Prawo

Treść zapytania

Czy zmiana ilości mieszkań po wprowadzonych zmianach legislacyjnych będzie zmianą istotną w świetle obowiązujących przepisów Prawa budowlanego?

W odpowiedzi przedstawiamy nasze stanowisko:

Stan prawny

Prawo budowlane. Dz.U.2016.290 j.t. z dnia 2016.03.08 USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. stanowi:

Art. 36a.
[Istotne i nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę; decyzja o zmianie pozwolenia na budowę]

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:

5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego wraz z późniejszymi zmianami stanowi:

§.11.
1. Projekt architektoniczno-budowlany obiektu budowlanego powinien zawierać zwięzły opis techniczny oraz część rysunkową.

2. Opis techniczny, o którym mowa w ust.1, sporządzony z uwzględnieniem par.7, powinien określać:

1) przeznaczenie i program użytkowy obiektu budowlanego oraz, w zależności od rodzaju obiektu, jego charakterystyczne parametry techniczne, w szczególności: kubaturę, zestawienie powierzchni, wysokość, długość, szerokość i liczbę kondygnacji;

2) w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokal mieszkalnych — zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, o której mowa w par.8 ust.2 pkt 9, z uwzględnieniem następujących zasad:

a) przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (wersja od: 11 września 2017 r.) stanowi:

Art.2.
[Samodzielny lokal mieszkalny, lokal o innym przeznaczeniu]

1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Opinia

Ustawa Prawo Budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (z późn. zm.) wymienia w Art. 36a. punkty, które stanowią istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę.

Zmiana wprowadzona w Ustawie o własności lokali z dnia 11 września 2017 r., zawarta w art.2 ust.1a, definiuje sposób możliwości wydzielania odrębnych własności lokali w oparciu zarówno o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jak i o uzyskane pozwolenie na budowę, skutecznie dokonane zgłoszenie oraz zgodność z pozwoleniem na użytkowanie.

W świetle powyższych przepisów należy sprawdzić, czy planowana zmiana — zwiększenie lub zmniejszenie ilości mieszkań jest zgodna z:
— ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
— innymi aktami prawa miejscowego;
— decyzją o WZ;
— decyzją o pozwoleniu na budowę;
— skutecznie dokonanym zgłoszeniem;
— pozwoleniem na użytkowanie;

w zakresie wymienianej w tych przepisach i dokumentach ilości lokali w budynku oraz wymienionej tam towarzyszącej im infrastruktury lub ilości miejsc postojowych przypisanych do mieszkań itp. (np. czy utrzymany jest wskaźnik ilości miejsc postojowych określony w planie miejscowym), oraz czy planowana zmiana nie narusza innych punktów Art. 36a Ustawy Prawo Budowlane.

Wniosek

Przy spełnieniu powyższych przepisów oraz przy zgodności końcowej ilości mieszkań po zmianach z ww. dokumentami zmiana ilości lokali mieszkalnych, zarówno w postaci ich dzielenia jak i ich łączenia, nie stanowi zmiany istotnej dla budynku wielorodzinnego jak i jednorodzinnego. W budynku jednorodzinnym dopuszczalna jest zmiana jedynie w ramach dwóch lokali określonych dla tego rodzaju budynków w Ustawie Prawo Budowlane — łączenie dwóch lokali mieszkalnych w jeden lub dzielenie jednego lokalu na dwa nie stanowi zmiany istotnej.Kolejną kwestią jest sprawdzenie czy planowana zmiana ilości mieszkań nie narusza przepisów techniczno-budowlanych zawartych w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie — np. czy wydzielone mieszkania będą spełniały przepisy w zakresie nasłonecznienia, przesłaniania itp.

 
(KS)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 14 listopada 2017 r.