Artykuł pochodzi z numeru A&B 4|24
Prywatne przestrzenie publiczne (z ang. POPS, czyli Privately Owned Public Spaces) zmieniły oblicze wielu miast na całym świecie. Powstały w wyniku formalnych zachęt adresowanych przez lokalne władze do inwestorów. Ich efektem są tętniące życiem, otwarte dla każdego miejsca, w których mieszkańcy chcą spędzać swój czas. I choć droga rozwoju idei POPS-ów rozpoczęła się ponad sto lat temu, w Polsce nadal brakuje tego typu rozwiązań. Powstają przy niektórych kompleksach biurowych lub jako rewitalizacje obszarów, które już wcześniej miały podobne przeznaczenie. Pogoń deweloperów za oszczędnościami w budownictwie mieszkaniowym — przeważającym przecież w naszym kraju — sprawia, że rezygnują oni z zaplanowanego i jakościowego zagospodarowywania przestrzeni pożytecznych społecznie. Można jednak odwrócić ten niekorzystny trend. Wystarczą dobre regulacje i słuszne wnioski wyciągane z doświadczeń takich miast jak Nowy Jork czy Tokio.
zaczęło się w Nowym Jorku
Już w 1916 roku nowojorczycy zrozumieli, że zapewnienie ulicom odpowiedniego dostępu do powietrza i naturalnego światła w tak dynamicznie rosnącym mieście wymaga wprowadzenia odpowiedniego prawa. Przyjęli wówczas Rezolucję Dotyczącą Strefowania, która wymuszała na nowo powstających budynkach, by te cofały się na wyższych kondygnacjach, tworząc korytarze powietrzne i ułatwiając dostęp do ziemi promieniom słonecznym. Przykładem budynku, który w pełni realizował te założenia jest ikoniczny Empire State Building (proj. Shreve, Lamb & Harmon) Został ukończony w 1931 roku i nazywany jest kwintesencją architektury tak zwanego tortu weselnego. Charakterystyczne dla tamtych czasów budynki tego typu rozszerzały się ku dołowi, tworząc stopniowaną sylwetkę. Często wypełniały swym obrysem praktycznie całą działkę przeznaczoną pod zabudowę.
Nowy Jork — Domino Park, proj.: James Corner Fields Operations
fot.: Mateusz Cyganek
Z upływem lat zmieniało się tamtejsze podejście do urbanistyki. W kontraście do Empire State zbudowano Seagram Building (proj. Ludwig Mies van der Rohe), oddany do użytku w 1958 roku. Bryła budynku jest prosta, stanowi wyciągnięty prostokąt. Ograniczając zabudowę i pozostawiając znaczną przestrzeń otwartą dla publicznego użytku, budynek ten zasygnalizował początek nowej ery w planowaniu miejskim. Priorytetem stawała się nie tylko estetyka obiektów mieszkalnych i biurowych, ale również ich użyteczność na poziomie ulicy. Wnioski płynące z funkcjonalności Seagram Building stały się przyczynkiem do stworzenia w latach 60. nowelizacji Rezolucji z 1916 roku.
czym jest POPS?
Określenie Privately Owned Public Spaces — w skrócie POPS — zawdzięczamy profesorowi urbanistyki Jeroldowi S. Kaydenowi, który dokonał swoistej redefinicji tego, co zapoczątkowała w przestrzeni miejskiej w 1961 roku wspomniana nowelizacja. W książce z 2000 roku „Privately Owned Public Space: The New York City Experience”, którą wydał razem z nowojorskim Wydziałem Planowania i Miejskim Towarzystwem Sztuki, prof. Kayden przeanalizował kilkadziesiąt lat doświadczeń stosowania zasad płynących z poprawionej Rezolucji Dotyczącej Strefowania. Intencją jej twórców było zachęcenie prywatnych deweloperów do tworzenia w ramach prowadzonych inwestycji przestrzeni publicznie dostępnych, takich jak place, arkady czy atria. W zamian inwestorzy otrzymywali zgodę na realizację wyższych budynków, o większej powierzchni całkowitej i intensywności. Podobnie jak na początku XX wieku zmiany w przepisach zaproponowane przez władze Nowego Jorku wynikały z chęci wprowadzenia światła i powietrza w gęsto zabudowaną siatkę ulic ówczesnego Manhattanu. Żeby tego dokonać, trzeba było sięgnąć po środki planistyczne inne niż dotychczas. Opracowanie Kaydena stało się na tyle przełomowe, że tytułem jego książki zaczęto nazywać te punkty miejskiej przestrzeni, w których zachodzi dynamiczna interakcja między prywatnymi interesami inwestorów a dostępem publicznym.
Nowy Jork — Domino Park, proj.: James Corner Fields Operations
fot.: Marta Golec
rozwój POPS-ów w Nowym Jorku
Choć idea POPS-ów wydawała się obiecująca, wiele z ich wczesnych realizacji nie spełniało oczekiwań w zakresie wartości użytkowej. Deweloperzy, korzystając z możliwości zwiększenia powierzchni zabudowy, często minimalizowali wkład w jakość tych przestrzeni. W rezultacie powstawały miejsca niedostępne dla użytkowników i nieprzyjazne. Brak jasnych wytycznych i precyzyjnych wymogów dotyczących projektowania oraz funkcjonalności sprawiał, że miejsca te, choć technicznie dostępne, miały marginalną realną wartość dla mieszkańców. Zamiast stawać się punktami spotkań i wypoczynku, takie POPS-y mimochodem przekształcały się w niezagospodarowane puste strefy, parkingi, albo obszary techniczne budynków.
Rozbieżność założeń i efektów sprawiła, że w latach 1968–1975 kilkukrotnie aktualizowano Rezolucję, żeby wyeliminować wcześniejsze błędy i ograniczyć występujące nadużycia. Przestrzenie publiczne zostały podzielone na pięć kategorii: podwyższone place, place zagłębione, podcienia bloków, zadaszone przestrzenie dla pieszych oraz przestrzenie zewnętrzne z zadaszeniem. Klasyfikacja miała na celu nie tylko zwiększenie różnorodności dostępnych typów POPS-ów, lecz także podniesienie ich jakości, aby stawały się bardziej funkcjonalne i atrakcyjne dla odwiedzających.
Nowy Jork — Manhattan West (Subarea B2)
fot.: Mateusz Cyganek
Ewolucja nowojorskiego systemu POPS w ciągu kolejnych lat zmierzała w kierunku lepszego zrozumienia i zaspokojenia potrzeb mieszkańców miasta. Wprowadzenie bardziej rygorystycznych standardów projektowych, zwrócenie uwagi na utrzymanie i aktywację przestrzeni, a także integracja z założeniami ekologicznymi znacząco wpłynęły na poprawę jakości i dostępności POPS-ów. Nowy Jork oferuje obecnie około 353 tysięcy metrów kwadratowych dodatkowej przestrzeni publicznej i stale się ona zwiększa, wzbogacając się o kolejne zielone, dostępne dla ludzi i funkcjonalne miejsca. Elastyczne podejście do planowania przestrzennego sprawia zaś, że pojawiają się nowe typy publicznych udogodnień, takie jak przestrzenie dla sztuki, ulepszenia w infrastrukturze metra czy przystępne cenowo mieszkania.
Obowiązujące przepisy określają minimalną wymaganą powierzchnię dla publicznych placów realizowanych jako POPS-y na mniej więcej 186 metrów kwadratowych. Jest to wielkość wystarczająca, by stworzyć na przykład parki kieszonkowe, w których można komfortowo rozmieścić siedziska, nasadzenia oraz inne niezbędne udogodnienia. Place publiczne muszą się składać w co najmniej 20 procentach z obszarów obsadzonych roślinami (w formie rabat do sadzenia, okrywy gruntowej lub dostępnych trawników), co sprzyja zwiększaniu różnorodności krajobrazu i zapobiega nadmiernemu utwardzeniu terenu. Dodatkowo na każdym placu publicznym wymagane są co najmniej cztery drzewa oraz mała architektura w formie wolnostojących krzeseł, stolików, koszy na śmieci i stojaków rowerowych.
Im większa powierzchnia placu, tym wyższe wymagania. Średnie muszą być wyposażone w co najmniej jedno z dodatkowych udogodnień: rzeźbę, fontannę lub basen dekoracyjny, plac zabaw dla dzieci albo wolnostojące usługi gastronomiczne na świeżym powietrzu. Powierzchnia większa niż około 930 metrów kwadratowych oznacza konieczność trzech dodatkowych udogodnień. Domyślnie wszystkie prywatne place publiczne są otwarte dla publiczności 24 godziny na dobę przez cały rok. Zamknięcie placów na noc jest dozwolone tylko za zgodą Miejskiej Komisji Planowania.
Nowy Jork — Vessel, proj.: Heatherwick Studio
fot.: Mateusz Cyganek
POPS-y wyruszyły w świat
Prywatne przestrzenie publiczne zyskały popularność na całym świecie, stały się ważnym elementem planowania miejskiego. Już pod koniec lat 60. duże miasta Ameryki Północnej, takie jak San Francisco czy Toronto, poszły w ślady Nowego Jorku i wprowadziły podobny system.
Jeszcze wcześniej, bo w 1964 roku, zostały wprowadzone przepisy premiujące realizację publicznych przestrzeni na prywatnych działkach w Tokio. W przeciwieństwie do zachodnich miast większość japońskich rozwijała się głównie w sposób niezaplanowany. Tokio charakteryzowało się brakiem wyraźnego centrum oraz dużymi niedoborami przestrzeni publicznej. Realizacja POPS-ów była postrzegana jako realne narzędzie do wykorzystania prywatnego kapitału w celu przezwyciężenia poważnych braków w infrastrukturze.
Rozwój polityki planistycznej przyniósł większe wymagania jakościowe wobec deweloperów. Ustanowiona została punktacja premiująca określone działania projektowe, co umożliwiło sterowanie prywatnym kapitałem w zależności od aktualnych potrzeb. Przykładowo w latach 90. w japońskiej stolicy wysoko premiowana była realizacja jakościowych przestrzeni publicznych w centrum miasta przy realizacji inwestycji mieszkaniowych. Ożywiono tym samym upadający rynek nieruchomości i zachęcono mieszkańców do powrotu do wyludnionej dzielnicy.
Tokio, budynek Ōtemachi Tower, proj: Kohn Pedersen Fox Associates
fot.: © Michael Vito
Ze względu na niezliczone inwestycje w projekty kolejowe i infrastrukturalne, wysoko premiowane były również realizacje w bezpośrednim sąsiedztwie kolei, takie jak wiadukty dla pieszych lub publiczne tarasy. Dzisiaj całkowity obszar otwartej przestrzeni utworzonej dzięki POPS-om jest trzykrotnie większy w Tokio niż w Nowym Jorku. Tokijskie POPS-y są postrzegane nie tylko jako generatory dodatkowej powierzchni użytkowej, lecz także stanowią panaceum na rozmaite problemy miejskie.
nie zawsze kolorowo
W latach 70. Santiago w Chile zaczęło wykorzystywać strefowanie motywacyjne do tworzenia przestrzeni publicznych. Działania w tym mieście można podzielić na dwie fazy. Najpierw nowo powstające przestrzenie były rezultatem wytycznych zawartych w planie generalnym przez planistów miejskich oraz negocjacji miasta z deweloperami. Pasaże i patia musiały zachować ludzką skalę oraz być wyposażone w odpowiedni zestaw materiałów i mebli miejskich. Zmiana podejścia nastąpiła w latach 90. POPS-y powstawały od tego czasu w oparciu o ogólne i ilościowe wytyczne z pominięciem udziału planistów i bez konieczności akceptacji ze strony Miasta. Podstawową wytyczną do uzyskania premii było otwarcie na sąsiednią ulicę. Przełożyło się to na znaczny wzrost liczby tego typu przestrzeni w mieście, przy jednoczesnym obniżeniu ich jakości. Charakter publiczny POPS-ów nie był już priorytetem. Deweloperzy zaczęli podejmować decyzje planistyczne, kierując się prywatnymi interesami oraz własnym gustem. Prywatne przestrzenie publiczne przerodziły się przede wszystkim w ciągi komunikacyjne, nie zaś miejsca do przebywania.
Toronto — 120 Bloor Street East, proj.: Salter Farrow Pilon, Farrow Partners
fot.: © City of Toronto
POPS-y się nie przyjęły się także w Bangkoku. Uchwała premiująca tworzenie publicznie dostępnych przestrzeni publicznych w zamian za zwiększenie parametru FAR na danej działce (stosunek powierzchni użytkowej do powierzchni działki budowlanej) została ogłoszona w 2006 roku. Ze względu na stosunkowo niewielki zysk wygenerowany przez zwiększenie FAR o 5 procent niewielu deweloperów zdecydowało się jednak skorzystać z bonusu. Innym problem charakterystycznym dla Tajlandii jest ogólny brak społecznego zrozumienia dla funkcji przestrzeni publicznych. Badania przeprowadzone przez Uniwersytet Chulalongkorna wykazały, że czynnikiem sprzyjającym aktywności w przestrzeniach publicznych są wydarzenia związane działalnością komercyjną, rozrywką lub uroczystościami religijnymi, a mieszkańcy miast wolą jednak dojeżdżać do pracy samochodami i przebywać w klimatyzowanych wnętrzach. Kopiowanie zachodniego modelu przestrzeni publicznej bez zrozumienia kontekstu kulturowego i klimatycznego przyczyniło się do zmarnowania potencjału.
W Bangkoku powstało wiele nowych POPS-ów, jednak z uwagi na panujące warunki klimatyczne i odległość od przystanków komunikacji publicznej są one najczęściej opuszczone i zaniedbane.
Tokio — Ōtemachi Financial City, proj.: Kohn Pedersen Fox Associates
fot.: © Michael Vito
Z dużą krytyką mierzą się prywatne przestrzenie publiczne w Londynie. W przeciwieństwie do nowojorskich POPS-ów, ich brytyjskie odpowiedniki często powstają w wyniku prywatyzacji. Głośnym echem odbiła się seria publikacji w „The Guardian” w 2017 roku. Opisano w nich londyńskie POPS-y jako przestrzenie quasi-publiczne i wypominano między innymi brak jasnych zasad korzystania z nich. Zgodnie z ówcześnie obowiązującymi przepisami, to właściciele gruntów decydowali o publicznym dostępie. Mogli ustanawiać własne reguły „dopuszczalnego zachowania” na swoich terenach i zmieniać je według uznania — bez obowiązku informowania o nich opinii publicznej. W rezultacie mieszkańcy nie mieli możliwości sprawdzenia, jakie zasady obowiązują w danych przestrzeniach. Nie wiedzieli, czy mogą robić tam zdjęcia, siadać na trawie albo zorganizować manifestację. Wszelkie działania mogły skutkować interwencją ochroniarzy. Od 2019 roku władze Londynu zaczęły wprowadzać nowe przepisy określające zasady i obowiązki dla właścicieli POPS-ów, aby zapewnić gwarancję dostępności i otwartości tych przestrzeni.
przestrzeń publiczna czy prywatna?
Idea POPS-ów pozornie zderza z sobą dwie sprzeczności. Przestrzenie publiczne są przeciwieństwem przestrzeni prywatnych. Mają być miejscami otwartymi, dostępnymi dla ogółu mieszkańców. Własność prywatna podkreśla zaś dogmat interesu indywidualnego. Prywatne przestrzenie publiczne muszą być zatem zawsze kształtowane przez negocjacje między właścicielami nieruchomości a reprezentantami interesów publicznych. Między interesem komercyjnym, polegającym na osiągnięciu jak największego zysku z danej działki, a interesem miasta rozumianym jako dbałość o dobro wspólne i jakość przestrzeni publicznej.
Centra handlowe są interesującym przykładem przestrzeni prywatnych, które są udostępniane publicznie, ale nie można ich określać mianem POPS-ów. Podstawowym zadaniem tego typu obiektów jest bowiem maksymalizacja zysku ich właścicieli. Posiadają je i zarządzają nimi podmioty prywatne mające pełną kontrolę nad ich działaniem.
Toronto — 45 i 141 Bay Street
fot.: © City of Toronto
Tymczasem POPS-y pełnią przede wszystkim funkcję społeczną i mają określone prawne ramy dostępu. Są tworzone jako wynik negocjacji deweloperów i władz miasta i mają służyć dobru publicznemu — mimo że znajdują się na terenie prywatnym. Muszą być dostępne dla publiczności na zasadach zbliżonych do tych panujących w tradycyjnych przestrzeniach publicznych.
Oczywiście mamy w urbanistyce przykłady miejsc publicznych, do których dostęp dla ogółu mieszkańców jest ograniczony lub niemożliwy. Mogą to być obszary zielone, budynki rządowe czy instytucje edukacyjne. Choć przestrzenie te należą do państwa lub samorządów, ich użytek nie zawsze jest uniwersalnie otwarty, co podkreśla, że samo posiadanie publiczne nie jest równoznaczne z dostępnością, funkcjonalnością i otwartością. Wprowadzenie POPS-ów do tkanki miejskiej jest zatem próbą znalezienia równowagi między potrzebą zachowania przestrzeni publicznych dla dobra wspólnego a realiami ekonomicznymi, które często wymagają zaangażowania sektora prywatnego. Skuteczność osiągania tej równowagi zależy od wielu czynników, takich jak zrozumienie kontekstów kulturowych danych społeczności i przygotowanie precyzyjnie określonych i zrozumiałych regulacji prawnych, które określą obowiązki i prawa każdej ze stron.
prywatne przestrzenie publiczne w Polsce
W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „obszar przestrzeni publicznej” zdefiniowany jest jako ten o „szczególnym znaczeniu dla zaspokojenia potrzeb mieszkańców, poprawy jakości ich życia i sprzyjający nawiązywaniu kontaktów społecznych ze względu na jego położenie oraz cechy funkcjonalno-przestrzenne, określony w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy”. W rzeczywistości zatem przestrzeń publiczną tworzą jedynie symbolicznie oznaczone na planie miasta punkty. To niestety smutne odzwierciedlenie stanu polskich miast, w których przestrzenie publiczne często nie tworzą spójnych sieci.
Zaledwie niewielka część realizowanych inwestycji generuje nowe przestrzenie publiczne. Najczęściej powstają one w sąsiedztwie inwestycji biurowych. Udanym przykładem tego typu zagospodarowania jest plac Europejski w Warszawie, który został otwarty w maju 2016 roku przez inwestora odpowiedzialnego za realizację wieżowca Warsaw Spire (proj.: Jaspers-Eyers Architects). W miejscu zaniedbanego niegdyś kwartału powstała wysokiej jakości przestrzeń publiczna z zielenią i fontannami, stworzona wyłącznie z myślą o pieszych. Plac został doceniony przez mieszkańców stolicy, którzy uznali go za najlepszą realizację roku 2016 w Warszawie. Jest to jedna z pierwszych prywatnych przestrzeni w Polsce, która została wykonana w skali pełnoprawnego placu miejskiego.
Tworzenie i utrzymanie przestrzeni publicznych uznaje się za część kosztów realizacji inwestycji biurowo-usługowych. W przypadku deweloperów mieszkaniowych jest jednak nieco inaczej. Często postrzegają oni te miejsca jako nieuzasadniony wydatek, w efekcie mamy do czynienia z bardzo niską jakością przestrzeni przed budynkami mieszkalnymi. W typowej inwestycji deweloperskiej ograniczają się one do absolutnego minimum wymaganego przez przepisy. Najczęściej obejmują jedynie drogę pożarową, miejsca parkingowe, podstawowy plac zabaw oraz tereny zielone o minimalnych wymiarach. Co istotne, nie możemy ich nazywać przestrzeniami publicznymi, ponieważ bardzo często są ogrodzone i niedostępne szerokiej publiczności.
Toronto — 225 King Street West
fot.: © City of Toronto
Na szczęście w Polsce można znaleźć również przykłady przestrzeni publicznych, które są tworzone jako część inwestycji mieszkaniowych, jak Fuzja w Łodzi (proj.: Medusa Group) czy Browary Warszawskie (proj.: JEMS Architekci). Oba projekty charakteryzują się integracją nowoczesnych funkcji mieszkaniowych z przemyślanymi, dostępnymi dla wszystkich przestrzeniami publicznymi. To niestety pojedyncze przykłady, ale sam fakt, że się pojawiają, stanowi ważny krok w kierunku rozwoju zrównoważonych i społecznie odpowiedzialnych projektów urbanistycznych w Polsce. Wciąż jednak w bardzo wielu przypadkach jedyną przestrzenią publiczną w bezpośrednim sąsiedztwie nowych inwestycji mieszkaniowych pozostaje droga dojazdowa.
Rozwój prawnie uregulowanego systemu benefitów, który będzie zachęcał deweloperów do tworzenia wartościowych przestrzeni publicznych, na przykład poprzez oferowanie im możliwości zwiększenia powierzchni użytkowej do realizacji, może zmieniać oblicza polskich miast. Mimo pewnego ryzyka, że model POPS-ów wprowadzi zamieszanie w urbanistycznej strukturze i spójności, jest to kierunek, który warto rozwijać. Oczywiście pod warunkiem wypracowania przez władze miejskie jasnych wytycznych dotyczących ich dostępności, projektowania i funkcjonalności.
Aby POPS-y mogły skutecznie wpasować się w polski kontekst, kluczowe będzie ustalenie standardów, które zapewnią ich wysoki poziom i otwartość dla społeczności. Trzeba skorzystać z bogatych doświadczeń miast takich jak Nowy Jork czy Tokio, gdzie prywatne przestrzenie publiczne są nie tylko rozsądnie zaprojektowane, ale także odpowiednio zarządzane, utrzymywane i stanowią trwałą wartość dla mieszkańców. POPS-y mogą wzbogacić naszą tkankę miejską, z której korzystać będą lepiej zintegrowane społeczności, cieszące się rosnącą jakością życia.
