Warszawa–Służewiec, szkoła podstawowa — dziedziniec wewnętrzny
proj.: WWAA, inwestor: Echo Investment
Edyta: Czy mieszkańcy miast nie stają się zakładnikami własnego pomysłu? Budowa szkół, terenów rekreacyjnych lub dróg może bardzo łatwo stać się przedmiotem negocjacji mających ostatecznie umożliwić budowę ekskluzywnych mieszkań z pominięciem zasobu społecznego.
Jakub: Posiadanie zasobu społecznego jest bardzo istotne. Schematów działania i narzędzi, które możemy stosować do wpływania na ceny mieszkań, jest bardzo wiele, jednak warunkiem sine qua non jest posiadanie zasobu jako takiego, by odpowiednio nim zarządzać i kreować politykę mieszkaniową. Pytanie o to, kto go zrealizuje oraz czy Państwo lub gmina ma kompetencje oraz pieniądze na takie cele, jest pytaniem wtórnym. Tym niemniej, jeżeli miasto nie ma takich możliwości, to chyba najlepszym pomysłem jest, żeby zasób realizowali prywatni przedsiębiorcy. Trzeba się też zastanowić, co tak naprawdę powoduje, że mieszkania są drogie. Jest to dostępność gruntów, struktura demograficzna, zasobność portfeli mieszkańców danego rejonu, przyzwyczajenia i wyobrażenia w kwestii tego, jak chcemy mieszkać, ale także migracje mieszkańców.
Wojciech: To prawda, że ustawa może być stosowana zarówno do budownictwa społecznego, jak i do komercyjnego. Warto tutaj jednak zaznaczyć, że uwalnia ona część zablokowanych dotychczas gigantycznych terenów miejskich o korzystnej lokalizacji, jakimi są obszary poprzemysłowe, pokolejowe. Daje to szansę na zwiększenie liczby mieszkań na rynku, co będzie miało przełożenie na ich ceny. Projekt przynosi zysk nie tylko inwestorowi, lecz także miastu, które zyskuje dużą ulgę w budżecie dzięki wsparciu sektora prywatnego w realizacji części zadań.
Jakub: Ponadto koszt mieszkania nie musi wynosić 1/10 średniej pensji. W 2014 roku McKinsey & Company opublikował raport o dostępnym budownictwie mieszkalnym oraz o sposobach jego realizacji oraz o progu dojścia w relacji do średniego zarobku. Według jego szacunków 1/3 średniego dochodu stanowi ogólny parametr zapewniający elastyczność i możliwość stosowania w większości krajów europejskich. Wartość ta powinna znaleźć odzwierciedlenie w kosztach działki, budowy, a później kosztach utrzymania budynku. Na problem dostępności mieszkań trzeba spojrzeć globalnie zamiast trzymać się tezy, że miasta czy spółki miejskie powinny realizować zasób mieszkaniowy. Wszyscy powinni mieć do tego prawo pod warunkiem, że ceny popularnych mieszkań będą się mieścić w granicy 1/3 dochodu.
Warszawa–Służewiec, przestrzeń o charakterze mixed-use — środowisko
proj.: BBGK Architekci inwestor: ECHO Investment
Edyta: Nadal jednak będą to inwestycje dla wybranej części społeczeństwa. Czy koszty suburbanizacji nie są zatem przenoszone na biedniejszą część społeczeństwa?
Jakub: To jest bardzo szeroki problem. Pomysł ustawy zrodził się, by ułatwić realizowanie programu Mieszkanie plus, który ostatecznie jest klapą rządu. Powstało niewiele lokali, a prognozowana niska cena mieszkań była związana z budowaniem ich na terenach należących do spółek Skarbu Państwa lub na terenach miejskich, które wcześniej nie mogły być zaliczane do terenów pod inwestycje mieszkaniowe. Tak jak już wspomniał Wojtek, procedowanie ULIM nie jest wcale takie proste. W ciągu trzech lat podjęto bardzo niewiele uchwał i chyba jeszcze żadna nie doczekała się realizacji.
Edyta: Wróćmy do samej specustawy. Jakie są jej narzędzia pozwalające na realizowanie lepszych osiedli mieszkaniowych?
Jakub: Największym problemem suburbanizacji realizowanej na podstawie decyzji WZ jest brak dostępu do podstawowej infrastruktury społecznej i wypoczynkowej. W wielu gminach czy miastach nadal brakuje kompleksowego podejścia wskazującego tereny, gdzie powinny powstać na przykład szkoły, jak powinno wyglądać dofinansowanie projektów społecznych i gdzie mogą być lokalizowane tereny rekreacyjne. Myślę, że tak naprawdę samo narzędzie, jakim jest specustawa, można traktować szerzej niż tylko w kontekście zabudowy mieszkaniowej. Nie widzę powodu, dla którego nie moglibyśmy zrealizować na przykład domu kultury na terenie przeznaczonym w miejscowym planie pod obiekt handlowy powyżej 2000 metrów kwadratowych, a działka należy do miasta albo do gminy. Nie widzę powodu, dla którego nie moglibyśmy zorganizować boisk szkolnych na terenach przewidzianych pod przemysł, pomimo że obecna tam dotychczas produkcja wygasła, a plan miejscowy sankcjonuje te funkcje. Można to zrobić szybko, relatywnie tanio i przede wszystkim jawnie. Natomiast to, co było największym deficytem, czyli brak usług społecznych i brak dostępu do przestrzeni publicznej, wypoczynkowej rekreacyjnej w tej ustawie został dostrzeżony i wprowadzony, więc chyba tyle.
Edyta: Wprowadzono lokalne standardy urbanistyczne, których powołanie oraz zaostrzenie zależy od dobrej woli gminy. Być może specustawa stanowi dobre rozwiązanie w dużych miastach, gdzie uchwalanie ostrych widełek nie odstraszy potencjalnych inwestorów, a nawet pozwoli zbudować dodatkową infrastrukturę, czy jednak można myśleć podobnie w kontekście całego kraju?
Jakub: Mówimy tutaj o rozwiązaniu, które daje miastom narzędzie do podejmowania uchwał według ich własnych standardów. Jeżeli dana władza lokalna takich nie ustanowiła, to trudno dyskutować, czy są one za niskie czy za wysokie. Nie widzę powodu, dla którego każde miasto nie mogłoby rzetelnie ocenić możliwości realizowania niektórych inwestycji na podstawie specustawy, a następnie przełożyć swoje oczekiwania na lokalne standardy urbanistyczne dające gwarancję tworzenia dobrej urbanistyki i architektury w społecznym konsensusie. Biznes oczekuje stabilności i pewności prawa, także lokalnego.
Wojciech: Pierwsze projekty procedowane w Warszawie w oparciu o specustawę pokazały, jak ważne jest wprowadzenie odpowiednio szerokich konsultacji społecznych. Z tego powodu Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy bardzo szybko wystosowało specjalną instrukcję dotyczącą standardu konsultacji społecznych dla takiego wniosku. Koncepcje, które nie zyskały szerokiego poparcia, były niemożliwe do uchwalenia.
Warszawa–Służewiec, szkoła podstawowa — strefa wejścia
proj.: WWAA, inwestor: Echo Investment
Edyta: Podstawowym współczynnikiem lokalnych standardów urbanistycznych jest liczba planowanych mieszkańców powiązana z ilością planowanej powierzchni użytkowej mieszkań. Liczba mieszkańców określa proporcjonalnie liczbę dzieci oraz wielkość terenów rekreacji. Czy wskaźnik ten nie powinien się raczej odnosić do planowanej struktury mieszkań, dzięki czemu stanowiłby lepsze odzwierciedlenie wielkości populacji mieszkańców osiedla?
Jakub: W dokumencie rangi ustawowej musimy się posługiwać pewną uśrednioną wartością. Jeżeli obecnie w Polsce na jednego mieszkańca przypada 28 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej, to taki przelicznik stanowi jak najbardziej miarodajny wskaźnik. Trzeba pamiętać, że są miasta, w których występuje zjawisko depopulacji, są też i takie, choć nieliczne, w których liczba mieszkańców wzrasta. Dodatkowo zmieniają się sposoby zamieszkiwania, mam na myśli nowe sposoby najmu, w tym krótkoterminowego. Przyjmowanie innego wskaźnika wydaje się nieuzasadnione. Moim zdaniem w obecnej sytuacji jest racjonalna.
Edyta: A co z ładem urbanistycznym? Czy mamy większe szanse na jego osiągnięcie, jeśli będziemy się przy jego kształtowaniu posługiwali operacyjnym modelem urbanistyki? Do tej pory jego gwarantem był miejscowy plan.
Wojciech: Forma urbanistyczna była często określana w planach uchwalanych niemal dwie dekady temu. Obecnie plany stanowią wyraz polityki przestrzennej: określają parametry zabudowy dla poszczególnych działek i obszarów, regulują granice, a w znacznie mniejszym stopniu odnoszą się do kompozycji urbanistycznej. Powstaje zatem jakaś luka w kontroli formy i kompozycji przestrzennej miasta. Plan miejscowy nie do końca daje narzędzia do tego, aby panować nad takimi aspektami.
Edyta: Wydaje się, że w przypadku specustawy te kwestie zależą w pełni — i jedynie — od zdolności i wrażliwości projektanta.
Wojciech: Procedura specustawy mieszkaniowej jest pod wieloma względami podobna do miejscowych planów. Wymusza jednak prezentację przed opinią publiczną bardzo konkretnych rozwiązań przestrzennych. Miasto, poprzez negocjacje urbanistyczne prowadzone w trakcie postępowania administracyjnego ma bardzo wiele narzędzi pozwalających kontrolować formę inwestycji.
Warszawa–Służewiec, widok dziedzińca wewnętrznego osiedla mieszkaniowego
proj.: BBGK Architekci inwestor: ECHO Investment
Edyta: Przygotowywana dla każdego wniosku koncepcja architektoniczno-urbanistyczna wymaga doprecyzowania nie tylko aspektów technicznych, ale także architektonicznych. Jej treść stanowią wizualizacje, schematy, rzuty, czasem makiety. Wszystko to stanowi bardzo wyraźną i jednoznaczną deklarację formy i jakości przestrzeni. Takich materiałów próżno szukać przy uchwalaniu miejscowych planów.
Wojciech: Dochodzi tu jeszcze kolejna kwestia. W przypadku realizowania inwestycji w oparciu o warunki zabudowy lub miejscowy plan spełnienie wszystkich kryteriów prawnych zmusza miasto do wydania zgody na jej realizację. W przypadku specustawy zgodę na daną formę przestrzeni wyraża ostatecznie rada miasta, prezydent oraz organy administracji architektonicznej.
Edyta: Choć specustawa daje wiele nadziei na szybkie zmienianie miast w przyjaźniejsze ludziom i naturze przestrzenie, to warto się jeszcze zastanowić, jakie największe zagrożenia, wyzwania niesie z sobą proces.
Jakub: Jednym z nich może być określenie w charakterystyce inwestycji pewnych parametrów, które będą trudne do zrealizowania na końcowym etapie, szczególnie przy zmieniającym się prawodawstwie. Uważam również, że pewnym deficytem jest ograniczenie możliwości wkładu inwestora w inwestycje społeczne służące do realizacji szkoły czy terenów rekreacji. Katalog ten mógłby być poszerzony o bibliotekę, dom kultury lub lokale mogące pełnić funkcje społeczne. Oczywiście ustawa tego nie zabrania, chodzi jednak o to, żeby miasto miało więcej możliwości kształtowania oczekiwań względem inwestora. Wydaje mi się również, że miasto powinno być silniej włączone w proces konsultacji projektu. Deweloper jest w tym procesie partnerem, do którego wiele osób podchodzi z nieufnością, dlatego w moim przekonaniu miasto powinno być gwarantem, że to, co skonsultowane, jest ostateczne, i właśnie to zostanie zrealizowane.
Edyta: Jakie obserwacje wynosicie z procesów projektowania osiedli w ramach specustawy mieszkaniowej?
Wojciech: Obecnie pracujemy nad trzema takimi projektami w różnych częściach Warszawy. Każda z tych inwestycji stanowi dowód na to, że nie będą one możliwe do realizacji, o ile na etapie planowania nie zostanie osiągnięty szeroki konsensus co do ich formy oraz sposobu funkcjonowania. Są to projekty, które muszą zjednoczyć cele inwestora, ratusza, radnych, biura architektury, aktywistów miejskich oraz poszczególnych dzielnic. Nagle okazało się, że w tym długotrwałym wielostronnym procesie projektowanie jest najprostszym elementem. Najbardziej wymagające jest prowadzenie dialogu, komunikowanie się z innymi i wspólne wypracowywanie rozwiązań możliwych do zaakceptowania przez wszystkich interesariuszy. Być może to właśnie jest odpowiedź na pytanie, jak ma powstawać miasto przyszłości rozumiane jako struktura realizowana nie przez jakieś wąskie i wpływowe grupy, tylko w szerokiej konsultacji społecznej. Być może specustawa, będąc narzędziem do rozwiązywania jakiegoś fragmentarycznego celu, pokazuje, jak w przyszłości powinno wyglądać projektowanie miasta. Z pewnością jest to trudny proces, wymagający wzajemnego słuchania i dyskutowania, świadomości, że nie da się zrobić niczego po swojemu, po cichu, tak żeby nikt się nie zorientował.
Edyta: Dziękuję za rozmowę!
rozmawiała: Edyta Skiba
Wojciech KOTECKI — architekt i urbanista, absolwent Wydziału Architektury Politechniki Warszawskiej, sędzia konkursowy SARP, członek prezydium KSK OW SARP. Nauczyciel akademicki na Wydziale Architektury Politechniki Warszawskiej. Od 2014 roku współwłaściciel firmy BBGK Architekci. Współautor projektów masterplanów, zespołów mieszkalnych, budynków wysokościowych i użyteczności publicznej.
Najważniejsze projekty i realizacje: ratusz gminy Konstancin-Jeziorna, prefabrykowany budynek mieszkalny przy ul. Sprzecznej w Warszawie, budynek wielorodzinny Mennica Residence w Warszawie, masterplan Stoczni Gdańskiej — Młode Miasto (z Henning Larsen), projekt studialny Warszawskiej Dzielnicy Społecznej (we współpracy z BAiPP), zwycięski projekt konkursowy na budynek dydaktyczny Uniwersytetu Warszawskiego przy ul. Bednarskiej.
Do 2014 roku był architektem w JEMS Architekci. Razem z JEMS: Międzynarodowe Centrum Kongresowe w Katowicach, osiedle Górczewska Park, budynek wysokościowy Generation Park, zespół 19. Dzielnica w Warszawie.
Jakub HECIAK — architekt IARP, SARP, urbanista i nauczyciel akademicki, absolwent Wydziału Architektury Politechniki Krakowskiej. Architekt w pracowni BBGK Architekci, gdzie jest współodpowiedzialny za przygotowanie dwóch projektów procedowanych w trybie specustawy mieszkaniowej. Prowadzi również działalność naukową i dydaktyczną w Politechnice Świętokrzyskiej, a głównym obszarem jego zainteresowań jest urbanistyka i mieszkalnictwo. Sędzia konkursowy SARP oddział Kielce i laureat konkursów architektonicznych. W 2015 roku na WA PK obronił pracę doktorską dotyczącą jakości środowiska mieszkaniowego w zabudowie społecznej, a następnie odbył staż podoktorski w ETH Zurich. Aktywnie zaangażowany w działalność społeczną w ramach SARP.
