Czy nadbudowy mogą być rozwiązaniem współczesnych problemów z budownictwem mieszkaniowym?
Nadbudowa pozwala ograniczyć ślad węglowy
Fot. Brett Jordan © UNSPLASH
Czym jest nadbudowa i jakie warunki trzeba spełnić?
Wedle prawa budowlanego nadbudowa to działanie o tej samej randze co budowa budynku. Jej celem jest zwiększenie wysokości oraz powierzchni użytkowej (przy zachowaniu niezmienionej powierzchni zabudowy) poprzez dodanie kolejnych kondygnacji. Od 2015 roku nie jest już wymagane uzyskanie pozwolenia na rozbudowę domu. Wystarczy jedynie zgłoszenie prac budowlanych. Trzeba jednak spełnić trzy warunki:
- Budynek nie może być wpisany na listę zabytków.
- W ramach nadbudowy nie można prowadzić prac wymagających pozwolenia.
- Obszar oddziaływania inwestycji nie może wykraczać na sąsiednie działki.
Przed rozpoczęciem prac musisz jeszcze sprawdzić, czy nadbudowa domu nie będzie w sprzeczności z uwarunkowaniami lokalnymi. Możesz to zweryfikować w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli obszar nie jest objęty MPZP, obowiązującym dokumentem jest decyzja o warunkach zabudowy. Uzyskaj także ekspertyzę techniczną wykonaną przez rzeczoznawcę budowlanego. Zawiera ona szczegółowe informacje o stanie technicznym budynku oraz stwierdza czy nadbudowa domu będzie bezpieczna. Taka ekspertyza dostarczy także istotnych informacji architektowi, który sporządzi projekt rozbudowy domu. Po skompletowaniu potrzebnych dokumentów możesz zgłosić prace budowlane w starostwie powiatowym. Jeśli w przeciągu 21 dni urząd nie zgłosi sprzeciwu, możesz rozpoczynać pracę.
Od 2015 roku nie jest już wymagane uzyskanie pozwolenia na rozbudowę domu
Fot. Brett Jordan © UNSPLASH
Co możemy zyskać, tworząc nadbudowę?
Pierwszym aspektem są oczywiście finanse. Modyfikując zastany budynek, nie musimy wydawać pieniędzy na zakup gruntu. Kolejną zaletą jest pozostawianie mniejszego śladu węglowego, co jest zbieżne z wytycznymi Komisji Europejskiej promującej zrównoważony rozwój miast. Ponadto, wzrost cen zakupu nieruchomości w centrach miast i brak gruntów pod zabudowę zmusza do poszukiwania nieruchomości atrakcyjniejszych cenowo na obrzeżach. W ten sposób miasta tracą swoje naturalne centra, a co za tym idzie, mieszkańcy mają kłopoty np. z komunikacją. Zjawisko to generuje również koszty dla samorządów, które muszą stworzyć kolejne drogi, linie komunikacji miejskiej, szkoły, przychodnie itp. Nadbudowy mogą dostarczyć brakującej powierzchni użytkowej, przy okazji ograniczając wykorzystywanie terenów zielonych pod nowe inwestycje.
- Nadbudowy budynków mieszkalnych mogą stać się jedną z form, prowadzonej przez włodarzy miast, zrównoważonej polityki mieszkaniowej. Uwzględnia ona konieczność reagowania na przyrost liczby mieszkańców miast i rosnący popyt na mieszkania przy jednoczesnym ograniczaniu efektu city sprawl (rozlewania się miast) — podkreśla dr inż. arch. Zuzanna Napieralska z Wydziału Architektury Politechniki Wrocławskiej.
Dzięki nadbudowom możemy zmniejszyć wykorzystanie terenów zielonych pod nowe inwestycje
Fot. Brett Jordan © UNSPLASH
Niewykorzystany potencjał
Obecnie coraz częściej podkreślana jest konieczność odejścia od gospodarki „liniowej”, związanej z nieustannym wznoszeniem kolejnych budynków. Lepszym rozwiązaniem ma być gospodarka obiegu zamkniętego, stawiająca na pełniejsze wykorzystanie potencjału istniejących już obiektów. Wokół tego tematu toczy się wiele dyskusji dotyczących aspektów architektonicznych, administracyjnych i prawnych. Nadbudowy skupiają uwagę nie tylko architektów, ale też badaczy. W 2019 roku naukowcy z Technischen Universität Darmstadt przeanalizowali potencjalne nadbudowy wybranych budynków wzniesionych w Niemczech w latach 1950-1989. Autorzy projektu doszli do wniosku, że pozwoliłyby one uzyskać około 1,5 mln nowych mieszkań.
O korzyściach, jakie dają nadbudowy, coraz więcej mówi się także w naszym kraju.
- Problem deficytu mieszkaniowego jest wciąż aktualny w Polsce. Podejmowane są próby zmiany tej sytuacji np. poprzez powrót do prefabrykacji wielkowymiarowej (wielkopłytowej lub modułowej). Podejmowane są również działania ukierunkowane na nadbudowy budynków wielkopłytowych, w szczególności niskich lub średniowysokich. W okresie 2016-2018 Instytut Techniki Budowlanej, na zlecenie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, przeprowadził globalne badania budynków wielkopłytowych w Polsce, zmierzające do określenia ich stanu bezpieczeństwa i trwałości. W ich wyniku stwierdzono, że budynki te spełniają aktualne wymagania bezpieczeństwa konstrukcji i mogą być one użytkowane jeszcze przez wiele lat. Wskazano również, że brak jest merytorycznego uzasadnienia podjęcia działań zmierzających do masowej rozbiórki budynków wielkopłytowych. Z uwagi jednak na poprawę ich właściwości funkcjonalno-użytkowych zarekomendowano działania modernizacyjne w dostosowaniu do współczesnych standardów i oczekiwań społecznych np. w zakresie ochrony cieplnej oraz dostępu dla osób starszych i niepełnosprawnych - mówi dr inż. Jarosław Szulc z Instytutu Techniki Budowlanej.
Mamy dla Ciebie więcej porad budowlanych
Opracowanie: KATARZYNA SZOSTAK
