Rząd chce ułatwić przekształcanie dużych nierentownych centrów handlowych i biurowców na mieszkania. W niektórych przypadkach ma obyć się bez pozwolenia na budowę, a samorząd może narzucić tworzenie mieszkań komunalnych. Nie wszystkim to się podoba: protestują najemcy handlowych powierzchni.
Praca zdalna i nabierający znaczenia e-commerce znacznie zachwiały zapotrzebowaniem na powierzchnie biurowe i handlowe. Jednocześnie nie słabnie głód mieszkaniowy, przede wszystkim w dużych miastach zasobnych przy okazji w dużą liczbę obiektów z handlem wielkopowierzchniowym. Coraz więcej centrów handlowych idzie więc pod kilof – zwłaszcza w Warszawie – by ustąpić miejsca deweloperskim inwestycjom. W osiedle mieszkaniowe ma się tam także zamienić dawny biurowy „Mordor” na Domaniewskiej.
Buda ułatwia przebudowy
Rządzący z Ministerstwa Rozwoju i Technologii chcą zatem ułatwić przekształcanie zbędnych obiektów na mieszkania. W zeszłym miesiącu przedstawili swoje pomysły, które – podobnie jak tzw. Lex Deweloper, mają przyspieszyć zarówno przebudowę dużych centrów handlowych i biurowców, jak i zmianę przeznaczenia terenów w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Szef resortu Waldemar Buda informował:
proponujemy, żeby uelastycznić wykorzystanie terenów albo obiektów, które dzisiaj są przeznaczone na duże galerie handlowe powyżej 2000 m. kw., albo na obiekty biurowe. (…) Samorząd będzie podejmował decyzję i uchwałą wskazywał, który teren — pomimo wskazania w planie lub studium przeznaczenia na usługi, albo na obiekt galeryjny, handlowy — będzie mógł być poddany konwersji na rzecz mieszkalnictwa.
Chęć zmiany przeznaczenia obiektu lub terenu musi jednak zgłosić jego właściciel.
pięć procent miastu
Interesująca, choć nieco kontrowersyjna jest propozycja, by – jeśli przeróbka na mieszkania nie wpłynie na konstrukcję budynku – inwestor nie musiał ubiegać się o pozwolenie na budowę. Ułatwienia nie oznaczają jednak, że w przypadku przerabianych centrów handlowych zostaną poluzowane wymagania dotyczące nasłonecznienia lub minimalnej powierzchni. Obowiązywać będą te same przepisy, co w przypadku „normalnych” mieszkań. Przy okazji pomyślano o zwiększeniu liczby mieszkań komunalnych. Minister Buda mówił, że:
samorząd będzie mógł oczekiwać, żeby 5 proc. wydzielonych mieszkań trafiła dozasobu komunalnego.
Mieszkania te inwestor musiałby odsprzedać gminie po preferencyjnej cenie wynoszącej połowę kosztów budowy. Propozycja zmian wydaje się interesująca, choć powstaje jednocześnie pytanie, na ile struktura istniejących galerii jest w stanie poddać się sensownym przeróbkom. Głębokie trakty, spore wysokości imonolityczne bezokienne ściany mogą stanowić duży problem. Łatwiejsze (choć z punktu widzenia ekologii – niekorzystne) mogą okazać się rozbiórka i realizacja nowego budynku. Wtedy jednak procedura szłaby normalnym torem – z pozwoleniem na budowę na czele.
mało podatnych
Jedynie niewielka liczba centrów handlowych nadaje się do łatwej adaptacji – przede wszystkim te obiekty wcentrach miast, których forma musiała dopasować się bardziej do śródmiejskiej okolicy. To m.in. przypadek Kupca Poznańskiego, pierwszej udanej galerii handlowej ( z kondygnacjami biurowymi), która stanęła nie na obrzeżach Poznania, a na Starym Mieście. Od trzech lat właściciel przerabia w niej nierentowne kondygnacje handlowe na biura. Planował także adaptację znacznej części kubatury nahotel sieci Mariott. Pandemia wstrzymała jednak te zamiary. Niemniej elastyczne przeróbki są tu możliwe dzięki dużej liczbie okien i dobremu doświetleniu wnętrz.
Centrum biurowo-handlowe Kupiec Poznański — widok z ul. J. Lewandowskiej
fot.: Jakub Głaz
Większy problem miałby z adaptacją właściciel innej, ikonicznej zresztą galerii handlowej – Starego Browaru. Najbardziej masywna i typowo komercyjna część kompleksu to obłożony cegłą betonowy bezokienny monolit (z trudno zrozumiałych powodów ślepa jest w dużej mierze elewacja przylegająca do sąsiedniego parku ze starodrzewem). Jeszcze trudniej będzie się uporać z materią podmiejskich molochów. Problemów z przebudową może zatem być, istotnie, dużo, ale jednocześnie kreatywna transformacja istniejącej struktury wydaje się bardzo interesującym wyzwaniem dla architektów.
Stary Browar w Poznaniu — widok z ulicy Ratajczaka
fot.: Jakub Głaz
sieci mówią nie
Propozycja rządu ma jednak dość nieoczekiwanych przeciwników. To najemcy przestrzeni handlowych w galeriach (głównie duże sieci handlowe), którzy zainwestowali spore środki w wyposażenie i wystrój swoich placówek podpisując przy tym długie, co najmniej pięcioletnie kontrakty. Szybka decyzja o zmianie funkcji i przebudowie oznaczałaby stratę pieniędzy wydanych na wyposażenie wnętrz (najemcy zakładają zazwyczaj długą amortyzację tych kosztów). Sprawa jest poważna, bo najemcy inwestują nawet w płatne artykuły, które prezentują ich uwagi do proponowanych zmian w prawie. W przypadku przeróbki budynku budynkach chcą możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy najmu i odszkodowań za poniesione i niezamortyzowane nakłady. Mieliby także nie płacić czynszu w trakcie uciążliwych prac budowalnych w sąsiedztwie ich lokalu.
