Artykuł z numeru A&B 05|2023
Państwo i samorządy w Polsce budują zbyt mało mieszkań? Przecież na stronach internetowych kolejnych urzędów można znaleźć mnóstwo informacji o nowych inwestycjach. Skoro jest tak dobrze, to dlaczego jest tak źle? O roli inwestora publicznego i kondycji budownictwa mieszkaniowego w Polsce opowiadają: architekt, działaczka społeczna i samorządowiec.
Dyskusja o obecnej kondycji budownictwa mieszkaniowego w Polsce przypomina szlachecki sejmik z czasów przedrozbiorowej Rzeczypospolitej. Wszyscy gardłują w sprawie swojej lub swojego patrona, starają się przekrzyczeć adwersarzy. Z jednej strony słyszymy kolejne głosy piętnujące patodeweloperkę i bierność władz, które robią zbyt mało, by ją ograniczyć. Z drugiej — mamy deweloperów twierdzących, że ludzie chcą małych mieszkań, a wysoka cena gwarantuje, że nabywają produkt klasy premium. Kolejni politycy, zależnie od reprezentowanej opcji, optują za państwowym budownictwem mieszkaniowym lub żądają większej (jeszcze większej?) wolności dla sektora prywatnego. Zwiększymy dopłaty do kredytów — obiecują jedni, podczas gdy ich polityczni przeciwnicy chwalą się efektami wdrożonych programów, które z kolei są krytykowane przez tych pierwszych i świadczyć mają o nieskuteczności wszystkich państwowych inicjatyw. Brakuje tylko kogoś, kto w tym całym zgiełku krzyknąłby „liberum veto” i przerwał dyskusję. Brakuje, bo większość Polaków znajduje się obok tej dyskusji — czekają w kolejkach na lokale komunalne lub spłacają kolejne raty za własnościowe mieszkania budowane przez prywatnych deweloperów.
Program Mieszkanie Plus przyniósł efekty w postaci realizacji o wysokiej jakości architektonicznej (Katowice, Łowicz czy Kępice), ale jednocześnie unaocznił wiele problemów. Państwowe instytucje okazały się nieprzygotowane do prowadzenia inwestycji. Ograniczone możliwości w dysponowaniu gruntami doprowadziły do takich sytuacji, jak ta w Katowicach, gdzie na potrzeby nowego osiedla wykarczowano kawał lasu. Ten sam problem pojawia się zresztą także w przypadku ustawy Lokal za Grunt, która zakłada, że na terenach przekazanych przez gminę deweloper wznosi mieszkaniówkę i oddaje równowartość parceli w mieszkaniach. Sama idea wydaje się godna uwagi, ale… najpierw trzeba mieć odpowiedni teren pod budowę, a z tym, jak się przekonujemy, bywa różnie.
W 2018 roku premier w ramach programu Mieszkania Plus obiecywał rozpoczęcie budowy 100 tysięcy mieszkań w ciągu roku. Tymczasem do końca 2022 roku powstało zaledwie 19 tysięcy lokali (kolejne 31,5 tysięcy było w budowie). To kropla w morzu potrzeb. Podobnie przedstawia się sytuacja budownictwa mieszkaniowego na szczeblu regionalnym. Polskie gminy budują niewiele. Jak donosił GUS, w 2021 roku rozpoczęły budowę jedynie 1056 mieszkań (rok wcześniej — 839). Zdecydowanie lepiej samorządy radzą sobie ze sprzedawaniem tego, co wybudowano wcześniej. Tylko w latach 2019–2020 gminy pozbyły się ponad 34 tysięcy lokali. Taka krótkowzroczna polityka, obliczona na realizowanie doraźnych celów i łatanie dziur budżetowych w łatwy sposób, utrwala niekorzystne status quo.
komunalny blok bez barier przy ul. Dickmana 30 w Gdyni ma stanowić przyjazne środowisko życia dla wszystkich grup mieszkańców; należy się zastanowić, dlaczego podobnych realizacji jest tak niewiele
fot.: © Laboratorium Innowacji Społecznych
mieszkaniówka się (nie) opłaca?
Na pytanie, dlaczego samorządy nie budują (lub prawie nie budują) mieszkań, Urszula Niziołek-Janiak, związana od kilkunastu lat z Łodzią działaczka społeczna i samorządowa, odpowiada krótko:
Bo im się to nie opłaca finansowo ani wyborczo. Nie wymagamy tego od nich. Budowa mieszkań komunalnych i socjalnych nie była priorytetem żadnych władz od czasu transformacji ustrojowej. Dotyczyło to także władz samorządowych — dodaje. — Od lat państwo nie wspierało skutecznie rozwoju kooperatyw mieszkaniowych, realizacji mieszkań przez spółdzielnie czy remontów samorządowych, zrzucając to zadanie na środki UE, banki oraz prywatnych deweloperów. Ponadto luka w planowaniu przestrzennym, jaka powstała po 2001 roku, spowodowała stałe zmiany w przestrzeniach miast, utrudniające mądre inwestowanie.
Urban sprawl i rozlewanie się miast z jednej oraz wyprzedaż posiadanych przez samorządy zasobów w postaci mieszkań i gruntów z drugiej strony przyczyniły się do powstania sytuacji, w której publicznym podmiotom coraz trudniej realizować tak potrzebne inwestycje mieszkaniowe. Kolejne programy rządowe wspierały rynek deweloperski i sektor bankowy (na przykład dopłacając do wkładu własnego), zamiast stymulować budowę nowych mieszkań przez państwo lub samorządy.
Niziołek-Janiak zwraca uwagę, że:
poszerzanie zasobu komunalnego straciło poparcie dużej części wyborców. Dlaczego? Niska ściągalność czynszów i ogromne zadłużenia części najemców powodowały z kolei, że na tę dziedzinę zadań władz publicznych spadało odium rozdawnictwa, a nie bezpiecznika i regulatora rynku. Osoby, które musiały z własnych środków zapewnić sobie miejsce do życia, przestały widzieć przez to powiązania między cenami mieszkań, kosztami najmu i elastycznym modułem mieszkań miejskich.
Działaczka przestrzega jednak, przed zero-jedynkowym obrazem rzeczywistości. Nie wszystkie miasta umywają ręce od budowy mieszkań komunalnych.
Częstochowa, Gostynin, Zielona Góra czy Warszawa budują nowe mieszkania — wymienia. — Z pewnością za mało w stosunku do potrzeb biedniejących mieszkańców, ale budują.
W przywołanym Gostyninie zbudowano najwięcej mieszkań w Polsce w przeliczeniu na 1000 mieszkańców — 27,5. Dla porównania w Łodzi (znacznie od Gostynina większej) to tylko 3,8 mieszkania na 1000 mieszkańców. Władze miasta usprawiedliwiały się tym, że są „największym kamienicznikiem w Polsce” i nie muszą powiększać posiadanego zasobu mieszkań.
Niziołek-Janiak określa te słowa jako „wierutną bzdurę”.
Przez wiele lat nadzieję na zwiększenie liczby mieszkań w Łodzi dawała rewitalizacja, ale odbywa się ona kosztem zaniedbywania reszty zasobów mieszkaniowych oraz przekazywania mieszkań do najmu komercyjnego — krytykuje sztandarową inicjatywę miejską. Budowa nowych mieszkań „opłaca się w stolicy, a w Łodzi ponoć nie — dodaje z przekąsem.
osiedle nad rzeką Prosną w Kaliszu zostało zaprojektowane w duchu „projektowania biofilnego” i ma wyznaczać kierunek przemian w architekturze miasta
© todos.architekci
priorytety gminy
Pozytywnym przykładem, który udowadnia, że przemyślana polityka mieszkaniowa może być prowadzona także w dużych ośrodkach, jest Gdynia. Michał Guć, wiceprezydent Gdyni ds. innowacji, protestuje, słysząc, że „samorządy w Polsce nie budują”.
Sytuacja nie jest aż tak zła. Są dostępne narzędzia, czyli środki pozwalające samorządom na budowę mieszkań” — mówi, po czym dodaje, że oczywiście są też problemy. Co ciekawe, nie są one związane z brakiem środków finansowych, które zostały zapewnione, ale z brakiem zmiany „filozofii zasobu komunalnego”. Samorządy, nawet jeśli pozyskają środki na inwestycję, muszą znaleźć pieniądze na dopłaty do kosztów utrzymania tego zasobu. W obecnej sytuacji, gdy gminy zostały pozbawione miliardowych wpływów z podatków, to bardzo trudne.
Wśród gdyńskich inwestycji wyróżnia się budynek przy ulicy Dickmana 30. Skromny, trzypiętrowy bloczek zaprojektowany przez 3MA stanowi żywą ilustrację priorytetów samorządu w kwestii budownictwa mieszkaniowego.
Troską gminy powinna być możliwość zadbania o tych mieszkańców, którzy z różnych powodów nie są w stanie samodzielnie zapewnić sobie mieszkania — mówi Michał Guć i opisuje działania, które wykraczają poza samą budowę nowych bloków. Uważamy jednak, że przekazanie kluczy do lokalu nie jest jedyną metodą. Dlatego w Gdyni, oprócz realizacji zadań związanych z mieszkalnictwem komunalnym, stawiamy na przedsięwzięcia pomagające mieszkańcom wynajmować mieszkania na rynku komercyjnym. W ten właśnie sposób wspieramy wychowanków placówek opiekuńczo-wychowawczych (domów dziecka), osoby wychodzące z bezdomności czy w ostatnim czasie uchodźców z Ukrainy.
Budynek przy ulicy Dickmana 30 powstał w dzielnicy Oksywie, której rewitalizacja koordynowana jest przez gdyńskie Laboratorium Innowacji Społecznych. Jest to o tyle ważne, że w odróżnieniu od wielu przypadków, gdzie „rewitalizacja” oznacza po prostu remont i estetyzację, LIS przygotował zarówno wytyczne dotyczące architektury, jak i polityki społecznej wspierającej zawiązanie prawdziwej, sąsiedzkiej wspólnoty.
Zależało nam na stworzeniu przestrzeni, która będzie sprzyjać samodzielności także osób starszych czy z niepełnosprawnościami — podkreśla Guć i dodaje, że LIS pracuje nad kolejnym blokiem bez barier. Oglądając efekty działań, chciałoby się przyklasnąć gdyńskiemu samorządowi. Jedyne „ale” dotyczy liczb — mówimy przecież o zaledwie jednym bloku.
kameralne bloki o prostych formach stanowią przykład architektury oszczędnej, a jednocześnie prezentującej wysoki poziom rozwiązań funkcjonalnych, estetycznych i proekologicznych
© todos.architekci
miasto i TBS wyznaczają kierunek
Kto pamięta pierwsze TBS-y, ten ma przed oczami architekturę oszczędną i przeważnie dość nijaką. Tymczasem osiedle powstające nad Prosną w Kaliszu stanowi dowód na to, że „nowocześnie” nie musi znaczyć „drogo”, a architektom i samorządowcom nieobca jest myśl, że budownictwo komunalne powinno stanowić wzór dobrych praktyk. Współautor projektu, architekt Jakub Chrzanowski z pracowni todos.architekci, uważa, że:
inwestorzy publiczni, tak jak samorządy czy państwo, ponoszą odpowiedzialność za realizowane inwestycje i powinni kierować się nie tylko korzyściami ekonomicznymi, ale również społecznymi i środowiskowymi. Położenie nacisku na rozwiązania proekologiczne oraz odpowiedni poziom architektury z sektora budownictwa społecznego może mieć kluczowy wpływ na kierunki rozwoju budownictwa z sektora prywatnego.
W przypadku kaliskiego osiedla zaskakująca była już sama forma wyboru projektu. Zamiast będącego zmorą wielu architektów przetargu ogłoszono konkurs. Mimo iż budżet był bardzo skromny (pula nagród — zaledwie 5000 złotych), to i tak przyniósł on efekty lepsze niż w większości przypadków, gdy stosuje się formułę zaprojektuj–wybuduj. Duży wpływ miał chyba na to sam prezydent Kalisza.
Miasto ma duże szczęście, ponieważ prezydentem miasta jest architekt, Krystian Kinastowski. To właśnie on, w porozumieniu z prezesem TBS Andrzejem Górskim, wyszli z inicjatywą zorganizowania konkursu architektonicznego — opowiada Chrzanowski.
Zwycięski projekt autorstwa todos.architekci, zgodnie z wytycznymi organizatorów, łączy w sobie aspekty estetyczne, ekonomiczne oraz proekologiczne. Zaprojektowany w duchu „Biophilic design” kompleks odnosi się z szacunkiem do zastanej sytuacji (zachowanie drzewostanu, wyeksponowanie linii rzeki Prosny), a sama architektura jest prosta i funkcjonalna. Chrzanowski ma nadzieję, że zrealizowana koncepcja stanie się wzorem dla nowych inwestycji w przemysłowej części Kalisza (Piskorzewie) — „budowa ma być pierwszym etapem zmian i może wyznaczyć odpowiedni kierunek dla kolejnych realizacji w tym rejonie”.
kaliskie osiedle nad Prosną powstanie we współpracy Miasta oraz TBS; co ciekawe, projekt został wyłoniony w ramach konkursu, co bez wątpienia korzystnie wpłynęło na jego jakość
© todos.architekci
czas na zmiany
Skoro jest tak dobrze, to dlaczego jest tak źle? — chciałoby się zapytać. Tyle że… trudno znaleźć kogoś, kto jednoznacznie pozytywnie oceniałby obecną sytuację. W końcu trudno być zadowolonym, gdy samorządy więcej sprzedają, niż budują, a ambitne programy inicjowane przez władze centralne realizowane są w bardzo niewielkim zakresie. Jednocześnie przywołane przykłady pokazują, że działania podejmowane przez inwestora publicznego mogą przynosić pozytywne rezultaty, a problemem często nie jest jakość, lecz ilość. Gdzie zatem leży przyczyna niewydolności polityki mieszkaniowej prowadzonej przez samorządy i państwo? Co należałoby zmienić, aby sytuacja uległa poprawie?
Wiceprezydent Gdyni Michał Guć wskazuje na zbyt niską elastyczność dopuszczonych prawem rozwiązań.
Podstawowym czynnikiem, który stworzyłby warunki do rozwoju budownictwa komunalnego, czy szerzej: do rozwiązywania przez gminy problemów mieszkaniowych Polaków, jest poluzowanie tego gorsetu i danie samorządom możliwości działania odpowiadającego lokalnym potrzebom i uwarunkowaniom — mówi
liczby mieszkań zrealizowanych w ramach programu Mieszkanie Plus są więcej niż skromne — jednocześnie realizacje takie jak osiedle przy ul. Okólnej w Toruniu (S.A.M.I. Architekci) dowodzą, że działalność publicznego inwestora może iść w parze z dobrą jakością architektoniczną
© S.A.M.I. Architekci
Jakub Chrzanowski zwraca też uwagę na kwestie bliższe profesji architekta — formę prowadzenia zamówień budowlanych wynikającą z Prawa zamówień publicznych oraz niską świadomość mieszkańców.
W Polsce wciąż istnieje tendencja do preferowania własności indywidualnej, a nie spółdzielczej czy komunalnej — stwierdza projektant i dodaje — współpraca między sektorem publicznym a prywatnym (w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego czy partnerstwa społecznego) w budownictwie komunalnym/spółdzielczym mogłaby przynieść wiele korzyści dla mieszkańców i inwestorów.
Aby cokolwiek się zmieniło, konieczna jest jednak rozmowa, merytoryczna dyskusja zamiast opisanego we wstępie „sejmiku” różnych grup interesu. Architekci powinni być jej aktywną stroną, zamiast udawać, że sprawa ich nie dotyczy. Nie mieszamy się w politykę, naszym zadaniem jest stworzyć jak najlepszą, satysfakcjonującą pod względem estetycznym i funkcjonalnym przestrzeń — odpowiedzieli autorzy udanej realizacji w Kaliszu wzniesionej w ramach Mieszkania Plus, których poprosiłem o ocenę programu. Tyle tylko, że w przypadku budownictwa mieszkaniowego (współ)finansowanego ze środków publicznych nie uciekniemy ani od polityki, ani od trudnych pytań.
