie skorzystano z możliwości, które dawała wytyczona bliżej akwenu nieprzekraczalna linia zabudowy tylko dla jednej kondygnacji. Ciekawe też, że od 10 lat procedowana jest bliżej nieokreślona zmiana zapisów tego planu właśnie dla terenu objętego obecną inwestycją.
mpzp dla terenu nad Maltą pod zabudowę usługami turystycznymi i rekreacyjnymi — teren pod inwestycję Malta View — 3UT/kX; z dwiema nieprzekraczalnymi liniami zabudowy
źródło: mpu.pl. Miejska Pracownia Urbanistyczna Poznań
grubsze zamiary i brak zapłaty
Zapowiadane dziś apartamenty to nie pierwsza próba obejścia planistycznych zapisów. W 2011 roku miejska spółka Termy Maltańskie zrezygnowała z budowy hotelu i sprzedała teren firmie PBG Erigo Deweloper. Ta od razu zapowiedziała budowę hotelu i apartamentowca o wysokości 25 metrów (!) z pominięciem planu miejscowego, w oparciu o specustawę na EURO 2012 (lista inwestycji kluczowych dla organizacji mistrzostw). Protesty radnych, prasy i społeczników ukróciły te zamiary. O budowie w trybie specjalnym nie było mowy, a na pomysł z mieszkalnymi lokalami usługowymi wtedy jeszcze nikt nie wpadł. Tak dużym budynkom sprzeciwiał się również sam Klemens Mikuła, apelując przy tym o ukrywanie w bujnej zieleni ewentualnych nowych obiektów na Malcie. Niemniej, co jakiś czas pojawiają się zapowiedzi budowy obiektów tuż przy jeziorze, których istnienia, funkcji i agresywnej formy nie przewidywało ani Miasto, ani projektant kompleksu (przypadek hotelu po drugiej stronie jeziora opisywaliśmy dwa lata temu).
grodzony teren pod inwestycję Malta View, Poznań — w perspektywie widok na wieżę sędziowską; taki widok będzie mieć część lokatorów "apartamentów"
fot.: Jakub Głaz
W 2012 roku odbyło się kolejne nieudane podejście — tym razem jedynie do budowy hotelu dla sieci Hilton Garden Inn — już w oparciu o mpzp. Później o sprawie zrobiło się ciszej. Dopiero pod koniec poprzedniej dekady PBG Erigo zleciło prace projektowe pracowni CDF Architekci. Następnie teren oraz projekt (od likwidatora PBG Erigo) kupił Wojciechowski ze spółki Malta Apartamenty. I tu czas na wisienkę na torcie inwestycyjnej kombinacji nad Maltą. Według Karola Fiedora obecny inwestor nie posiada autorskich praw majątkowych do dysponowania projektem. Już w lipcu Fiedor informował nas, że poprzedni zleceniodawca nie zapłacił mu za prace projektowe, a zatem — zgodnie z umową — prawa pozostały przy pracowni. Według wypowiedzi projektanta dla „Wyborczej”, nic się od tego czasu nie zmieniło.
