Jakie zmiany przyniesie reforma systemu planowania przestrzennego? Jak odbierana jest przez architektów i urbanistów? Ile zapłacimy za wydanie decyzji o warunkach zabudowy? Które zapisy zmieniły się po konsultacjach społecznych? Odpowiedzi na te i inne pytania udziela architektka Marta Zuber, członkini Wojewódzkiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej Województwa Śląskiego.
Marta Zuber — architektka, członkini Wojewódzkiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej Województwa Śląskiego, która doradza Marszałkowi Województwa Śląskiego w sprawach zagospodarowania przestrzennego. Członkini Komisji Rewizyjnej Śląskiej Okręgowej Izby Architektów oraz SARP Oddział Bielsko-Biała. Prowadzi wraz z mężem pracownię projektową Archas Design w Bielsku-Białej.
rozmowa z Martą Zuber
Józef Stachów: Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który jest obecnie na etapie opiniowania. Przepisy mają wejść w życie w tym roku. Jakie są główne założenia reformy?
Marta Zuber: Najważniejsza zmiana dotyczy zastąpienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przez nowy — obowiązkowy dla obszaru całej gminy — plan ogólny. W odróżnieniu od studium plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego. Jego postanowienia będą wiążące przy ustalaniu planów miejscowych oraz przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.
Józef Stachów: Plany ogólne poprawią warunki zagospodarowania przestrzennego w gminach? Obecnie plany miejscowe obejmują zaledwie jedną trzecią powierzchni kraju.
Marta Zuber: Plany ogólne mają zawierać uproszczone elementy urbanistyczne i posiadać zwięzłą formę. Wprowadzenie ich w miejsce rozbudowanego i szczegółowego studium z pewnością usprawni dotychczasowy system planowania i zagospodarowania w gminach. Zgodnie z projektem ustawy gminy będą miały czas na ich uchwalenie do 2026 roku. Wyznaczenie ustawowego terminu ma zmotywować samorządy do podjęcia świadomych i koniecznych działań planistycznych. W ich szybkim przyjęciu pomóc ma też współfinansowanie z budżetu Krajowego Planu Odbudowy.
Józef Stachów: Jak proponowane w ustawie zmiany odbierane są w środowisku architektów i urbanistów?
Marta Zuber: Zmiany były oczekiwane przez projektantów, architektów i urbanistów. Miały znacznie uprościć dotychczasowe procedury i przyspieszyć postępowanie planistyczne, a przede wszystkim dać gminom narzędzia pozwalające na zapanowanie nad chaotyczną zabudową. Pojawiły się jednak obawy, że w niektórych punktach będą zbyt rygorystyczne i mogą wstrzymywać nowe inwestycje.
Józef Stachów: Jakie przepisy ma Pani na myśli?
Marta Zuber: Chociażby te dotyczące standardów dostępności infrastruktury społecznej. Autorzy nowelizacji zaproponowali zapisy, które miały zapobiegać niekontrolowanemu powstawaniu zabudowy. Chodziło między innymi o to, żeby na obrzeżach miast deweloperzy nie stawiali „osiedli — satelitów”, do których trzeba później wybudować na koszt gminy drogi i doprowadzić media. Nowe inwestycje postanowiono więc powiązać z obecnością w ich pobliżu szkół i obszarów zieleni publicznej. W myśl projektu ustawy odległość nowego budynku do szkoły ma być nie większa niż 1,5 km (na wsi 3 km). Taka sama odległość ma być zachowana do obszaru zieleni publicznej o powierzchni 3 ha oraz nie mniejsza niż 3 km do kolejnego, dużego terenu zieleni publicznej, o powierzchni 20 hektarów. Takie kryteria mogły okazać się trudne do spełnienia. Szczególnie w miejscowościach, gdzie jest duża presja inwestycyjna. Poza tym nie wszystkie gminy posiadają wolne tereny a ich wydzielenie i zagospodarowanie na cel publiczny, to nie mały koszt. Dlatego, już w toku prac nad projektem nowelizacji i po konsultacjach społecznych, ministerstwo zdecydowało się pozostawić to narzędzie jako fakultatywne, oddając jego stosowanie do wyboru administracji samorządowej. Dzięki temu przepisy ostatecznie nie będą wiązać rąk gminom, lecz dadzą im wytyczne do racjonalnego kształtowania przestrzeni.
Józef Stachów: Osoby posiadające działkę lub planujące budowę domu, szczególnie interesują zmiany dotyczące decyzji o warunkach zabudowy. Co ma się zmienić w przepisach?
Marta Zuber: Początkowo ministerstwo chciało, aby warunki zabudowy, które dziś są wydawane na czas nieokreślony, obowiązywały tylko przez trzy lata. Po prekonsultacjach projektu zdecydowało się wydłużyć ten okres do pięciu lat. Ostatecznie przepis, który wzbudził sporo kontrowersji, trafił do kosza. Zmianie ulec mają natomiast opłaty i to znacząco. Wcześniej osoba występująca o warunki zabudowy na swoją działkę nie ponosiła żadnych kosztów, zaś występująca na cudzą, np. użytkownik wieczysty, wnosiła opłatę skarbową w wysokości 598 zł. Wraz z nowelizacją ustawy gmina pobierać będzie od decyzji o warunkach zabudowy opłatę planistyczną. Ma wynosić 30% wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast trzeba zaznaczyć, że organ administracji samorządowej będzie mógł ją nałożyć dopiero po wydaniu pozwolenia na budowę, więc można powiedzieć, że nie zapłacimy do czasu, do kiedy nie zdecydujemy się na rozpoczęcie inwestycji.
Józef Stachów: Czy zmianie ulegnie również opłata związana z wprowadzeniem planu miejscowego?
Marta Zuber: Dotychczasowa konstrukcja renty planistycznej ma zmienić się diametralnie. Przede wszystkim opłata obejmie wszystkie nieruchomości, które zyskały na wartości wskutek uchwalenia planu, niezależnie od tego, czy i po jakim czasie od jego uchwalenia dana nieruchomość zostanie sprzedana. Wcześniej dość powszechnie stosowaną praktyką było zwlekanie ze sprzedażą gruntów przez 5 lat od uchwalenia planu miejscowego. Przepisy zwalniały właścicieli z opłat po tym okresie. Również wzrost wartości inwestycji mógł być określany przez wójta lub burmistrza w przedziale od 0 do 30%. Teraz stawka ustalana ma być ustawowo i wynosić stałą, maksymalną wartość 30%.
Józef Stachów: Kiedy opłata planistyczna będzie wymagana?
Marta Zuber: To jeszcze nie jest precyzyjnie określone. Nad projektem nowelizacji wciąż trwają prace. Jednak każdy właściciel nieruchomości, która zyskała na wartości, będzie musiał liczyć się z tym, że gmina nałoży na niego obowiązek zapłaty.
Mówimy cały czas o sytuacji, kiedy wartość danego terenu wzrośnie, bo tak jest najczęściej. Pamiętać jednak należy, że w związku z wprowadzeniem planu miejscowego niektóre inwestycje mogą też stracić na wartości, na przykład z powodu ograniczenia dotychczasowego sposobu użytkowania czy korzystania z nich. Wtedy właściciel może domagać się od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Józef Stachów: Nowelizacja ma również powołać nową instytucję pod nazwą Rejestr Urbanistyczny. Do czego ma on służyć?
Marta Zuber: Od 2026 roku wszystkie dokumenty planistyczne mają być dostępne w jednym miejscu, którym ma być internetowy Rejestr Urbanistyczny. Jest on elementem tworzonego przez ministerstwo procesu cyfryzacji. Nieodpłatny, będący do dyspozycji wszystkich zainteresowanych system, ma być źródłem informacji między innymi o rozstrzygnięciach organów nadzoru, wyrokach sądów administracyjnych, czy raportach z konsultacji społecznych.
To bardzo potrzebne narzędzie, które umożliwi tworzenie, gromadzenie, aktualizację i udostępnianie danych o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rejestr prowadzony ma być centralnie, ale informacje niezbędne do jego stworzenia, będą na bieżąco uzupełniane na przez samorządy.
Zapraszamy do naszego nowego działu Prawo dla Architekta z wszystkimi aktualnymi ustawami i opiniami.
