Suburbanizacja w Polsce nabiera tempa, a gminy wokół dużych miast stają się coraz bardziej zatłoczone. Choć nowe osiedla kuszą przestrzenią i sielskim stylem życia, rzeczywistość często odbiega od obietnic. Mieszkańcy zmagają się z brakiem infrastruktury, problemami z dojazdami i deweloperami, którzy nie zawsze dotrzymują słowa. Czy chaotyczny rozwój przestrzenny da się zatrzymać?
Patrzę na mapę Polski i widzę czerwone obwarzanki. Najmocniej mieni się ten wokół stolicy, potem ten wokół Poznania, Wrocławia, Trójmiasta, chociaż i tak można powiedzieć, że zachód naszego kraju czerwieni się bardziej niż wschód. Mapa, na którą patrzę, to indeks ruchliwości na obszarach wiejskich w Polsce w 2019 r. To współczynnik obrotu migracyjnego, odnoszący się do sumy imigrantów i emigrantów w przeliczeniu na liczbę ludności w danym miejscu, oraz współczynnik efektywności migracji. Mapa wygląda całkiem podobnie do tej, która znajduje się kawałek dalej, czyli mapy salda migracji.
Indeks ruchliwości na obszarach wiejskich w Polsce w 2019 r. — opracowanie na podstawie Banku Danych Lokalnych GUS.
Długosz, M., & Szmytkie, R. (2022). Obszary wiejskie w systemie migracji wewnętrznych w Polsce. Studia Regionalne i Lokalne, 3(89), 86-100.
Obrót migracyjny w jednostkach wiejskich w Polsce w 2019 r. — opracowanie na podstawie Banku Danych Lokalnych GUS.
Długosz, M., & Szmytkie, R. (2022). Obszary wiejskie w systemie migracji wewnętrznych w Polsce. Studia Regionalne i Lokalne, 3(89), 86-100.
O suburbanizacji napisano już wiele – ba, nawet obliczono, że taka gospodarka przestrzenna, to w zasadzie niegospodarność. W końcu w 2021 na ten cel rocznie z własnej kieszeni dopłacaliśmy 2200 złotych, statystycznie na jedną osobę[1]. Już wtedy pisaliśmy, że okolice największych miast mocno się urbanizowały. W środowisku panuje zgodny konsensus, że trzeba coś zrobić, że tak dalej nie można. Część osób nadziei wypatruje w pojawieniu się planów ogólnych. Zmiana prawna systemu planowania ma za jeden z celów właśnie kastrację działek pod kolejną zabudowę łanową. Ma ona ukrócić tzw. „wuzetki”, które mają uchodzić za przyczynę chaotycznej zabudowy.
wuzetki nie z przepisu
Tegoroczna kontrola przeprowadzona przez Najwyższą Izbę Kontroli wykazała, że większość skontrolowanych gmin wydawała decyzje o warunkach zabudowy z naruszeniem prawa. W wielu przypadkach postępowania były nierzetelnie prowadzone, a dokumentacja nie była odpowiednio nadzorowana. Często w gminach brakowało aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego. NIK zwróciła uwagę, że niektóre gminy nie naliczały opłat, mimo że rozwój infrastruktury finansowanej przez gminy podnosił wartość nieruchomości. Stwierdzono również ryzyko występowania konfliktów interesów oraz mechanizmów korupcjogennych w części skontrolowanych urzędów. Jak zawsze problemem okazał się niski odsetek terenów objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego – w 2023 r. tylko 13% powierzchni skontrolowanych gmin było objęte MPZP. Decyzje o warunkach zabudowy były często wydawane nawet wtedy, gdy inwestycje nie były zgodne z planami zagospodarowania przestrzennego. Czy te dane mnie zdziwiły? Niespecjalnie. Kto pracował z „WZ-tkami”, ten wie, że to grząski grunt.
Zdziwiłam się, jednak kiedy w jednym z portali wiedzy codziennej przeczytałam nagłówek mówiący o tym, że to ościenne gminy się rozrastają. „W gminie Łubowo, Turek czy Kazimierz wzrost odnotowano na poziomie 20 procent, lecz gdzie statystyki poszły faktycznie w górę i zaskoczyły wielu? W naszej galerii zdjęć powyżej znajdziecie listę 10 gmin z Wielkopolski, do których w ostatnich latach przybyło najwięcej nowych mieszkańców” – kończy artykuł autorka. Przeglądam galerię, która jest oczywiście klikbaitem, generującym ruch w witrynie. Pierwsze miejsce pod względem przyrostu liczby mieszkańców jest oczywiście na końcu. Zdradzę tu, że jest to Kleszczewo, które od 2013 roku powiększyło swój meldunkowy rejestr o 67%. Takich Kleszczewów jest u nas sporo.
rośnie obważanek
Można by podważać metodologię, mówić o jakości danych GUS, ale jak byśmy nie liczyli, patrzyli na dane satelitarne, wniosek jest jeden – suburbanizujemy się. O ile przyczyn planowania w taki sposób w gminie doszukiwać się można w braku MPZP, o tyle przyczyn przeprowadzki szukać należy raczej w portfelu (a dokładniej zdolności kredytowej połączonej z poszukiwaniem odpowiednio dużego metrażu), wespół z myśleniem o wyprowadzce na wieś, jako marzeniu o życiu sielskim. Tak oto mamy przepis na domek pod miastem.
Nie chciałam jednak pisać kolejnego tekstu, w którym naukowo poruszę tematy. Chciałam zapytać ludzi mieszkających w takich miejscach, właśnie o to, jak im się mieszka. W końcu deweloperzy mówią, że ich klienci bardzo chwalą sobie wszelkie inwestycje[2].
Banino — Gmina Banino, wieś kaszubska w województwie pomorskim, suburbia Trójmiasta.
Google Maps
Kiedy pytałam o to, jak się mieszka, na grafikę ukazującą problem, wybrałam Banino. To gmina, która symbolizuje wizję łapczywie przejmowanych kolejnych działek poddawanych odrolnieniu. Nie muszę długo czekać, pierwsza odzywa się Ania.
głos mieszkanki
„Hej, mieszkam na osiedlu, które miałaś u siebie. Nie jest tak źle, jak wygląda :P. Ogólnie wszędzie dojdziemy pieszo w ok. 20 minut, piekarnia, spożywczy, 30 minut apteka, przychodnia, biedra, sklepy, drogerie. Mąż 15 minut pieszo idzie do pracy, po drodze mamy przedszkole dziecka. Pieszo dojdziemy też na salę zabaw, do kawiarni i dzieciaki też pieszo chodzą do szkoły. Jedyny minus to drogi. Gmina temat kompletnie olewa. Nie chce przejmować dróg prywatnych i trzeba samemu polepszać jej stan.” – pisze. Dopytuję o drogi, w tym o bezpieczeństwo poruszania się pieszo. „Z sąsiadami mamy zasadę, że palimy światła przed domami, by było wieczorami coś widać” – odpowiada. Na drodze gminnej światła są tak na 1/4 długości i… zostały wykonane z budżetu obywatelskiego. „Na chodnik też nie ma co liczyć, bo droga jest tak wąska, że nie będzie na niego miejsca. Dopiero jak się wprowadziłam, to się dowiedziałam, że prawnie takie rzeczy są dozwolone, był to szok. Samochód zawsze jakoś przejedzie, ale chodnik powinien być, bo to droga dzieci do szkoły. A niestety nie każdy kierowca zwalnia, jak przejeżdża obok pieszych” – dopowiada.
Suburbanizacja w praktyce — Widok na domy w zabudowie łanowej pod Krakowem, dojazd drogą z płyt betonowych.
Magdalena Milert
Pisze do mnie także Hania, która niegdyś miała tam chłopaka. Potwierdza słowa mojej pierwszej rozmówczyni. „Z tego co ja zauważyłam, mimo że głównie zamieszkują te okolice młode pary + małe dzieci, nie ma ŻADNYCH chodników czy wyznaczonych miejsc dla pieszych.” Dodaje, że niedoszli teściowie, rodzice chłopaka chcieli mieć »dom«, a nie mieszkanie. Budynek ma problem z wilgocią, działka nie jest zmeliorowana. „Chyba nie zdawali sobie za bardzo sprawy na co się piszą” – kwituje.
woda zweryfikowała
Dostaję też wiadomości z innych miejsc o podobnym schemacie rozwoju i z podobnymi problemami. „My mamy dom w takiej łanowej okolicy, ale na wsi, blisko centrum (sklep, kościół, przystanki) wsi” – pisze Kasia. „Ta okolica około 3-4 lata temu zaczęła być zabudowywana przez deweloperów. Niby domki pod miastem, ale o ile my, jako samo budujący się inwestorzy, zrobiliśmy badania gruntu, mieliśmy działkę wcześniej, więc widzieliśmy, jak tu okolica żyje, jak natura żyje...” – kontynuuje. Mają dom bez piwnicy, z 3 stopniami do wejścia. Wody gruntowe są tam wysoko, a melioracja na polach nie była przeprowadzana sprawnie. Domy, które są już sprzedane a wybudowane były przez dewelopera – w tym roku były to sceny dramatów, zwłaszcza wiosną, były niestety podtopienia. „A domy na równi z gruntem! Teraz inny deweloper się wziął za budowy, bliżej nas… i robi to samo” – zauważa. „Pomijam fakt wkręcania ludziom, że gmina zrobi drogi, chodniki itp. może jakby ci ludzie się przemeldowali i zaczęli płacić tu podatki, to byłoby to bardziej realne, a ludzie zostają często zameldowani w mieście, bo np. dziecko chodzi tam do przedszkola” – podsumowuje.
Z wodą ma problem ma także Sylwia. Mieszka w domu z mężem, synem i psem. Wcześniej mieli pięćdziesięciometrowe mieszkanie we Wrocławiu. Obydwoje pracują z domu, potrzebowali większej przestrzeni. Sylwia zauważa, że na pewno więcej czasu traci na dojazdy. Deweloper obiecywał wiele. Sama stwierdza, że bardzo ich oszukał. „Mam pole kukurydzy za oknem, które kocham, ale jesienią nie lubię wychodzić, bo przez to jest jeden wielki przeciąg” Niska jakość wykonania odbiła się przy powodziach. „Zalało nas, właśnie wczoraj otworzyliśmy konto oszczędnościowe na specjalny cel, czyli remont i drenaż wokół domu. Według wyceny specjalistów około 50k…” Sylwia jednak cieszy się, że jej dziecko oddycha świeżym powietrzem. „Wczoraj wyszłam na spacer, wróciłam z trzema pięknymi dyniami od sąsiada, które już dziś na śniadanie jadł mój synek” – dzieli się. Podsumowuje, że ciężko jest wykonać bilans zysków i strat. „Cieszę się, że mamy gdzie zaprosić rodzinę na święta, ale życie w takim miejscu jest drożdże ze względu na dojazdy, czy chociażby dodatkowe czyszczenie klocków hamulcowych, bo są zapchane od piasku z pola” – puentuje.
jeśli mogę coś poradzić
Wypowiedzi mogłabym mnożyć, podawać także przykłady komentarzy, w których ludzie nie widzą żadnych wad takiego zamieszkania. Jasne jest, że nie każdy musi mieszkać w bloku, wiele osób odnajduje się w mieszkaniu pod miastem. Wszak i moje rozmówczynie także wskazują na plusy posiadania domku. To, czym chciałabym zakończyć ten tekst to nie apel o to, by pod miastem nie mieszkać, ale apel o to, by dokładnie sprawdzić miejsce, do którego się chcemy wyprowadzić. W starciu z deweloperem, w batalii na argumenty, wytrzymałość, wytrwałość oraz fundusze – prawdopodobnie jesteśmy przegrani. Niestety, należy wykonać każdy wysiłek, aby sprawdzić każdy szczegół inwestycji i okolicy, by się gorzko nie rozczarować. Poczucie oszukania jest trudne, frustrujące tym bardziej, gdy pojawia się w przypadku domu – miejscu, które ma być ogniskiem rodzinnym, oazą spokoju, bezpieczeństwa. Jeśli tracimy spokój i pewność w takim miejscu, trudno wyobrazić sobie dobre życie. Sprawdzać, sprawdzać i jeszcze raz sprawdzać – dewelopera, działkę i okolicę (w końcu wprowadzamy się także, aby korzystać z chodników, przystanków i dróg) – tyle mogę zasugerować osobom, które szukają swojego M. Do architektów, samorządowców mogłabym apelować o to, by kolejne projekty i wnioski sprawdzać dwa razy, rozmawiać o wątpliwościach z inwestorem. Do deweloperów zaś mogłabym apelować o to, by jednak nie oszukiwać, mogłabym odwoływać się do ich wyrzutów sumienia – ale czy ktoś jeszcze wierzy, że to coś da?
Otwieram przeglądarkę, przeglądam wiadomości z regionu. Wita mnie nagłówek: „Na nowohuckich polach wyrasta eleganckie osiedle. Deweloperzy docenili urok wschodnich rubieży Krakowa. Będą kolejne inwestycje?”
Magdalena Milert
[1] Śleszyński, P., Kukołowicz, P. (2021), Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego, Polski Instytut Ekonomiczny, Warszawa.
[2] Józefiak, B. (2024). Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania. Znak Literanova.
