Boom deweloperski nad Bałtykiem trwa w najlepsze. Inwestycje reklamowane jako „luksusowe apartamenty nad samym morzem” wyrastają niczym grzyby po deszczu, a oferty sprzedaży kuszą potencjalnych nabywców wizją stabilnych zysków lub błogiego odpoczynku (niepotrzebne skreślić). Nowa inwestycja kołobrzeskim w Grzybowie zdecydowanie wpisuje się w ten trend.
Zdziwiłam się, widząc reklamę inwestycji „Apartamenty 100 m do plaży — etap IV” — nazwa sugerowała kameralny budynek położony w wyjątkowo atrakcyjnej lokalizacji, niemal na wyciągnięcie ręki od morza. Jednak, gdy próbowałam znaleźć więcej informacji o tym projekcie, spotkałam się z zaskakującą trudnością. Strona internetowa nie zawierała żadnych zdjęć inwestycji, jedynie lakoniczne ujęcie całego kompleksu, resztą były rendery wnętrz. Brakowało również szczegółowych danych w ofertach sprzedażowych. Dopiero dłuższe poszukiwania i analiza map, planów i pozwoleń na budowę oraz chodzenie na Google Street View pozwoliły mi zlokalizować te budynki — i odkryć, że rzeczywistość znacznie odbiega od marketingowych obietnic.
Okazało się, że „Apartamenty 100 m do plaży — etap IV” to w rzeczywistości część (?) znacznie większego kompleksu Sunset Resort — składającego się z aż z ośmiu budynków apartamentowych. Sama gubię się w tej ofercie, nie wiem, czy deweloper świadomie używa innych określeń na tę samą inwestycję, czy tylko do jej części. Niezależnie jednak od mojego pogubienia, fakt jest faktem — mamy do czynienia z rozległym osiedlem wakacyjnym, które znacząco wpływa na otoczenie i lokalny krajobraz.
Natura obiecana
Budynek zaprojektowany został przez architektów z pracowni Federacyjne Biuro Architektoniczne, inwestorem zaś Noraco ze Szczecina. Deweloper promuje inwestycję jako eleganckie apartamenty wkomponowane w zieleń, jednak warto zwrócić uwagę na rzeczywistą skalę przedsięwzięcia. Teren inwestycji podzielony jest na dwie części: północną i południową. Według opisu „W części północnej goście będą mogli korzystać z pięknej infrastruktury relaksacyjno-rekreacyjnej na terenach Natura 2000 ogrodu i parku z drewnianymi pergolami, słonecznymi pomostami i tarasami wypoczynkowymi” — tylko że z map obszaru Natura 2000 jasno widać, że to obszar poza granicą inwestycji. Taka bliskość rodzi również pytania — czy budowa tak dużego kompleksu w sąsiedztwie chronionych obszarów jest faktycznie zgodna z zasadami ochrony środowiska? Intensyfikacja ruchu turystycznego w rejonie Natura 2000 może negatywnie wpłynąć na lokalne ekosystemy.
Zbyt pięknie i cicho
Choć strona inwestycji podkreśla „komfort i ciszę”, w rzeczywistości Sunset Resort jest projektem nastawionym na masową turystykę. Jak głosi oferta — „To niesamowite miejsce, gdzie cisza i spokój spotyka się z pomysłem na biznes”. Przy kompleksie powstanie aż 430 zewnętrznych miejsc parkingowych. Jednoznacznie świadczy o przewidywanej dużej liczbie gości. Tak ogromna liczba samochodów oznacza zwiększony hałas, emisję spalin i znaczące obciążenie lokalnej infrastruktury. Trudno więc mówić o spokojnym, kameralnym wypoczynku — raczej o dużym centrum turystycznym, które zmienia charakter Grzybowa.
Deweloper stosuje narrację znaną z wielu podobnych inwestycji — „kameralność”, „prestiż”, „bliskość natury”. Tymczasem rzeczywistość wygląda inaczej: duży kompleks apartamentowy, setki miejsc parkingowych, masowy wynajem krótkoterminowy i przekształcanie Grzybowa w kolejną turystyczną enklawę.
działka a obszary Natura2000
Mieszkańcy mogą się zastanawiać, czy to rzeczywiście rozwój miejscowości, czy kolejny krok w stronę jej komercjalizacji. Przestrzeń publiczna i naturalne walory zostają podporządkowane interesom deweloperów i turystów sezonowych.
Oferta dewelopera jest skierowana głównie do osób traktujących zakup apartamentu jako inwestycję. Model sprzedaży zakłada możliwość wynajmu krótkoterminowego. Apartamenty są sprzedawane na zasadzie odrębnej własności. To model znany z wielu nadmorskich miejscowości, mający przynosić regularne dochody właścicielom. W praktyce oznacza to zamiast rozwijania lokalnej społeczności powstawanie „osiedli-widm”, zamieszkiwane głównie przez turystów, tylko w sezonie.
Dostępne są niektóre ceny z apartamentów, które jasno pokazuje, że inwestycja nie jest skierowana do lokalnych mieszkańców. Zakup dedykowany jest osobom chętnych na inwestowanie w nieruchomości. Cena za metr kwadratowy przekracza 14 tysięcy złotych, a w niektórych przypadkach zbliża się nawet do 15 tysięcy.
Świadoma decyzja gminy
Okazuje się, że inwestycja nie powstała w próżni, a jej lokalizacja i charakter były od początku przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego[1]. Gmina, uchwalając ten plan, miała pełną świadomość „efektywności” działki i możliwego jej zagospodarowania. Formalnie teren inwestycji znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem A18 UT, U, który obejmuje 3,7310 ha i jest przeznaczony pod „turystyczny kompleks funkcjonalny”. Teoretycznie Sunset Resort znajduje się w otoczeniu zieleni, ale trudno mówić o zachowaniu naturalnego krajobrazu. Chociaż plan narzuca zachowania co najmniej 30% powierzchni biologicznie czynnej, w praktyce dominuje utwardzona infrastruktura, a „zieleń” ogranicza się do niewielkich trawników i kilku nasadzeń.
MPZP jasno określa, że teren ten miał być przeznaczony na zabudowę usług turystycznych — hotele i pensjonaty, co deweloper skrupulatnie wykorzystał, tworząc Sunset Resort — kompleks ośmiu budynków apartamentowych z ponad 400 miejscami parkingowymi. Co istotne, plan dopuszczał także funkcje uzupełniające, takie jak usługi handlu, gastronomii, a nawet lecznicze. Umożliwiło to dodanie do kompleksu restauracji, siłowni czy salonu SPA. Choć w teorii plan dopuszczał pensjonaty i hotele, deweloper sprytnie przesunął akcent w stronę komercyjnych apartamentów inwestycyjnych, czyli de facto hoteli w systemie condo.
Ciekawym aspektem MPZP jest zapis mówiący o tym, że „zabudowę i urządzenie terenu należy tak zaprojektować, aby w przypadku wystąpienia podtopień terenowych nie nastąpiło zalanie zabudowy”. Teren Grzybowa jest podatny na zmiany poziomu wód gruntowych i okresowe zalewanie. Wysoki poziom wód gruntowych w regionie Kołobrzegu, do którego należy miejscowość, może prowadzić do podtopień, zwłaszcza podczas długotrwałych opadów deszczu. Plan wskazywał na konieczność uwzględnienia organicznego podłoża i stosowania odpowiednich rozwiązań hydrotechnicznych. Już teraz widać, że większość powierzchni resortu została zabudowana i utwardzona — naturalnie więc włącza się lampka ostrzegawcza pod tytułem „problemy z retencją” i zwiększone ryzyko podtopień w okresie intensywnych opadów.
działka na MPZP
Patrząc na treść MPZP, trudno mówić o tym, że gmina została „zaskoczona” skalą tej inwestycji. Wręcz przeciwnie — plan dopuszczał intensywną zabudowę turystyczną i w dużej mierze zdefiniował, jak ma wyglądać zagospodarowanie tej działki.
Czy to dobrze dla Grzybowa? To pytanie, które warto sobie zadać. Z jednej strony inwestycja przyciągnie turystów i zwiększy dochody z wynajmu krótkoterminowego, z drugiej — zmieni charakter miejscowości, wpłynie na lokalny krajobraz i może prowadzić do degradacji środowiska naturalnego. Jedno jest pewne — gmina dobrze wiedziała, co robi, uchwalając ten plan i dopuszczając tak duże przedsięwzięcie. Teraz pozostaje pytanie, jakie będą tego konsekwencje dla mieszkańców i przyszłości całego regionu.
Magdalena Milert
[1] Uchwała Nr XXXVIII/215/2006 z dnia 2006-08-08 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości Grzybowo, gmina Kołobrzeg Publikacja: Dz. Urz. Województwa Zachodniopomorskiego nr 99 z 2006-09-25, poz. 1868 Data wejścia w życie: 2006-10-26
