Uwarunkowania realizacji zabudowy mieszkaniowej w Polsce mają swój koloryt. Szczególnie teraz w czasie inflacji i rosnących stóp procentowych, po czasie wielkiego boomu i łatwo dostępnych kredytów. Mechanizmy rynkowe spowodowały, że zabudowano wiele przestrzeni mieszkaniówkami, które choć sprzedane, to w niektórych przypadkach idealnymi nie są i generują wiele problemów, z którymi pozostaniemy na lata. Na jednym biegunie zabetonowane, wkomponowane w centra miast, maksymalnie i nierealnie intensywne o powierzchniach mieszkań, które rodzą pytania — czy to wciąż lokale mieszkaniowe? Na drugim biegunie oddzielone od centrów miast zagony łanowych osiedli jednorodzinnych w szczerym polu, zespoły o intensywnościach zaskakujących w zabudowie jednorodzinnej.
Osiedle Bliska Wola – wewnętrzna ulica i intensywna zabudowa mieszkaniowa
fot.: Tomasz Bradecki
Bliksa Wola
Warto się przekonać, że intensyfikacja zabudowy może prowadzić do powstawania form urbanistycznych, które rodzą wielkie emocje w debacie o dobrym środowisku zamieszkania. Już dawno jedno osiedle, jakim jest Bliska Wola w Warszawie, nie sprowokowało tak wielu dyskusji i komentarzy. Kacper Kępiński w artykule z 2021 roku [zob. tutaj] pisze o zgodności inwestycji z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Zadaje pytanie, czy to spełnienie woli millenialsów, czy patodeweloperka? Helena Łygas z na:Temat [zob. tutaj] wspomina o problemach, z jakimi borykają się mieszkańcy i obsługujący osiedle zagubieni dostawcy. Wskazuje na oceny jakości życia w osiedlu, zarówno te pochlebne, ja i krytyczne.
Bliska Wola – wewnętrzy dziedziniec jednego z kwartałów
fot.: Tomasz Bradecki
Agata Twardoch opisuje wady i zalety różnych form mieszkaniowych, wskazuje potrzeby mieszkańców i słusznie punktuje praktyki intensyfikowania w detalu. Dyskutantów jest wiele, a część głosów aktywizowała się w związku z jedną głośną realizacją, jakim jest właśnie osiedle Bliska Wola.
Osiedle Bliska Wola — wewnętrzny dziedziniec z terenami zieleni, małą architekturą i ścieżkami spacerowymi
fot.: Tomasz Bradecki
Po odwiedzeniu osiedla Bliska Wola nasuwają się następujące spostrzeżenia. Mała ilość zieleni sprzyja wysokim temperaturom w lecie, wysoki stopień uszczelnienia terenu nie pozwala na zatrzymanie wód deszczowych lokalnie, a tym bardziej na stworzenie mikroklimatu. Akustyka wewnętrznych dziedzińców pozwala na usłyszenie wszystkich, wielokrotnie odbitych dźwięków od przeszklonych elewacji.
Osiedle Bliska Wola — ogólnodostępna przestrzeń publiczna wewnątrz osiedla
fot.: Tomasz Bradecki
To warszawskie osiedle można uznać za architekturę zrealizowaną na dobrym jakościowo poziomie — rozwiązania materiałowe są estetyczne, wysokiej jakości. W wielu miejscach zastosowano podwójne fasady — być może uchroni to mieszkańców przed nadmiernym hałasem. Nieliczne zieleńce są zaprojektowane i zadbane, zaproponowano przestrzeń publiczną wspólną o wysokiej jakości, w tym place zabaw, boisko, w parterach liczne usługi.
Osiedle Bliska Wola, plan
fot.: Tomasz Bradecki
Na osiedlu nie ma płotów, można swobodnie się poruszać. Nie zmienia to jednak faktu, że osiedle charakteryzuje wyjątkowa i niespotykana jak na polskie warunki intensywność i jest to odczuwalne na każdym kroku. Pomimo licznych słów krytyki — inwestycję zrealizowano, Bliska Wola ma swoich mieszkańców i użytkowników i już z nami będzie.
Pyskowice – osiedle zabudowy jednorodzinnej wzdłuż ulicy o długości ponad 800 metrów.
fot.: Tomasz Bradecki
drugi, podmiejski biegun
Spójrzmy także na drugi podmiejski biegun pozornie nazywany zabudową jednorodzinną o niskiej intensywności. Deweloperzy i projektanci starają się wykorzystać każdy możliwy teren jak najlepiej (czytaj możliwie wysoko intensywnie), jeśli tylko Plan Zagospodarowania Przestrzennego na to pozwala.
Przedstawione w artykule zdjęcia to przykład zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wzdłuż ulicy o długości ponad 800 metrów.
Takich przykładów jest wiele i nie bądźmy zaskoczeni, jeśli znajdziemy dłuższe. Wszystko, co zostało już zbudowane w ostatnich latach, już z nami pozostanie, a za najbardziej istotne wydaje się pytanie co dalej?
fot.: Tomasz Bradecki
Ekstremalne przypadki to jednorodzinna zabudowa zmultiplikowana w obszarach podmiejskich. Znów można mówić o wadach: jeden wjazd, niekończący się płot, możliwość zagubienia i zaletach: nareszcie mamy wspólną n-krotną estetykę (bez konkurencji formy, koloru, kakofonii przestrzennej).
Pyskowice — przykład osiedla zabudowy jednorodzinnej zrealizowanego na podłużnej działce
fot.: Tomasz Bradecki
W kontekście tych rozważań pamiętajmy, że polskie społeczeństwo kurczy się pod względem liczebności, obserwujemy problemy wyludniania się miast oraz o hektarach terenów przeznaczonych pod zabudowę, która w Polsce według szacunków może zapewnić mieszkania dla nawet kilku milionów osób.
jak zaplanujemy przyszłość?
Pozostają pytania, jak zaplanujemy przyszłość? Czy da się takim realizacjom przeciwdziałać albo wpływać na ich inny kształt? Czy istnieje możliwość tworzenia zapisów MPZP, które nie byłyby sztywne i dawały pole swobody dla inwestora, ale i dla gminy uchwalającej plan w słusznym celu? Kondygnacja więcej w zamian za większą ilość powierzchni biologicznie czynnej, zielone dachy i lub otwarcie przestrzeni.
Schemat: różne formy zabudowy oraz relacje intensywności zabudowy i pozostałych wskaźników: ilości kondygnacji, gęstości zaludnienia, ilości powierzchni biologicznie czynnej oraz wykorzystywanych środków komunikacji
© Tomasz Bradecki
W książce pt. Wskaźniki, parametry i modele w kształtowaniu intensywnej zabudowy mieszkaniowej zaproponowano rozwiązania oceny zespołów jeszcze na etapie projektu tak MPZP, jak i samej inwestycji. Według takiej koncepcji każde odstępstwo od planu musiałoby mieć swoją konsekwencję w innym aspekcie, które czyni osiedle bardziej przyjaznym i ekologicznym. Wszystko to miałoby być opisane w możliwych wartościach wskaźników. Wdrażanie takiego pomysłu nie byłoby konieczne, gdyby nie fakt, że zmiany MPZP nie byłyby tak czasochłonne lub dałoby się w zapisach MPZP uwzględnić kilka alternatyw. Życie pokazuje, że często takie zmiany mogłyby mieć pozytywny skutek. Na chwilę obecną wartości wskaźników są brane pod uwagę głównie jako maksymalne za sprawą niewidzialnej ręki rynku nieruchomości.
Wobec powyższych rozważań warto się zastanowić nad tym, czy stać nas na zabudowywanie w tak intensywny sposób tak cennego, nieodnawialnego zasobu, jakim jest przestrzeń? W sposób, który być może, przestanie nam kiedyś odpowiadać.
Dr Tomasz Bradecki
od wielu lat bada zespoły mieszkaniowe, specjalizuje się w wskaźnikach urbanistycznych, autor i współautor licznych publikacji, projektów konkursowych, założyciel grupy badawczej urbanmodel.org
