Katarzyna: Tak, w tej kwestii potrzeba przełamania kulturowych barier wynikających z naszej historii.
Joanna: Pojawiają się kolejne argumenty. Stawiając budynek z prefabrykatów, mówimy o montażu, nie budowie. Składanie gotowych elementów jest znacznie mniej uciążliwe dla otoczenia niż prowadzenie tradycyjnej budowy. Inwestycję można lepiej certyfikować, bo produkcja prefabrykatów jest bardziej sterylna. Jest też mniej wypadków. Wydaje mi się, że byłoby lepiej, gdyby samorządy włączyły się w proces, wymagając na przykład mniejszych kosztów zewnętrznych inwestycji lub zachowania elementów miastotwórczych — otwartych osiedli z aktywnymi parterami. Powinniśmy dążyć do znalezienia punktów synergii w każdej inwestycji, bo to tworzy miasto. Uważam, że trzeba mówić o tych dobrych projektach równie często, jak piętnuje się patodeweloperkę.
przedstawiciele Skanska odbierają certyfikat „Obiekt bez barier” przyznany dla pierwszego obiektu mieszkaniowego (2019 rok)
© Skanska
Katarzyna: Co jeszcze jest takim dobrym przykładem?
Joanna: Skanska zaprojektowała pierwsze mieszkania tak zwane ogólnodostępne, które można w łatwy sposób przystosować dla osób z niepełnosprawnościami albo starszych z ograniczoną mobilnością. W tych mieszkaniach można łatwo przesunąć ściankę działową między łazienką a sypialnią, żeby pod prysznicem zmieściła się osoba na wózku. Wejścia nie tylko do budynku, ale i do mieszkań są szersze — aby zmieścił się wózek. To udany przykład współpracy dewelopera z Fundacją Integracja.
Katarzyna: Pisze Pani o tym szerzej w książce „Poza własnością”.
Joanna: Tak, są tam przykłady, które pokazują, że rynek jest awangardą. Zmieniają się także oczekiwania społeczne. Każde kolejne pokolenie, które wchodzi w dorosłość, jest coraz bardziej świadome klimatycznie. Pyta nie tylko o to, co to jest za produkt, ale także jak został stworzony i wyprodukowany.
Katarzyna: W jaki jeszcze sposób rozumie Pani odpowiedzialność dewelopera?
Joanna: Odpowiedzialność rozumiem jako uznanie się za część ekosystemu — zarówno ekosystemu miasta, które jest złożonym organizmem powstającym czasami setki lat, i w którym stawiając budynek, tworzymy jego tkankę, jak i dużego ekosystemu, czyli planety. Dobrym przykładem zaangażowania deweloperów w zmianę myślenia o projektowaniu są Nowe Żerniki. W tym przypadku chylę czoła przed prezydentem Dutkiewiczem, który zgodził się na eksperymentalny projekt dzielnicy zaproponowany przez Zbyszka Maćkowa z gronem architektów. Rolą miasta było przygotowanie infrastruktury — chyba pierwszy raz zanim pojawiły się budynki, były gotowe ulice i latarnie. Coś, co jest standardem na Zachodzie, a czego w Polsce dopiero się uczymy. Pierwszy etap był budowany rękami deweloperów. Zaś pierwszą firmą, która się zaangażowała mimo ryzyka, bo projekt był nowatorski, był Archicom, którego ówczesnymi właścicielami było małżeństwo Dorota Jarodzka-Śródka i Kazimierz Śródka. Projekt budynku miał panele solarne na dachach i elewacji, siłownię, w której pedałując na rowerku, można było zasilać przestrzenie wspólne, oraz ogród ziołowy. Te elementy były publicznie dostępne. Projekt ruszył w 2014 roku, kiedy nie było żadnych programów wspierających dostępne budownictwo na wynajem, a instytucjonalny rynek nie istniał — stąd dominacja deweloperska. Ale Nowe Żerniki rozwijają się z duchem czasu. W drugim etapie budowy powstał międzypokoleniowy TBS, a teraz — kolejne mieszkania na wynajem. W tym eksperymencie to właśnie rynek, czyli światła para inwestorów, architektów, będących założycielami Archicomu, była partnerami dla miasta. Myślę, że będąc częścią środowiska, któremu zależy na przyszłości miast, powinniśmy promować takie pozytywne przykłady.
Nowe Żerniki — przestrzenie między budynkami tworzą sieć połączonych placów o różnym zagospodarowaniu i funkcji.
fot.: Maciej Lulko
Katarzyna: Czy uważa Pani, że powinniśmy też oczekiwać odpowiedzialności od deweloperów?
Joanna: Myślę, że tak. Proszę zobaczyć — w sklepach pojawiło się mnóstwo produktów wegańskich. Nie sądzę, żeby prezesi sieci marketów czy sieci paliwowych byli weganami z przekonania. Wiedzą, że klienci wymagają takiej oferty i sklepy ją poszerzają, co może oczywiście również wpłynąć na ocieplenie ich wizerunku czy zyskanie nowych klientów. Nie mam wątpliwości, że firmy muszą zarabiać i rozliczać się z zysków finansowych. Dlatego póki większość inwestycji jest realizowana przez inwestorów prywatnych, a nie samorządy, to rozmawiamy z deweloperami.
Katarzyna: Jaki jest Pani idealny obraz rynku mieszkaniowego?
Joanna: W moim wymarzonym scenariuszu samorządy poważnie traktują politykę mieszkaniową. Opracowują standardy, pokazują na swoim przykładzie, jak powinno być. Oferują dostępne mieszkania tańsze niż na rynku deweloperskim. Efekt byłby taki, że mieszkanie za 8–12 tysięcy złotych za metr przygotowane na sprzedaż nie mogłoby wyglądać gorzej niż takie, które byłoby wynajmowane za 12–20 złotych za metr miesięcznie. Żeby tak było, potrzebujemy ambitnych samorządów, które chcą być w awangardzie. Jak w Chrzanowie, gdzie burmistrz Robert Maciaszek myśli kompleksowo — budując specjalną strefę technologiczną (clean-tech), myśli jednocześnie o nowych mieszkaniach, w tym na dostępny cenowo wynajem. Obecnie przygotowywany jest projekt na ponad dwieście mieszkań w okolicy dworca. Samorząd aplikował do Europejskiego Banku Inwestycyjnego o wsparcie w sfinansowaniu ekspertyzy, którą właśnie opracowuje Ernst&Young, a architektką prowadzącą jest Aleksandra Wasilkowska. W projekcie ujęte są mieszkania dla seniorów oraz na wynajem w średnim, TBS-owym standardzie. Planowane są także miejskie szklarnie. To będzie perełka. Może się okazać, że trzydziestosześciotysięczny Chrzanów skuteczniej pozyskuje środki niż dwumilionowa Warszawa! Uważam, że trzeba chwalić najlepszych. Promować liderów i liderki zmian, którzy są w samorządach, w ruchach społecznych czy wśród deweloperów. Potrzebujemy usiąść razem do rozmów, bo to jest nasza wspólna przyszłość.
Katarzyna: W książce „Poza własnością” opisuje Pani prace nad programem Mieszkanie Plus. Jednym z przykładów jest projekt Nowych Jeziorek, który niestety nie wypalił. Jak ocenia Pani to, co się stało?
Joanna: Uważam, że stołeczny ratusz zignorował ten projekt, który miał potencjał zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wielu ludzi. Możliwe, że wyjście ponad podziały polityczne okazało się zbyt trudne. Wiadomo było, że bez współpracy to osiedle nie powstanie. Brałam udział w tym projekcie, jako BGKN zrobiliśmy konkurs, w którego jury znaleźli się także przedstawiciele i przedstawicielki samorządu, żeby miasto mogło wetować projekty. Liczyliśmy na to, że angażując się w konkurs, miasto będzie prowadziło dialog i szukało konstruktywnych rozwiązań. Zbierały się zespoły o coraz większym gremium, których celem nie było niestety to, żeby inwestycja powstała. Z kolei ówczesny zarząd BGKN (potem PFRN) nie chciał realizować projektu metodą „salami”, czyli zabudowując kolejne fragmenty działki, WZ-ka od WZ-ki. Grunt został kupiony, ponieważ były wydane pierwsze warunki zabudowy z pozwoleniem na budowę. I można było stawiać budynek po budynku, ale wtedy znowu powstałaby przestrzeń nie do życia na granicy Warszawy, która dodatkowo zakorkowałaby ulicę Puławską. Bardzo żałuję, że nie udało się poprowadzić konstruktywnego dialogu dla tej inwestycji. Może osiedle powstanie kiedyś w lepszej wersji, kiedy będzie można budować Mieszkanie Plus ponad podziałami. Jest to miejsce na dzielnicę przyszłości, wzorcowy przykład osiedla satelickiego z dobrą komunikacją kolejową.
ogólnodostępne ogródki ziołowe na osiedlu Nowe Żerniki we Wrocławiu
fot.: Joanna Erbel
Katarzyna: Co (a może kto) obecnie rozwija architekturę mieszkaniową w Polsce?
Joanna: Myślę, że to marzenia i ambicje, które pojawiają się w różnych miejscach. Czasami to architekci (a mamy bardzo dobrych architektów i architektki) przychodzą i proponują inwestorom bardziej progresywne rozwiązania. Czasami pojawia się ktoś w zarządzie firm deweloperskich, jak w przypadku BKG Nieruchomości. Zarząd stworzony przez osoby z innych branż stwierdził, że skoro nie zna się na współczesnej architekturze mieszkaniowej, to chce się nauczyć z zewnątrz. Tak powstał konkurs na modelowy dom. Bardzo ważna jest także rola magazynów branżowych, które gromadzą wiedzę specjalistów czy aktywistów — tutaj pokładam duże nadzieje w działalności PLGBC. O zmianach powinniśmy myśleć jako o wspólnym procesie i nastawić się na konstruktywne rozwiązania. W Krakowie teraz gorący jest temat dzielnicy Wesoła. Celem nie jest zablokowanie inwestycji, ale ożywienie pięknego fragmentu miasta, lepsza jakość życia. Ciekawą ramę tworzy David Sim w książce „Miasto życzliwe”, pisze, że to wzajemna życzliwość i poczucie współodpowiedzialności za miasto powinny kierować nas w poszukiwaniu progresywnych kompromisów.
Katarzyna: Jak wyobraża sobie Pani najbliższą przyszłość w tym zakresie?
Joanna: Chciałabym, żeby pojawiła się przestrzeń do dialogu trzech stron: samorządów, podmiotów prywatnych (deweloperów czy przedstawicieli biznesu) i strony społecznej. W każdym obszarze. Chciałabym, żebyśmy wspólnie rozmawiali o mieście i zastanawiali się na przykład, czy dodatkowe piętra nadbudowy są warte tego, żeby inwestor zaplanował klub seniora w parterze. Miasta potrzebują mieszkanek i mieszkańców, naszej energii, podatków i zaangażowania. Oraz tego, żebyśmy byli szczęśliwi, bo szczęśliwy wyborca, to wierny wyborca. Inwestycje deweloperskie współtworzą tkankę miasta i warto robić wszystko, żeby były jak najlepsze. Z inwestorami naprawdę da się rozmawiać.
Katarzyna: Dziękuję za rozmowę.
rozmawiała: Katarzyna Mikulska
Joanna Erbel – socjolożka, działaczka miejska, ekspertka do spraw mieszkaniowych. Założycielka Fundacji Blisko zajmującej się wspieraniem aktywności lokalnych i tworzeniem wiedzy na temat innowacji mieszkaniowych. Koordynowała prace nad przygotowaniem polityki mieszkaniowej i programu Mieszkania2030 dla m.st. Warszawy. W latach 2017–2020 zajmowała się tematem innowacji mieszkaniowych w PFR Nieruchomości. Członkini grupy eksperckiej Laboratorium Rynku Najmu oraz CoopTech Hub, pierwszego w Polsce centrum technologii spółdzielczych. Autorka książek „Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej” (2020) oraz „Wychylone w przyszłość. Jak zmienić świat na lepsze” (2022). Współpracowniczka Fundacji A/typowi działającej na rzecz neuroróżnorodności.
