Prawo

Treść zapytania

Czy od granicy działki nr 694/70 o szerokości 6,2 m, oznaczonej w ewidencji gruntów symbolem Ba (tereny przemysłowe- wg terminologii z rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego z 29 marca 2001 w sprawie ewidencji gruntów i budynków Dz.U. 2001 nr 38 poz. 454) po której fragmencie biegnie droga gminna należy, zachować odległości określone rozporządzenia MI w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jak dla działki budowlanej w przypadku planowania na działce sąsiedniej nr 694/74 inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania budynku. W chwili obecnej na działce 694/74, w odległości 1,5 m od granicy z działką 694/70 ścianą z otworami okiennym znajduje się budynek zrealizowany w latach 60. XX wieku, ocieplony styropianem.

Podstawa prawna

Dz. U.2015.1422 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 2 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

Dz. U. z 8 grudnia 2017 poz. 2285 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017 zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Stan prawny

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r (Dz. U. Nr 75, poz. 690) stanowi:

Uwaga!
Ze względu na okres wydawania opinii oraz informację od pytającego, z której wynika, że nie złożono jeszcze wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania uwzględniono zapisy rozporządzenia, które obowiązywać będą od dnia 1 stycznia 2018 roku.

§ 3.
Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:
[…]

ust. 1a) działce budowlanej- należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w elementy infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

§  12.

1.  Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2.  Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. 

§  272.

1.  Odległość ściany zewnętrznej wznoszonego budynku od granicy sąsiedniej niezabudowanej działki budowlanej powinna wynosić co najmniej połowę odległości określonej w § 271 ust. 1-7, przyjmując, że na działce niezabudowanej będzie usytuowany budynek o przeznaczeniu określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przy czym dla budynków PM należy przyjmować, że będzie on miał gęstość obciążenia ogniowego strefy pożarowej Q większą od 1000 MJ/m², lecz nie większą niż 4000 MJ/m² , a w przypadku braku takiego planu - budynek ZL ze ścianą zewnętrzną, o której mowa w § 271 ust. 1.

Opinia

Z przytoczonego powyżej zapisu wynika, że odległości określone w rozporządzeniu należy utrzymać wyłącznie w przypadku lokalizacji nowej zabudowy od niezabudowanej działki budowlanej, czyli takiej, na której plan miejscowy lub inny akt prawa miejscowego dopuszcza możliwość zabudowy. W przypadku, gdy plan miejscowy nie przewiduje możliwości zabudowy działki 694/70, nie trzeba jej uznawać za działkę budowlaną, w związku z powyższym nie obowiązują przepisy § 272 WT.

Odrębnym zagadnieniem jest stosowanie § 12 WT- w nowym brzmieniu odległości mierzy się od granicy działki inwestycyjnej, niezależnie od przeznaczenia działek sąsiednich. Rozpatrując poprawność usytuowania budynku w zgodności z tymi zapisami należy wziąć pod uwagę zapisy planu miejscowego dla działki 694/74. W przypadku braku odpowiednich zapisów planu można skorzystać z zapisów § 2 ust 2 pkt 1 rozporządzenia, który mówi że:

Przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania:

1) budynków o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 1000 m²,

[…]

wymagania, o których mowa w § 1, mogą być spełnione w sposób inny niż określony w rozporządzeniu, stosownie do wskazań ekspertyzy technicznej właściwej jednostki badawczo-rozwojowej albo rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionych z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej lub państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym, odpowiednio do przedmiotu tej ekspertyzy.

We wskazaniach ekspertyzy określone zostaną rozwiązania zastępcze zapewniające zachowanie odpowiednich warunków bezpieczeństwa pożarowego dla inwestycji i terenów sąsiednich.

Należy nadmienić, że w przypadku, gdy dla terenu brak jest planu miejscowego lub innego obowiązującego aktu prawa miejscowego wykonanie ekspertyzy jest najbezpieczniejszym sposobem poprawnego przygotowania inwestycji.

(JW)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 13 grudnia 2017r.