publicystyka z numeru 7/8 2021 A&B
Nowe propozycje mieszkaniowe, które znalazły się w Polskim Ładzie, są dla mnie zaskakujące. Odczytuję je jako bezpośrednią reakcję na pandemię skierowaną do zmęczonego siedzeniem w mieszkaniu wyborcy. Szkoda, że z negatywnymi skutkami tych propozycji będziemy się mierzyli jeszcze długo po tym, jak o covidowym zamknięciu zapomnimy na dobre.
Projekt Polskiego Ładu w kwestii mieszkaniowej przyniósł dwie zasadnicze propozycje: ułatwień w samodzielnej budowie niewielkich domów jednorodzinnych oraz powrotu do dopłat do kredytów. Obie propozycje są na razie bardzo ogólnikowe i nie można dyskutować ich detali, jednak niepokojąca jest strona, w którą zwraca się obecny rząd, wskazując założenia polityki mieszkaniowej.
Wśród poprzednich propozycji, które ogłoszono w ramach programu Mieszkanie plus i zawarto w jeszcze obowiązującym dokumencie Narodowego Programu Mieszkaniowego, pojawił się ważny komunikat, że potrzebne jest rozwijanie sektora mieszkań na wynajem. Choć osłabiony nieco ukłonem w stronę sondaży, czyli możliwością dojścia do własności, był to i tak pierwszy od dawna krok w zdecydowanie dobrą stronę. Tym bardziej szkoda, że zaproponowane tym razem zmiany to krok wstecz.
Mieszkanie plus — konkurs na koncepcję osiedla przy ul. Ratuszowej w Warszawie, 2020 rok
pierwsze miejsce: biuro architektoniczne BE DDJM Architekci
© BE DDJM Architekci
Żeby jednak odpowiedzieć na pytanie, które kroki polityki mieszkaniowej prowadzą w dobrą, a które w złą stronę, trzeba nazwać problem, z jakim próbujemy sobie poradzić. W debacie publicznej przeważają głosy, że polski problem mieszkaniowy to przede wszystkim brak mieszkań. Wydaje się, że obowiązuje koncepcja, zgodnie z którą wybudowanie nowych mieszkań — bez znaczenia jakich, gdzie i przez kogo — problem mieszkaniowy rozwiąże. Na poparcie tej tezy wskazuje się zazwyczaj liczbę mieszkań na tysiąc mieszkańców i podkreśla, że Polska (około 388/1000) wypada znacznie gorzej niż na przykład Niemcy (około 511/1000). Idąc tym tropem kolejne rządy, a dalej władze kolejnych miast działają z myślą o zwiększeniu liczby nowych mieszkań, traktując wyznacznik ilościowy jako nadrzędny i stanowiący wystarczające uzasadnienie podejmowanych decyzji. Nikt nie patrzy na to, że największą w Europie liczbą mieszkań na tysiąc mieszkańców może pochwalić się Portugalia (581/1000), gdzie od kilku lat mamy do czynienia ze sporym kryzysem mieszkaniowym.
Mieszkanie plus — konkurs na koncepcję osiedla przy ul. Ratuszowej w Warszawie, 2020 rok
pierwsze miejsce: biuro architektoniczne BE DDJM Architekci
© BE DDJM Architekci
W Polsce za to, właśnie w rezultacie podejścia ilościowego, mamy ułatwienia w odrolnianiu gruntów, ułatwienia w budowie mieszkań poza obowiązywaniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, przeskalowane plany miejscowe oraz studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Te ostatnie ponad sześciokrotnie. Jak już dziesięć lat temu wskazano w raporcie Kongresu Budownictwa o Ekonomicznych stratach i społecznych kosztach niekontrolowanej urbanizacji chłonność demograficzna terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe szacuje się na poziomie 229 milionów osób. Tymczasem Polska mieszkańców ma niecałe 38 milionów i traci ich systematycznie od 1999 roku.
Ilościowa polityka mieszkaniowa przynosi efekty! Ilościowe… Liczba mieszkań oddawanych do użytku rośnie. W 2020 roku sięgnęła rekordowych 221 tysięcy nowych mieszkań — podobną liczbę udało się ostatnim razem uzyskać w 1980 roku, czyli jeszcze za pomocą centralnego planowania i technologii uprzemysłowionych. Czy jednak problem mieszkaniowy w związku z tą oszałamiającą liczbą zmalał?
Wręcz przeciwnie. Problem mieszkaniowy jest w tym roku większy niż kiedykolwiek po 1989 roku — gdyż razem z liczbą mieszkań rekordowo wzrosła także ich cena. Pierwszy raz od 2008 roku — kiedy mieliśmy do czynienia ze skutkiem światowego kryzysu rozpoczętego upadkiem Lehman Brothers Holdings Inc. — metr kwadratowy nowego mieszkania kosztuje ponad 1,5 średniej pensji. Do tego w roku 2020 — w ramach skutków koronawirusa — po kilku latach spadku współczynnik Giniego wzrósł do poziomu z 2016 roku. Oznacza to, że zwiększyły się nierówności w rozkładzie dochodów, a co za tym idzie dodatkowo zmniejszyła się dostępność mieszkań. W czasie covidowego kryzysu zyskali zamożni, którzy i tak nie mają problemu z mieszkaniem, stracili najubożsi, więc spadła siła nabywcza grupy, która już przedtem nie miała szans na kupno mieszkania, nawet za kredyt.
Mieszkanie plus — konkurs na koncepcję osiedla mieszkaniowego pomiędzy ulicami Zatorską a Odolanowską we Wrocławiu, 2020 rok
pierwsze miejsce: biuro architektoniczne BE DDJM Architekci
© BE DDJM Architekci
Gdy przeczytałam statystyki dotyczące liczby i ceny mieszkań w roku 2020, oprócz oczywistego zaniepokojenia poczułam także odrobinę radości i nadziei. Czarno na białym dostaliśmy dowód na nieskuteczność (przeciwskuteczność) ilościowej polityki mieszkaniowej i nieprzystawalność najprostszych rynkowych mechanizmów popytu i podaży do kwestii mieszkaniowej. W końcu w sytuacji kryzysu, gdy spadła siła nabywcza, czyli popyt, a wzrosła liczba mieszkań, czyli podaż, zamiast spadku dostaliśmy wzrost cen!
Na problem mieszkaniowy — który w przyjętym obecnie systemie społeczo-ekonomicznym jest właściwie stanem permanentnym i z tego powodu stale wymaga wsparcia — składają się zawsze trzy braki: liczby, jakości i dostępności mieszkań. W Polsce po 1989 roku zajmujemy się głównie kwestią ilościową, co doprowadziło do masowego rozlania chaotycznej zabudowy na tereny niezurbanizowane, spadkiem jakości mieszkań i terenów mieszkaniowych oraz utowarowieniem i finansjalizacją sektora mieszkaniowego. Właśnie te dwa ostatnie zjawiska odpowiadają za równoczesny wzrost liczby i cen mieszkań.
Mieszkanie plus — konkurs na koncepcję osiedla mieszkaniowego pomiędzy ulicami Zatorską a Odolanowską we Wrocławiu, 2020 rok
pierwsze miejsce: biuro architektoniczne BE DDJM Architekci
© BE DDJM Architekci
Polska prowadząc politykę wzrostu, systematycznie wycofywała się z prowadzenia polityki wspierania jakości i dostępności mieszkań. Po transformacji uznano, że jakości mieszkań skutecznie dopilnuje wolny rynek. Ponad trzydzieści lat później wyraźnie widać, że myślenie uzasadnione na początku lat 90. nie sprawdza się w praktyce. Sfinansjalizowany wolny rynek mieszkaniowy ponad jakość przeciętnej zabudowy mieszkaniowej przedkłada PUM. Skoro każdy metr mieszkania niezależnie od jakości znajdzie nabywcę, nie ma powodu robić więcej niż niezbędnie konieczne. Co niezbędnie konieczne ustalają przepisy takie jak prawo budowlane, warunki techniczne i normatywy urbanistyczne... z których dawno zrezygnowaliśmy, bo wolny rynek!
O dostępność mieszkań wolny rynek nie dba jeszcze bardziej, co nie jest zaskakujące, w końcu rolą przedsiębiorców nie jest walka o sprawiedliwość społeczną, tylko zarabianie pieniędzy. W rezultacie nasz zdominowany przez własność rynek mieszkaniowy charakteryzuje mniej więcej czterdziestoprocentowa luka czynszowa. To znaczy, że około 40 procent populacji jest za bogata na mieszkanie komunalne, a za biedna na kredyt. Odpowiadając na pytanie zadane na początku — właśnie to jest obecnie najważniejsza część problemu mieszkaniowego, z którym musimy sobie poradzić najszybciej.
Mieszkanie plus — konkurs na koncepcję osiedla mieszkaniowego pomiędzy ulicami Zatorską a Odolanowską we Wrocławiu, 2020 rok
pierwsze miejsce: biuro architektoniczne BE DDJM Architekci
© BE DDJM Architekci
W takim kontekście zaskakujący jest kierunek propozycji, które pojawiły się w Polskim Ładzie w połowie maja 2021 roku. Dopłaty do kredytów są dolewaniem oliwy do i tak już bardzo rozgrzanego rynku nieruchomości. Doświadczenia z poprzednimi akcjami dopłat, takimi jak Mieszkanie dla młodych i Rodzina na swoim wskazują, że ich skutkiem jest w końcu wzrost cen mieszkań, bo rynek dostosowuje się do możliwości nabywczych społeczeństwa. Jeżeli już teraz deweloperzy nie mają najmniejszego problemu ze zbytem każdego mieszkania jeszcze na etapie dziury w ziemi, nietrudno się domyślić, jak zareagują na dodatkowe pieniądze po stronie nabywców. Kolejne wpompowane w rynek mieszkaniowy pieniądze na końcu przyniosą najwięcej korzyści sektorowi finansowemu: banki będą mogły udzielić większej liczby kredytów, a nowe mieszkania szybko staną się częścią skomodyfikowanego rynku nieruchomości, tracąc znaczenie jako element polityki społecznej. Dopłaty do kredytów to w końcu kolejny mechanizm wsparcia sektora mieszkań własnościowych, które już teraz stanowią w Polsce zdecydowaną większość.
Druga propozycja — ułatwień w budowie domów — martwiłaby znacznie mniej, gdyby towarzyszyły jej rozwiązania, dzięki którym nowe domy powstawałyby w ramach zrównoważonych jednostek urbanistycznych, a nie jako zabudowa łanowa. W samym skomplikowaniu procesu uzyskiwania pozwolenia na budowę nie ma żadnej wartości. Sam stustronicowy projekt architektoniczno-budowlany z milionem pieczątek i załączników nie przekłada się na jakość zabudowy, na co mamy aż nadto dowodów. Pomysł, by uruchomić oddolny potencjał społeczeństwa, byłby świetny, gdyby tylko dobrze zdefiniować ramy jego rozwoju. W obecnej sytuacji planistycznej będzie to tylko pogłębienie negatywnych trendów rozlewania się miast i budowania domów bez dostępu do infrastruktury technicznej i społecznej, bez przestrzeni publicznej. Kolejna zachęta dla rozwoju nie-miasta, na czym na końcu ucierpią jego mieszkańcy.
We wspomnianej Portugalii kryzys mieszkaniowy doprowadził do uchwalenia w 2019 roku prawa do mieszkania jako podstawowego prawa człowieka. Wygląda na to, że ustawienie właściwych priorytetów po latach poprawi sytuację mieszkaniową przeciętnych Portugalczyków, bo już teraz widać pewne zalążki zmian. Ciekawa jestem, do jak głębokiego kryzysu musi dojść w Polsce, żeby i u nas zdecydowano się na podobne kroki. Na razie, jak zawsze, zadziałano objawowo, dając zmęczonym siedzeniem w małych mieszkaniach Polakom nadzieję na budowę własnego domku z ogródkiem. Niestety po drodze źle zdiagnozowano objawy.
