Prawo

Treść zapytania

Zwracam się z prośbą o wydanie opinii potwierdzającej zgodność z obowiązującymi przepisami przyjętego rozwiązania projektowego i potwierdzenie, że w przedmiotowym przypadku projektowane są dwa niezależne wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne (oznaczone na szkicu numerami 1 i 2).

Budynki są zlokalizowane na jednej działce inwestycyjnej. W każdym z budynków wydzielono po dwa lokale mieszkalne, w taki sposób, że jeden lokal znajduje się na parterze (oznaczone na szkicu jako 1A i 2A), a drugi na wyższej kondygnacji (oznaczone na szkicu jako 1B i 2B). Wejścia do lokali parterowych zaprojektowano bezpośrednio z poziomu terenu, natomiast wejścia do lokali powyżej zapewniono poprzez element zagospodarowania terenu w postaci schodów zewnętrznych — schody te posiadają konstrukcję samonośną, są oddylatowane od budynków i tym samym nie stanowią części żadnego z nich — są elementem zagospodarowania terenu. Tym samym, projektowane budynki należy traktować jako dwa niezależne, wolnostojące budynki jednorodzinne.

W związku z faktem, że schody zewnętrzne stanowią element zagospodarowania terenu i nie są częścią żadnego z budynków nie ma przeciwwskazań aby obsługiwały więcej niż jeden budynek — przez analogię
np. do chodnika lub pochylni, które również jako elementy zagospodarowania terenu mogą zapewniać dostęp do kilku budynków.

Obsługa dwóch budynków przez jeden element zagospodarowania terenu w postaci chodnika, pochylni czy też schodów zewnętrznych nie stanowi podstawy do zakwalifikowania zabudowy jako bliźniaczej —
w rzeczywistości zabudowa stanowi dwa wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne.

Na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę Urząd (Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta Krakowa) zakwestionował przyjęte rozwiązanie, twierdząc iż przedmiotowa zabudowa nie ma charakteru zabudowy wolnostojącej.

Uprzejmie proszę o potwierdzenie zgodności wyżej opisanego rozwiązania w opinii, której treść umożliwi skuteczne uzyskanie Decyzji o Pozwoleniu na budowę.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wraz z późniejszymi zmianami.

Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o :

1) obiekcie budowlanym — należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2 a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym — należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych stanowiący konstrukcyjnie samodzielna całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

9) urządzeniach budowlanych — należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

§ 213 Wymagania dotyczące klasy odporności pożarowej budynków określone w § 212 oraz dotyczące klas odporności ogniowej elementów budynków i rozprzestrzeniania ognia przez te elementy określone
w § 216, z zastrzeżeniem § 271 ust. 8a, nie dotyczą budynków:

1) do 3 kondygnacji włącznie: mieszkalnych: jednorodzinnych, zagrodowych i rekreacji indywidualnej, z zastrzeżeniem § 217 ust.2.

§ 273.

1. Odległość między ścianami zewnętrznymi budynków położonych na jednej działce budowlanej nie ustala się, z zastrzeżeniem § 249 ust. 6, jeżeli łączna powierzchnia wewnętrzna tych budynków nie przekracza najmniejszej dopuszczalnej powierzchni strefy pożarowej wymaganej dla każdego ze znajdujących się na tej działce rodzajów budynków.

Opinia

Przedstawione na załączniku graficznym rozwiązanie dwóch domów jednorodzinnych z wydzielonymi dwoma lokalami mieszkalnymi, rozdzielonymi między sobą zewnętrznymi schodami oddylatowanymi, należy rozpatrywać wielowątkowo.

1) Zgodnie z zapisami zawartymi w Art. 3 ust. 1 i Art. 3 ust. 2a Prawa budowlanego budynki posiadające instalacje zapewniające możliwość użytkowania obiektu oraz stanowiące konstrukcyjnie samodzielne całości, spełniają wymagania dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Nadmienić należy, że z definicji obiektu mieszkalnego usunięto zapis
o konieczności posiadania w nim urządzeń budowlanych.

2) Definicja zawarta w Art. 3 ust. 9 Prawa budowlanego wymienia, co należy rozumieć pod pojęciem urządzeń budowlanych, używając sformułowania: „zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak…”. Słowo „jak” oznacza, że wymienione przykłady nie stanowią zbioru zamkniętego.

3) § 213 i 273 Warunków technicznych dopuszczają dowolną odległość pomiędzy projektowanymi budynkami zlokalizowanymi na jednej działce, jeżeli nie przekraczają dopuszczalnych wielkości powierzchni stref pożarowych.

Z punktu widzenia spełnienia przez projektowane budynki wymagań dotyczących stanowienia konstrukcyjnie samodzielnych całości z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem oraz brakiem wymogu zachowania minimalnych odległości pomiędzy tymi obiektami, ze względu na zachowanie przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego, budynki te spełniają wymagania stawiane dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących.

Rozwiązanie z zastosowaniem wspólnych dla dwóch budynków zewnętrznych schodów o własnej niezależnej konstrukcji nie może być jednak uznane za prawidłowe, gdyż nie jest to element zagospodarowania terenu, tylko integralna, wspólna część dla dwóch budynków, zapewniająca jedyny dostęp do lokali mieszkalnych na piętrach budynków oznaczonych na rzutach symbolami 1 i 2 oraz 3 i 4.

Tak więc należy przyjąć, że projektowane rozwiązanie nie można uznać za zabudowę jednorodzinną wolnostojącą i bliźniaczą, lecz jako szczególny przypadek zabudowy wielorodzinnej.

(WD, MB, KS, PC)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 21 marca 2019 r.