Deweloperzy zasypują rynek ofertami sprzedaży mikroapartamentów. Liczące jedynie kilkanaście metrów kwadratowych mieszkanka są przedstawiane jako spełnienie marzeń millenialsów, stawiających na niezależność i miejskie życie. Tymczasem w rzeczywistości mikromieszkania to efekt patologii w planowaniu przestrzennym i fizyczny wymiar spekulacji na rynku nieruchomości. W ekstremalnych sytuacjach przebierają formy, takie jak na warszawskim osiedlu Bliska Wola, okrzykniętym „polskim Hongkongiem” ze względu na swoją przytłaczającą skalę i zagęszczenie.
lokale inwestycyjne czy mieszkania?
fot. Kacper Kępiński
W ofercie deweloperów znaleźć można „lokale inwestycyjne”. Przypominają one mieszkania – mają podzieloną na część dzienną, kuchenną i sanitarną przestrzeń, okna i wejście, często także rozrysowane meble. Nie spełniają jednak norm, przewidzianych dla lokali mieszkaniowych. W takim lokalu można zamieszkać, ale nie można się w nim zameldować. Ma status lokalu użytkowego i oczywiście może być wynajmowany jako mieszkanie, ale nie kupi go osoba posiłkująca się kredytem hipotecznym. Taka sytuacja to pokłosie wprowadzonych w 2018 roku zmian w prawie. Ustalono wówczas minimalną powierzchnię mieszkania wynoszącą 25 m2 I choć wydaje się, że to niewiele, deweloperzy oferują kilkunastometrowe pomieszczenia jako kawalerki. Lokale inwestycyjne są więc niczym innym jak fizycznym wymiarem instrumentu finansowego, inwestycji w nieruchomości, w których nieistotna jest jakość przestrzeni.
warszawski Hongkong
fot. Kacper Kępiński
Jedną z głośniejszych inwestycji 2020 roku stało się osiedle Bliska Wola, położone przy ul. Kasprzaka. Osiedle wznoszone przez firmę J.W. Construction zaprojektowało studio B.A.U. Okrzyknięte przez prasę i miejskich aktywistów „polskim Hongkongiem” robi przytłaczające wrażenie. Przytłaczająca skala budynków sięga 93 metrów wysokości. Efekt ciasnoty potęguje ogromna gęstość zabudowy i niewielkie odległości między budynkami. W blokach zaplanowano 380 lokali użytkowych oraz 1000 mieszkań, w tym 18-metrowe "miniapartamenty inwestycyjne". Ich ceny oscylują wokół 15 tys. zł za m2. Takie ukształtowanie przestrzeni osiedla możliwe było m.in. dzięki wprowadzeniu w najbardziej zacienionych obszarach niemieszkalnych lokali inwestycyjnych. W odpowiedzi na zainteresowanie mediów, Józef Wojciechowski - Przewodniczący Rady Nadzorczej J.W. Construction Holding S.A., opublikował list, w którym przedstawił swoje spojrzenie na zyskującą raczej złą sławę budowlę.
osiedle, jakiego pragną młodzi ludzie?
fot. Kacper Kępiński
Z oświadczenia dewelopera dowiadujemy się, że inwestycja odpowiada na zapotrzebowanie runku i oczekiwań młodych ludzi. Według Wojciechowskiego są to osoby, które wybrały życie w mniejszych, często wynajmowanych mieszkaniach ze względu na potrzebę mobilności i komfortu oraz mieszkania blisko pracy.
„Deweloper nie może być wobec tych potrzeb obojętny, dostosowuje się do sytuacji rynkowej, buduje zarówno bardzo małe, jak też bardzo duże mieszkania.”
fot. Kacper Kępiński
Małe mieszkania są także na celowniku inwestorów, bo to najbezpieczniejsza od lat forma lokowania tzw. nadwyżek finansowych. Według inwestora, osiedle wpisuje się w obecne trendy lifestylowe,
„na przykład popularny wśród młodych ludzi minimalizm (…). Osoby z pokolenia Y często najwięcej czasu spędzają poza domem. Chcą spotykać się z przyjaciółmi, uprawiać sport i poświęcać się swoim pasjom.”
patologie planowania
fot. Kacper Kępiński
Rozwiązaniem tej sytuacji i jedynym zabezpieczeniem interesu publicznego oraz jakości przestrzeni mieszkalnej według przedstawicieli władz państwowych są plany miejscowe. „Z takimi inwestycjami trzeba walczyć. Rozwiązaniem są przede wszystkim plany miejscowe" - powiedziała wiceministra Anna Kornecka, odpowiedzialna za budownictwo, planowanie przestrzenne oraz mieszkalnictwo. Nie byłoby to stwierdzenie pozbawione podstaw, gdyby nie fakt, że Bliska Wola jest realizowana w oparciu o obowiązujący plan zagospodarowania. Pojawia się więc kwestia wątpliwej jakości powstających w Polsce planów, które umożliwiają realizację tak patologicznej przestrzeni. W ten sposób zaplanowano już w Polsce tereny, które są w stanie pomieścić budynki dla 200 mln ludzi. Te szacunki zdają się nie brać pod uwagę kreatywności inwestycyjnej deweloperów.
