W wielu dyskusjach na temat planowania przestrzennego podkreśla się, że mamy niskie pokrycie MPZP. Osobiście nie zgadzam się z tak prostą zależnością. Sam plan to nie wszystko chodzi jeszcze o jego jakość i dopuszczenie konkretnych wskaźników zabudowy. Dobrym przykładem tej tezy jest północna część Wieliczki, granicząca z Krakowem.
Wzgórze Kaim — historyczna dominanta w cieniu deweloperskiej ekspansji
Kiedy wyjeżdżamy ze stolicy małopolski, naszym oczom ukazuje się wzgórze Kaim. To niewielkie, ale znaczące wzniesienie — właśnie tutaj postawiono obelisk upamiętniający odparcie 6 grudnia 1914 roku przez armię austro-węgierską wojsk rosyjskich chcących zdobyć Kraków podczas I wojny światowej. Wzgórze Kaim to miejsce odporu, symbol krwawych starć, centralny punkt pola bitwy.
Nie dziwi więc, że uroczystość odsłonięcia zgromadziła kilkaset osób. Obecni byli m.in. prezydent Krakowa Juliusz Leo, rektorzy Uniwersytetu Jagiellońskiego (Kazimierz Kostanecki) i Akademii Sztuk Pięknych (Jacek Malczewski), kard. Adam Sapieha[1]. Prezydent Leo obiecał „zapisanie obrońców Krakowa przed nawałą nieprzyjacielską w historii naszego miasta złotymi głoskami”. Pomnik to wąski, ale wysoki na 13 metrów ostrosłup. Odsłonięto go w pierwszą rocznicę wydarzeń — 6 XII 1915, powstał dzięki ufundowaniu przez komendę Twierdza Kraków. Autorem obelisku był Henryk Nitra, autorem plakiety zaś Karel Korschann.
Przez lata był jedyną dominantą przestrzenną, wybijającą się z zielonej otuliny. Do czasu.
Uroczystość osłonięcia pamiątkowego obelisku
Nowości Illustrowane. 1915, nr 51, 1915.12.18
W 2017 roku pełnomocnik burmistrza Wieliczki ds. komunalnych Piotr Ptak obiecywał, że Wieliczka wykupi po swojej stronie teren wokół pomnika. Miała być zapewniona piętnastometrowa strefa ochronnej, jak nakazał wojewódzki konserwator zabytków. Był plan budowy dojścia do pomnika. Zapowiadano budowę szerokich schodów, na odcinku ok. 200 metrów, od ulicy Winnickiej w Bogucicach do monumentu. Pod inwestycję miały być wykupione grunty wokół obelisku. Niestety nic takiego się nie stało. Historyczny obelisk, będący symbolem pamięci, został oddany na pastwę losu — zniknięcia ze wzgórza w morzu rozlewającej się zabudowy. Brak odpowiedniej ochrony i nadzoru sprawił, że Wzgórze Kaim stopniowo znika z mapy jako dominanta przestrzenna. Plany objęcia terenu ochroną rozmyły się w bezradności i opieszałości urzędów.
Dzisiaj to miejsce, w którym można obserwować niewydolność systemu planowania przestrzennego. W ostatnich latach deweloperzy skuszeni atrakcyjnością terenu, rozpoczęli intensywną budowę osiedli mieszkaniowych na stokach Wzgórza Kaim. Wiadomo — ładny widok zawsze poprawia wyniki sprzedażowe. Kawka na tarasie we własnym domu w słoneczną sobotę i panorama na okolicę? Brzmi jak marzenie.
Jak podaje portal Lubię Kraków, dyskusja na temat terenu zaczęła się właśnie w 2017 roku, wraz z tematem zmiany planu zagospodarowani przestrzennego dla tego terenu, który zezwalał na zabudowę szeregową. Początkowo projekty zakładały jednak nieco inne umiejscowienie budynków, poprowadzenie drogi prowadzącej do domów w formie górskiej spirali. Plany były piękne. Wdrożenie? Kompletnie się nie udało. Obecnie to proste odcinki, zabudowa przypomina chaotycznie rozrzucone klocki.
Pomimo faktu, że teren jest objęty planem, jak na dłoni widać, gdzie przebiega granica między gminami. Wieliczka skutecznie dopycha zabudowę do samej granicy, wydając kolejne pozwolenia na budowę. Powstają osiedla, które mają sporą intensywność zabudowy przy jednoczesnym braku doposażenia terenu w usługi społeczne i infrastrukturę. Zabudowa jest tak intensywna, że dosłownie ziemia nie wytrzymuje.
Porównanie MPZP Wieliczka oraz zdjęcia satelitarnego
Osuwiska ziemi i zagrożenie dla nowych osiedli
W 2021 roku między budynkami przy ulicy Winnickiej osunęła się skarpa. Na szczęście zwały ziemi wylądowały na budynku garaży, a nie domów. Za inwestycje odpowiadał JL Development. W ocenie dewelopera i według sporządzonych na jego prośbę opinii, do osunięcia miało dojść na skutek… nieopróżniania zbiorników zewnętrznej kanalizacji deszczowej. Szczelnie zamykane zbiorniki miały być regularnie opróżniane przez firmę asenizacyjną. O obowiązku tym wiedzieli zarówno zarządca, jak i współwłaściciele — informował prezes zarządu spółki JL Development. Mieszkańcy alarmują, że zarówno miasto, jak i deweloperzy umywają ręce, pozostawiając ich samych z narastającym problemem.
Niezależnie od działań nadzoru budowlanego, oględzin skarpy dokonał inżynier Maciej Żmuda z firmy GeKon, który wskazał na błędy popełnione przy budowie osiedla, m.in. brak odwodnienia korony skarpy. Według niego to mogło doprowadzić do osunięcia się ziemi.
Z samego systemu informacji przestrzennej i MPZP możemy odczytać, że teren jest specyficzny.
Zrzut ekranu z systemu SOPO oznaczeniem pomnika oraz terenów zagrożonych osunięciami
Osiedla budowane tutaj powstają na obszarze gruntów makroporowatych, występujących na fliszu lub gruntach spoistych, co oznacza, że podłoże charakteryzuje się dużą porowatością i może mieć zmienne właściwości nośne w zależności od warunków wodnych. Flisz, czyli warstwowa struktura skał osadowych, składająca się głównie z piaskowców i łupków ilastych, wykazuje podatność na erozję i ruchy masowe, zwłaszcza gdy jest nawodniony. Grunty spoiste, takie jak gliny i iły, zatrzymują wodę, co może prowadzić do ich pęcznienia lub zmniejszenia nośności.
Same warunki budowlane na tym obszarze są oceniane jako dostateczne, co oznacza, że budowa jest możliwa, choć wymaga dokładnej analizy geotechnicznej i odpowiednich środków zabezpieczających. Czynnikiem wpływającym na stabilność gruntu i bezpieczeństwo konstrukcji jest tu poziom zawodnienia — podwyższona wilgotność może prowadzić do osiadania budynków lub nawet osuwisk — a te widoczne są na mapie.
Czy Wzgórze Kaim ma jeszcze szansę na ochronę?
Według Dziennika Polskiego, w reakcji na protesty mieszkańców i ekspertów w 2018 roku podjęto decyzję o wstrzymaniu części inwestycji na Wzgórzu Kaim. Czasowo. Przerwa w pracach dotyczyła jednak sąsiedniej zabudowy, Osiedla Pod Pomnikiem od dewelopera Quercus i miała związek z wszczęciem procedury wpisania monumentu do rejestru zabytków przez konserwatora (został wpisany do małopolskiego rejestru zabytków). Obecnie kolejny rok trwa postępowanie dotyczące wpisania całego pola bitwy do rejestru zabytków.
Wielicki burmistrz Rafał Ślęczka planował sprzedaż działki na historycznym Wzgórzu Kaim, co spotkało się ze zdecydowanym sprzeciwem mieszkańców, doprowadzając do wycofania projektu tuż przed obradami. W odpowiedzi powstała Akcja Ratunkowa dla Wzgórza Kaim, która monitoruje sytuację i dokumentuje działania władz lokalnych. Wzgórze ma nie tylko wartość przyrodniczą, ale i historyczną — znajduje się tam jeden z najstarszych pomników wojennych z I wojny światowej. Pomimo wpisania pomnika do rejestru zabytków w 2018 roku, władze Wieliczki nie wykazują zainteresowania ochroną tego terenu.
Mieszkańcy apelują o zmianę przeznaczenia działek na tereny zieleni niezagospodarowanej i objęcie wzgórza ochroną jako park kulturowy lub użytek ekologiczny. Akcja Ratunkowa dla Wzgórza Kaim prowadzi zbiórkę podpisów pod obywatelskim wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania. Mieszkańcy podkreślają, że w obliczu postępującej betonozy i braku terenów zielonych w gminie, zachowanie resztek Wzgórza Kaim jako przestrzeni historycznej i przyrodniczej jest koniecznością.
Zrzut ekranu z mapy satelitarnej z oznaczeniem osiedli oraz pomnika
Po stronie Krakowa sytuacja nieco wygląda lepiej — trwają rozmowy z Komisją Ochrony Środowiska, a Skarb Miasta wykupuje kolejne działki w rejonie pomnika.
Widać tu, jak różne można mieć podejście do terenu, jego sposobu zagospodarowania. Oczywiście przykład Wzgórza Kaim jest jedynie fragmentem szerszego problemu niekontrolowanej suburbanizacji, która dotyka wiele polskich miast. Tu jednak oprócz typowego problemu rozlewania się miast, dochodzą uwarunkowania geologiczne i historyczne. Można więc w łatwy sposób ocenić jakie podejście mają władze do terenu i czym są inne wartości niż tylko system zysków. Boli fakt, że nowy burmistrz idzie ścieżką zdeklasowango poprzednika. Błędy minionej władzy zostały chyba zapomniane, a przecież to właśnie one doprowadziły do spadku poparcia u Wieliczan.
Zdjęcie dojścia do osiedla od strony pomnika
Magdalena Milert
Na koniec warto dodać, że sama Wieliczka nie szczędzi terenów pod zabudowę. Wzgórze Kaim zamienione w osiedle jest najbardziej spektakularnym przykładem tak chaotycznej zabudowy, ale nie jest jedyne. Zaledwie kilka działek obok pojawiają się równie intensywnie zabudowane działki, idealnie wyznaczającą granice między gminami. Postępująca zabudowa jest wyznacznikiem bezpartyjnego, niezależnego od włodarzy podejścia do braku poszanowania do zarządzania terenami miejskimi.
Przypomnijmy, że rozlewanie się miast generuje ogromne koszty ekonomiczne i społeczne. Według Polskiego Instytutu Ekonomicznego chaos przestrzenny w Polsce pochłania rocznie około 84,3 miliarda złotych. Koszty te wynikają m.in. z konieczności rozbudowy infrastruktury technicznej, transportowej oraz z negatywnego wpływu na środowisko naturalne.
Magdalena Milert
[1] Marcinek, R. (2019). Pomnik na wzgórzu Kaim. O potrzebie ochrony miejsc wypieranych z pamięci. Wiadomości Konserwatorskie, (59), 115-123.
