Kliknij i zobacz jak w prosty sposób opublikować swój projekt w A&B

Luksus czy kolejny przykład betonowania przestrzeni?

17 marca '25
w skrócie
  1. Sunset Resort to osiedle ośmiu budynków apartamentowych, które znacząco zmienia krajobraz Grzybowa i przyciąga masową turystykę.
  2. Deweloper reklamuje kompleks jako harmonijnie wpisany w otoczenie, jednak inwestycja znajduje się na obrzeżach obszaru Natura 2000, co budzi pytania o jej wpływ na środowisko.
  3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał intensywną zabudowę turystyczną, co oznacza, że gmina świadomie dopuściła realizację tej inwestycji.

  4. Więcej ciekawych informacji znajdziesz na stronie głównej portalu AiB

Boom deweloperski nad Bałtykiem trwa w najlepsze. Inwestycje reklamowane jako „luksusowe apartamenty nad samym morzem” wyrastają niczym grzyby po deszczu, a oferty sprzedaży kuszą potencjalnych nabywców wizją stabilnych zysków lub błogiego odpoczynku (niepotrzebne skreślić). Nowa inwestycja kołobrzeskim w Grzybowie zdecydowanie wpisuje się w ten trend.

Zdziwiłam się, widząc reklamę inwestycji „Apartamenty 100 m do plaży — etap IV” — nazwa sugerowała kameralny budynek położony w wyjątkowo atrakcyjnej lokalizacji, niemal na wyciągnięcie ręki od morza. Jednak, gdy próbowałam znaleźć więcej informacji o tym projekcie, spotkałam się z zaskakującą trudnością. Strona internetowa nie zawierała żadnych zdjęć inwestycji, jedynie lakoniczne ujęcie całego kompleksu, resztą były rendery wnętrz. Brakowało również szczegółowych danych w ofertach sprzedażowych. Dopiero dłuższe poszukiwania i analiza map, planów i pozwoleń na budowę oraz chodzenie na Google Street View pozwoliły mi zlokalizować te budynki — i odkryć, że rzeczywistość znacznie odbiega od marketingowych obietnic.

Okazało się, że „Apartamenty 100 m do plaży — etap IV” to w rzeczywistości część (?) znacznie większego kompleksu Sunset Resort — składającego się z aż z ośmiu budynków apartamentowych. Sama gubię się w tej ofercie, nie wiem, czy deweloper świadomie używa innych określeń na tę samą inwestycję, czy tylko do jej części. Niezależnie jednak od mojego pogubienia, fakt jest faktem — mamy do czynienia z rozległym osiedlem wakacyjnym, które znacząco wpływa na otoczenie i lokalny krajobraz.

 

Natura obiecana

Budynek zaprojektowany został przez architektów z pracowni Federacyjne Biuro Architektoniczne, inwestorem zaś Noraco ze Szczecina. Deweloper promuje inwestycję jako eleganckie apartamenty wkomponowane w zieleń, jednak warto zwrócić uwagę na rzeczywistą skalę przedsięwzięcia. Teren inwestycji podzielony jest na dwie części: północną i południową. Według opisu „W części północnej goście będą mogli korzystać z pięknej infrastruktury relaksacyjno-rekreacyjnej na terenach Natura 2000 ogrodu i parku z drewnianymi pergolami, słonecznymi pomostami i tarasami wypoczynkowymi” — tylko że z map obszaru Natura 2000 jasno widać, że to obszar poza granicą inwestycji. Taka bliskość rodzi również pytania — czy budowa tak dużego kompleksu w sąsiedztwie chronionych obszarów jest faktycznie zgodna z zasadami ochrony środowiska? Intensyfikacja ruchu turystycznego w rejonie Natura 2000 może negatywnie wpłynąć na lokalne ekosystemy.

 

Zbyt pięknie i cicho

Choć strona inwestycji podkreśla „komfort i ciszę”, w rzeczywistości Sunset Resort jest projektem nastawionym na masową turystykę. Jak głosi oferta — „To niesamowite miejsce, gdzie cisza i spokój spotyka się z pomysłem na biznes”. Przy kompleksie powstanie aż 430 zewnętrznych miejsc parkingowych. Jednoznacznie świadczy o przewidywanej dużej liczbie gości. Tak ogromna liczba samochodów oznacza zwiększony hałas, emisję spalin i znaczące obciążenie lokalnej infrastruktury. Trudno więc mówić o spokojnym, kameralnym wypoczynku — raczej o dużym centrum turystycznym, które zmienia charakter Grzybowa.

Deweloper stosuje narrację znaną z wielu podobnych inwestycji — „kameralność”, „prestiż”, „bliskość natury”. Tymczasem rzeczywistość wygląda inaczej: duży kompleks apartamentowy, setki miejsc parkingowych, masowy wynajem krótkoterminowy i przekształcanie Grzybowa w kolejną turystyczną enklawę.

działka a obszary Natura2000

działka a obszary Natura2000

Mieszkańcy mogą się zastanawiać, czy to rzeczywiście rozwój miejscowości, czy kolejny krok w stronę jej komercjalizacji. Przestrzeń publiczna i naturalne walory zostają podporządkowane interesom deweloperów i turystów sezonowych.

Oferta dewelopera jest skierowana głównie do osób traktujących zakup apartamentu jako inwestycję. Model sprzedaży zakłada możliwość wynajmu krótkoterminowego. Apartamenty są sprzedawane na zasadzie odrębnej własności. To model znany z wielu nadmorskich miejscowości, mający przynosić regularne dochody właścicielom. W praktyce oznacza to zamiast rozwijania lokalnej społeczności powstawanie „osiedli-widm”, zamieszkiwane głównie przez turystów, tylko w sezonie.

Dostępne są niektóre ceny z apartamentów, które jasno pokazuje, że inwestycja nie jest skierowana do lokalnych mieszkańców. Zakup dedykowany jest osobom chętnych na inwestowanie w nieruchomości. Cena za metr kwadratowy przekracza 14 tysięcy złotych, a w niektórych przypadkach zbliża się nawet do 15 tysięcy.

 

Świadoma decyzja gminy

Okazuje się, że inwestycja nie powstała w próżni, a jej lokalizacja i charakter były od początku przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego[1]. Gmina, uchwalając ten plan, miała pełną świadomość „efektywności” działki i możliwego jej zagospodarowania. Formalnie teren inwestycji znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem A18 UT, U, który obejmuje 3,7310 ha i jest przeznaczony pod „turystyczny kompleks funkcjonalny”. Teoretycznie Sunset Resort znajduje się w otoczeniu zieleni, ale trudno mówić o zachowaniu naturalnego krajobrazu. Chociaż plan narzuca zachowania co najmniej 30% powierzchni biologicznie czynnej, w praktyce dominuje utwardzona infrastruktura, a „zieleń” ogranicza się do niewielkich trawników i kilku nasadzeń.

MPZP jasno określa, że teren ten miał być przeznaczony na zabudowę usług turystycznych — hotele i pensjonaty, co deweloper skrupulatnie wykorzystał, tworząc Sunset Resort — kompleks ośmiu budynków apartamentowych z ponad 400 miejscami parkingowymi. Co istotne, plan dopuszczał także funkcje uzupełniające, takie jak usługi handlu, gastronomii, a nawet lecznicze. Umożliwiło to dodanie do kompleksu restauracji, siłowni czy salonu SPA. Choć w teorii plan dopuszczał pensjonaty i hotele, deweloper sprytnie przesunął akcent w stronę komercyjnych apartamentów inwestycyjnych, czyli de facto hoteli w systemie condo.

Ciekawym aspektem MPZP jest zapis mówiący o tym, że „zabudowę i urządzenie terenu należy tak zaprojektować, aby w przypadku wystąpienia podtopień terenowych nie nastąpiło zalanie zabudowy”. Teren Grzybowa jest podatny na zmiany poziomu wód gruntowych i okresowe zalewanie. Wysoki poziom wód gruntowych w regionie Kołobrzegu, do którego należy miejscowość, może prowadzić do podtopień, zwłaszcza podczas długotrwałych opadów deszczu. Plan wskazywał na konieczność uwzględnienia organicznego podłoża i stosowania odpowiednich rozwiązań hydrotechnicznych. Już teraz widać, że większość powierzchni resortu została zabudowana i utwardzona — naturalnie więc włącza się lampka ostrzegawcza pod tytułem „problemy z retencją” i zwiększone ryzyko podtopień w okresie intensywnych opadów.

działka na MPZP

działka na MPZP

Patrząc na treść MPZP, trudno mówić o tym, że gmina została „zaskoczona” skalą tej inwestycji. Wręcz przeciwnie — plan dopuszczał intensywną zabudowę turystyczną i w dużej mierze zdefiniował, jak ma wyglądać zagospodarowanie tej działki.

Czy to dobrze dla Grzybowa? To pytanie, które warto sobie zadać. Z jednej strony inwestycja przyciągnie turystów i zwiększy dochody z wynajmu krótkoterminowego, z drugiej — zmieni charakter miejscowości, wpłynie na lokalny krajobraz i może prowadzić do degradacji środowiska naturalnego. Jedno jest pewne — gmina dobrze wiedziała, co robi, uchwalając ten plan i dopuszczając tak duże przedsięwzięcie. Teraz pozostaje pytanie, jakie będą tego konsekwencje dla mieszkańców i przyszłości całego regionu.

Magdalena Milert


[1] Uchwała Nr XXXVIII/215/2006 z dnia 2006-08-08 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości Grzybowo, gmina Kołobrzeg Publikacja: Dz. Urz. Województwa Zachodniopomorskiego nr 99 z 2006-09-25, poz. 1868 Data wejścia w życie: 2006-10-26

Głos został już oddany

okno zamknie się za 10

E-DODATEK - Oprogramowanie, narzędzia dla architekta – trendy 2025
PORTA PRO – strefa architekta
DACHRYNNA - zintegrowany system dachowo-rynnowy 2w1
INSPIRACJE