rozmowa z numeru A&B 03 | 2022
Niefunkcjonalne mieszkania, grodzone osiedla czy brak infrastruktury — to problemy inwestycji mieszkaniowych, które dobrze znamy z codziennych doświadczeń. Czy jest to jednak cała prawda o współczesnej deweloperce? Na szczęście nie. O inicjatywach mających na celu poprawę jakości życia w osiedlach oraz o dobrych przykładach inwestycji mieszkaniowych z Joanną Erbel rozmawia Katarzyna Mikulska.
Katarzyna Mikulska: Czy odpowiedzialni deweloperzy istnieją, czy może takie określenie to oksymoron?
Joanna Erbel: Oczywiście, że istnieją. Rynek deweloperski jest bardzo zróżnicowany. Są projekty, o których można powiedzieć, że wykorzystują wszystkie możliwości prawne, żeby upchnąć jak najwięcej powierzchni użytkowej mieszkalnej, to tak zwana pumizacja. Są także deweloperzy, którzy coraz częściej mówią o aspektach społecznych. Te zmiany widać w ostatnich latach. Polski Związek Firm Deweloperskich przed pandemią z inicjatywy Konrada Płochockiego uruchomił projekt o nazwie Eco Avengers. Zaproszono ekspertów i ekspertki z zewnątrz zajmujących się zrównoważonym rozwojem, zrównoważonym budownictwem i sprawami społecznymi. Powstał poradnik „Eco Avengers. Od dewelopera do ekobohatera — czyli jak uratować świat i nie zbankrutować”, który pokazał, że za pomocą bardzo drobnych, prostych rozwiązań można sprawić, że inwestycje mieszkaniowe będą bardziej przyjazne środowisku. Jednym z proponowanych rozwiązań było sianie koniczyny białej zamiast zwykłych trawników. Założenia przewodnika były prezentowane na kongresie PZFD we Wrocławiu, a koniczyna stała się przedmiotem kuluarowych żartów starszego pokolenia „rekinów biznesu” jako pomysł niepoważny i nielicujący z rangą eleganckiej inwestycji. Potem przyszła pandemia i zaczęliśmy doceniać bioróżnorodność blisko domu. Zobaczyliśmy, że kwestie klimatyczne są bardzo ważne. Teraz sadzenie łąk kwietnych i wieloletnich bylin to coś oczywistego. Kolejnym krokiem było stworzenie przez PZFD w maju zeszłego roku największego domu dla owadów. Elementy konstrukcji trafiły potem na osiedla w całej Polsce, aby zwiększyć ich bioróżnorodność. To małe gesty, ale znaczące, bo pobudzają naszą wyobraźnię i pokazują, że przyroda to ważna część miasta.
Eco Avengers. Od dewelopera do ekobohatera — czyli jak uratować świat i nie zbankrutować.
Ekoprzewodnik dla deweloperów zawiera wskazówki, jak przygotować bardziej ekologiczną inwestycję.
© Polski Związek Firm Deweloperskich
Katarzyna: Pandemia zdecydowanie zmieniła postrzeganie miejsc, w których mieszkamy.
Joanna: W czasie pandemii pojawiła się również inna inicjatywa. Powstał certyfikat „Zielony Dom” stworzony przez Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego (PLGBC). Zaczęto certyfikować budynki mieszkalne pod kątem ich rozwiązań ekologicznych i prospołecznych. Jest to inicjatywa, której potrzebę zgłosił rynek, polska odpowiedź na bardzo popularne przy inwestycjach biurowych czy obiektach publicznych certyfikaty LEED i BREAM. Z tym że zamiast o komforcie w miejscu pracy, „Zielony Dom” mówi o komforcie mieszkania. Bardzo kibicuję tej inicjatywie. Dla mnie jest to o tyle ciekawe, że wpisuje się we współczesne wytyczne popularne jako „ekonomia obwarzanka” Kate Raworth, która zakłada, że myśląc o rozwoju, powinniśmy znaleźć kompromis pomiędzy potrzebami społecznymi a wypornością środowiska. Do tego droga daleka, bo brakuje dostępnych cenowo mieszkań, ale na szczęście rynek zaczyna zauważać już ekologię i takie kwestie jak dobrostan psychiczny.
Katarzyna: To ważne aspekty. Czy były jeszcze inne tego typu projekty?
Joanna: Tak, dla Miasta Stołecznego Warszawy za kadencji Hanny Gronkiewicz-Waltz przygotowaliśmy w 2018 roku dokument o nazwie Warszawski Standard Mieszkaniowy. Był to zestaw wytycznych, które miały być obligatoryjnie stosowane przy powstawaniu nowych budynków oraz remontach już istniejących — przez miejskie spółki, takie jak TBS-y czy Zarządy Gospodarowania Nieruchomościami. WSM dla deweloperów miał być fakultatywny. Chcieliśmy jednak zachęcić rynek, tworząc przejrzyste wytyczne. Koncept był taki, że miasto mówi, jakie budynki chce mieć, czyli jakie wytyczne proekologiczne i prospołeczne powinien spełniać nowo projektowany budynek, a inwestor, który go spełnia, oszczędza czas na uzgodnieniach. Naszym marzeniem były dwie ścieżki procedowania wniosków w urzędzie: jedna dla projektów spełniających wytyczne Warszawskiego Standardu Mieszkaniowego, i druga, standardowa, kiedy urzędnik musi sprawdzić wszystkie aspekty projektu. Chcieliśmy, żeby inwestorzy, którzy proponują prospołeczną architekturę, mieli premię w postaci szybkiej ścieżki. Szybkiej, to znaczy zgodnej z terminami urzędowymi, ale ich nieprzekraczającej (jak często bywa obecnie, kiedy inwestor musi wielokrotnie przynosić kolejne ekspertyzy czy opinie).
Katarzyna: Jaki był odzew rynku dotyczący tej inicjatywy?
Joanna: Konsultowaliśmy projekt ze środowiskiem deweloperskim i na początku pojawiały się sceptyczne głosy. Zarzucano nam, że inwestycje będą o 30 procent droższe, chociaż nikt tego nie przeliczył. Byli jednak tacy, którzy mówili, że potrzebują jasnych wytycznych, transparentnych zasad uzyskiwania pozwoleń na budowę czy warunków zabudowy. Chcieli, aby miasto powiedziało wprost, czego oczekuje, bo dzięki temu proces inwestycyjny byłby przewidywalny. Niestety historia Warszawskiego Standardu Mieszkaniowego jest smutna, ponieważ prezydent Trzaskowski nie zajął się nim. Nawet mimo tego, że jednym z elementów naszego klimatycznego panelu obywatelskiego było stworzenie miejskich wytycznych dla zrównoważonego budynku. Jednak wiedza, którą zaczęliśmy gromadzić w międzysektorowym zespole, dotycząca rozwiązań związanych z biofilicznym projektowaniem, z dbaniem o zdrowie psychiczne mieszkańców, dostępnością dla osób z niepełnosprawnościami — znalazła swoje odzwierciedlenie właśnie we wspomnianym wcześniej certyfikacie „Zielony Dom”.
Katarzyna: Coraz więcej inwestycji, także mieszkaniowych, ma tego typu certyfikaty. Często jest to także element strategii marketingowej. Jak to wygląda na etapie projektowania?
Joanna: Nie ma nic złego w tym, że inwestorzy chwalą się progresywnymi rozwiązaniami. To wyznacza nowe trendy. Lepiej w końcu jeśli o jakości inwestycji świadczy obecność zieleni, a nie liczba dostępnych miejsc parkingowych i przedrożone wykończenie. Pokazuje to również, że chociaż byśmy oczekiwali, że to samorządy będę przecierać szlaki, w niektórych obszarach zrobi to rynek.
W krajach zachodnich często jest tak, że to władze miasta (albo państwa) prototypują pewne rozwiązania w ramach struktur państwowych i to znajduje swoje odbicie w rynku. W Polsce niestety wygląda to inaczej — urzędy podążają za tym, co robi rynek. Dla mnie symptomatycznym przykładem jest historia Warszawskiej Dzielnicy Społecznej, która miała powstać na jednej z miejskich działek, własności miejskiej spółki MPRI. Wraz z Tomkiem Andryszczykiem i Wojtkiem Koteckim w 2016 roku chcieliśmy zachęcić miasto, żeby zrealizowało tam projekt zrównoważonego osiedla. Udało się nie sprzedać działki. Powstała koncepcja zamówiona przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego. I projekt upadł ze względu na tak zwane obiektywne czynniki zewnętrzne, czyli problemy z gruntem. Ale jednocześnie mam poczucie, że nikomu w urzędzie nie chciało się poszukać jakiegoś rozwiązania, żeby ten projekt zrealizować. Na przykład w formie tymczasowej modularnej prefabrykowanej zabudowy, którą można potem przenieść na inną działkę. W ten sposób już się buduje na Zachodzie.
Warszawska Dzielnica Społeczna — koncepcja dzielnicy bazującej na małych sąsiedztwach, opracowana przez BBGK Architekci
© BBGK Architekci
Katarzyna: Co się stało z tym pomysłem?
Joanna: Projekt Warszawskiej Dzielnicy Społecznej, podobnie jak Warszawski Standard Mieszkaniowy, zmigrował na rynek. Pracownia BBGK wykorzystała wiedzę będącą wynikiem dyskusji w szerokim gronie i przygotowała projekt dla Echo Investment. Jest to Projekt Służewiec (obecna nazwa „Modern Mokotów”). Powstanie na terenie dawnego kompleksu biurowego Empark w Warszawie, naprzeciwko Galerii Mokotów. W projekcie znajdzie się linearny park, szkoła oraz usługi w parterach. Będzie to kompleksowe osiedle, takie, jakie znamy raczej z wyjazdów za granicę. Deweloper planuje także wybudować dodatkowy park przy ulicy Wołoskiej. Inwestorzy często są autorami ciekawych pomysłów. Piszę o tym szerzej w swojej nowej książce „Wychylone w przyszłość”, która ukaże się w kwietniu. Spotkałam się z deweloperem, który chce zrealizować tak zwany las Miyawakiego — czyli stworzyć w obrębie miasta ekosystem leśny składający się z kilkuset gatunków roślin i zwierząt. Obecnie czeka na zielone światło od urzędu.
Katarzyna: To rzeczywiście ciekawy pomysł!
Joanna: Trzeba pokazywać, że na rynku mieszkaniowym pojawiają się jaskółki zmian. Myślę, że jesteśmy już daleko za momentem, kiedy liczyła się tylko cena metra kwadratowego mieszkania. Klienci oczekują bardziej progresywnych rozwiązań. Kiedy kilka lat temu pojawiły się wizualizacje Browarów Warszawskich (proj. JEMS Architekci), inwestycji Echo Investment, było widać zróżnicowany program osiedla: mieszkania na wynajem, mieszkania dla młodych, ale też stacje ładowania hulajnóg. Widać było wielkomiejski blichtr eleganckiej, śródmiejskiej dzielnicy. Według mnie teraz piłeczka jest po stronie samorządów, które powinny przygotować jasne wytyczne, przejrzysty system współpracy z deweloperami. Ponieważ miasta to nie tylko mieszkanki i mieszkańcy oraz urząd, ale także biznes. Potrzebne są konsultacje trójstronne prowadzące do jasnych wytycznych. Przejrzyste kryteria, na podstawie których urzędnicy i urzędniczki na różnych szczeblach będą wydawać decyzje, nie bojąc się o własną pozycję czy konsekwencje polityczne. Obecnie proces inwestycyjny jest nieprzejrzysty, więc urzędnicy wielokrotnie sprawdzają projekty i wzywają inwestorów do wyjaśnień.
Katarzyna: A lex deweloper?
Joanna: Polska jest krajem paradoksów. Specustawa mieszkaniowa, którą część aktywistów chętnie by nazwała narzędziem deplanistycznym, okazała się właśnie narzędziem planistycznym. Została stworzona, aby ułatwić inwestycje BGK Nieruchomości (obecnie PFR Nieruchomości) na gruntach kolejowych. To się nie udało, bo grunty są wciąż zablokowane przez wewnętrzną politykę PKP. Jednak jest to narzędzie pozwalające rozstrzygnąć relacje między deweloperem a miastem w kontekście zapewnienia miejsc w szkołach. Deweloper, który chce budować, korzystając ze specustawy, musi zapewnić miejsce w szkole dla dzieci z nowo projektowanych budynków. Dzięki temu deweloper płaci za niezbędną infrastrukturę. Może rozbudować istniejącą szkołę lub, jak w przypadku Służewca, wybudować nową. W przypadku Projektu Służewiec pojawiają się również inne ciekawe rozwiązania — śledzę je na bieżąco, ponieważ jest to jedna z najnowszych inwestycji na Mokotowie, gdzie mieszkam. Materiały z rozbiórki budynków biurowych przekazywane są do powtórnego użycia. To wynika z ekologii oraz z faktu, że obecnie jest trudniejszy dostęp do materiałów budowlanych. Pytania o cykl życia inwestycji oraz to, jak się je wznosi, są bardzo ważne. Pięć lat temu głośnym echem odbiła się informacja, że powstał elegancki budynek z prefabrykatów przy ulicy Sprzecznej 4, również autorstwa BBGK. Okazało się, że wielka płyta jest w porządku! Teraz już nikt nie podważa sensowności budowania z prefabrykatów. Zmiana mentalna zachodzi u nas szybciej niż byśmy chcieli przyznać.
