W dobie masowych zwolnień w korporacjach oraz normalizacji pracy zdalnej przestrzenie biurowe w coraz większym stopniu pozostają niewykorzystane. W Krakowie co piąty biurowiec stoi pusty, jeszcze gorzej sytuacja ma się w Katowicach. Czy istnieje recepta na biurowe pustostany?
W pierwszym kwartale 2024 roku przez Kraków przelała się fala zwolnień. Prace traciły głównie osoby zatrudnione w zagranicznych korporacjach, a liczba zwolnionych ze sporą nadwyżką przekroczyła 1000. Jak informowały krakowskie media, to więcej niż w całym ubiegłym roku, różnica w stosunku do 2022 jest z kolei ponad dwukrotna. Zjawisko z początku roku jest częścią szerszego trendu zmniejszenia zatrudnienia w sektorze biznesowym w Polsce — mamy do czynienia ze wzrostem wydajności pracy, co zmniejsza zapotrzebowanie na pracowników, liczne stanowiska przenoszone są również do innych krajów, zaś w Polsce pozostają jedynie wyspecjalizowane wakaty średniego i wysokiego szczebla. Opisywany proces jeszcze bardziej pogłębi zapewne rozwój sztucznej inteligencji, która już teraz w coraz większym stopniu odpowiada za rosnącą automatyzację najprostszych procesów, a co za tym idzie — redukcję zatrudnionego personelu.
co po korpo?
Po ciepłej posadzie w korpo pozostają wspomnienia i znajomości, odprawa, a także…puste biurko w coraz bardziej pustoszejącym biurowcu. O tym, że biurowce nie są niezbędne do funkcjonowania, przekonaliśmy się już podczas pandemii koronawirusa, kiedy większość z osób pracujących dotychczas przed biurkiem zaaranżowała miejsca pracy we własnych domach. Mimo tego, że pandemia już dawno za nami, a całkowite przeniesienie pracy pod dachy domów prywatnych wiąże się z pewnymi ograniczeniami natury organizacyjnej, to praca zdalna w wielu korporacjach nie jest już pomysłem egzotycznym, stała się normą. W niektórych firmach metraż wynajmowanej przestrzeni biurowej jest mniejszy, niż wskazywałaby na to ilość pracowników, którzy w związku z tym do biur przychodzą rotacyjnie. W innych z kolei powierzchni tej jest zbyt dużo, a wraz z kolejnymi zwolnieniami coraz większa ilość biurek pozostaje niewykorzystana.
Co zrobić z pustymi biurowcami? Panorama Warszawy z mostu Siekierowskiego
fot.: Qbolewicz | Wikimedia Commons © CC BY-SA 4.0
pustostanów coraz więcej
Biurowców za to wciąż przybywa; popyt na nowoczesne obiekty biurowe rośnie, te starsze zaś zaczynają świecić pustkami. Odsetek biurowych pustostanów nie maleje, a w niektórych miejscach wzrasta. O ile w Warszawie mamy do czynienia ze stałym poziomem niewykorzystanych przestrzeni biurowych, to w Krakowie, drugim co do wielkości skupisku tego typu obiektów, rynek wyraźnie wyhamował. Jak informują branżowe raporty, w pierwszym kwartale 2024 roku udział pustostanów wśród przestrzeni biurowych osiągnął w stolicy małopolski niemal 19%. W Katowicach to aż 23%. Trend ten prawdopodobnie będzie się pogłębiał, bowiem infrastruktura biurowa w Polsce jest na tle Europy stosunkowo nowa. W Paryżu, gdzie udział kilkudziesięcioletnich biurowców jest znacznie większy, w ciągu ostatnich czterech lat aż 33% powierzchni biurowej było wyłączone z użytku.
Co zrobić z pustymi biurowcami? Postmodernistyczna Curtis Plaza stanie się ofiarą wyburzania kolejnych biurowców w Warszawie
fot.: EmptyWords © CC BY-SA 4.0 | Wikimedia Commons
biurowe pustkowia
Konsekwencje takiego stanu rzeczy są różnorakie — od ekonomicznych, poprzez społeczne aż po środowiskowe. Te wydają się dosyć oczywiste, mogą jednak przybrać nieoczekiwane rozmiary. W listopadzie ubiegłego roku Europejski Bank Centralny (EBC) wydał surowe ostrzeżenie dotyczące stanu sektora nieruchomości komercyjnych, w Stanach Zjednoczonych analitycy doszukują się zaś w tym zjawisku jednego z zapalników dla kolejnego globalnego kryzysu finansowego. Nieustanne zastępowanie starszych budynków biurowych nowymi, o lepszej charakterystyce energetycznej nie jest z kolei najbardziej zrównoważonym rozwiązaniem — miną dziesiątki lat, zanim koszty środowiskowe związane z rozbiórką starego i wznoszeniem nowego obiektu zrównoważone zostaną przez niższe zapotrzebowanie na energię czy wodę.
Co zrobić z pustymi biurowcami? Biurowce w okolicach Ronda Barei w Krakowie
fot.: Mach240390 | Wikimedia Commons © CC BY 4.0
Przede wszystkim jednak trwogę budzi marnotrawstwo przestrzeni, które w dobie działań na rzecz dogęszczania centrów miast, kryzysu mieszkaniowego oraz szalejących cen nieruchomości jest trudne do zaakceptowania. Kompleksy pobiurowe przekształcają się w przestrzenie martwe, nieaktywne społecznie — potężny park biznesowy w okolicach Ronda Barei w Krakowie, niegdyś pękający w szwach o każdej porze dnia i nocy, dziś przypomina dystopijne pustkowie, po którym od czasu do czasu przechadzają się pojedyncze osoby. Wraz z korporacjami z okolic opuszczonych biurowców wynoszą się lokale handlowe i usługowe, redukcji ulega również ilość dostępnych w tych miejscach połączeń komunikacji miejskiej. Cierpią na tym przede wszystkim mieszkańcy okolicznych osiedli, które powstawały, gdy pobliskie kompleksy biurowe tętniły życiem.
co zrobić z pustymi biurami?
Czy powstawaniu kolejnych nieużytków można w jakiś sposób zaradzić? Rozwiązań jest kilka. Po pierwsze — budować z głową. Opustoszałe parki biznesowe stanowią nieaktywne społecznie wyrwy w tkance miasta. Biorąc pod uwagę dynamiczny charakter rynku przestrzeni biurowych, zaradzić temu można, wznosząc obiekty typu mixed-use, gdzie funkcje biurowe współistnieją z mieszkaniami oraz lokalami handlowymi i usługowymi pod jednym dachem. W takim przypadku, nawet jeśli część lokali biurowych pozostanie niewynajęta, cały kompleks nie zamieni się w pustostan. Obecność dodatkowej infrastruktury sprawia również, że nawet pomimo upływu lat, lokale biurowe utrzymują swoją atrakcyjność. Takie projektowanie wpisuje się również w ideę miasta 15-minutowego, w którym różne funkcje miejskie występują w niewielkich odległościach.
Co zrobić z pustymi biurowcami? Adaptacja do nowych funkcji może być sposobem na zagospodarowanie opuszczonych budynków biurowych
fot.: James Lee © Unsplash
Drugim sposobem na puste biurowce jest modernizacja. Obecnie największym popytem cieszą się nowoczesne, ekologiczne przestrzenie biurowe. Pracodawcy próbują w ten sposób ściągnąć pracujący z domu personel na powrót do biur, nie bez znaczenia są również kwestie związane z majaczącym na horyzoncie obowiązkiem raportowania ESG. Wyzwaniom tym najłatwiej sprostać stawiając nowe obiekty, choć nie jest to jedyna droga. Znaczna część biurowców nadaje się bowiem do ponownego użytku po odpowiednio przeprowadzonej modernizacji. Retrofitting starszych obiektów biurowych wydaje się być najrozsądniejszym posunięciem zarówno z perspektywy środowiskowej, jak i urbanistycznej, często także ekonomicznej, ponieważ już zabudowane działki w centrach miast zazwyczaj tańsze są od tych pustych. Na szczęście, przykładów tego typu realizacji na terenie Polski jest coraz więcej, między innymi projektowana przez zespół pracowni Grupa 5 Architekci przebudowa biurowca University Business Center II na Szturmowej w Warszawie czy modernizacja pochodzącego z lat 70. obiektu biurowego ZREMB na poznańskim Zegrzu, wykonana z projektu CDF Architekci.
mieszkanie w biurowcu
Najbardziej kontrowersyjnym oraz najtrudniejszym do zrealizowania pomysłem na biurowe pustostany jest adaptacja do pełnienia nowych funkcji. Mowa tu przede wszystkim o przekształcaniu budynków biurowych na obiekty o charakterze mieszkalnym. Takie działania wydają się korzystne z punktu widzenia popytu na nowe mieszkania, który wciąż w znacznym stopniu przewyższa ich podaż. Nie wszystkie budynki biurowe nadają się jednak do adaptacji:
Jedną z trudności, jakie daje się zaobserwować pod względem technicznym, są gabaryty budynków biurowych. Biurowce w większości posiadają powierzchnie typu open space, które są doświetlane za pomocą przeszkleń rozciągających się praktycznie na całą wysokość i szerokość elewacji. W przypadku wydzielenia pomieszczeń mieszkalnych, przy planowaniu należy wziąć pod uwagę możliwości aranżacyjne pomieszczeń, aby spełniały warunki techniczne między innymi dla odpowiedniego oświetlenia dziennego w stosunku powierzchni okien do powierzchni podłogi 1:8. Zmiany aranżacyjne wymagają ścisłego oraz przemyślanego podejścia, aby mieszkanie było jednocześnie funkcjonalne oraz odpowiednio oświetlone — analizował dla portalu inzynierbudownictwa.pl Przemysław Kłopocki z firmy Advision Young.
Wyzwania projektowe stanowić mogą również niedostosowane instalacje wentylacji mechanicznej, sanitarne i elektryczne oraz otwory okienne, które w budynkach biurowych często pozbawione są możliwości otwierania. Na szczęście miejsca na nowe instalacje jest w budynkach biurowych całkiem sporo — wedle prawa budowlanego pomieszczenia pracownicze muszą być wyższe niż przypadku mieszkań, nadwyżka więc może być wykorzystana na rzecz ww. usprawnień. Pomimo licznych problemów takie adaptacje są na zachodzie Europy coraz częstsze, pierwsze przykłady pojawiają się również w Polsce — w ubiegłym roku dowiedzieliśmy się, że w budynek mieszkalny przekształcony zostanie pochodzący z lat 70. biurowiec przy ulicy Obrzeżnej 7a w Warszawie.
Co zrobić z pustymi biurowcami? Lipowy Office Park przekształcony zostanie na akademiki
fot.: Panek | Wikimedia Commons © CC BY-SA 4.0
Nieco mniej problemów nastręcza przekształcanie biurowców na akademiki, w których zazwyczaj wynajmowane są nie całe mieszkania, a raczej pojedyncze pokoje. Taki projekt realizowany będzie na warszawskiej Ochocie, gdzie użytkowany dotychczas przez Pekao Lipowy Office Park przekształcony zostanie właśnie na dom studencki. O tym, jak bardzo potrzeba nam takich przestrzeni, dowiodła dyskusja, która wywiązała się wokół planowanej przez Uniwersytet Jagielloński sprzedaży domu studenckiego Kamionka.
