Prawo

Treść pytania

Zwracam się do Państwa z prośbą o pomoc w zakresie wykładni prawnej i interpretacji § 232, ust. 6 (ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY) z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz.U. 2019.1065 tj. z dnia 2019.06.07; wersja obowiązująca od 25 grudnia 2020 r.), a w szczególności zapisu cyt.: (...) takim jak luksfery, cegła szklana lub inne przeszklenie (...).

W trakcie mojej praktyki zawodowej wielokrotnie napotykam się w Wydziale Architektury Starostwa Powiatowego (…) na trudności interpretacyjne tego zapisu, przy projektowaniu otworów okiennych (projektowanych w wymaganej klasie odporności ogniowej, zgodnie z § 232, ust. 6) w ścianie oddzielenia przeciwpożarowego dla budynku zlokalizowanego w odległości mniejszej niż 4 m od granicy sąsiedniej. (…) Urzędnicy twierdzą, że nie mam takiego prawa i systematycznie grożą mi wydaniem decyzji odmownej lub ewentualnie dopuszczają wypełnienie otworów pustakami szklanymi.

Bardzo proszę o pomoc w tej sprawie i wydanie opinii, która będzie dla mnie odniesieniem do dalszych działań. Niestety zapisy warunków technicznych dla urzędników nie są jednoznaczne. Zwracam się z prośbą o wydanie opinii odnośnie prawidłowości przyjętych rozwiązań dot. usytuowania elementów budynku w zbliżeniu do działki sąsiedniej.

Podstawa prawna

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2019 poz. 1065). USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414

§ 12

1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m — w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m — w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granic.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;

3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.

7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.

8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.

9. Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się.

10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1-9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.

Odpowiedź

W pytaniu o relację ściany z oknem z działką sąsiednią, określenie „działka sąsiednia” uznano za nieścisłość wynikającą najprawdopodobniej z nawiązania do starszej wersji przepisów. Obecne przepisy odnoszą się do granicy „działki budowlanej” i do takiego sformułowana odnosi się niniejsza opinia.

Do rozstrzygnięcia omawianej wątpliwości kluczowe jest ustalenie, czy zmniejszenie minimalnych odległości budynku od granicy działki budowlanej (zabudowanej lub niezabudowanej) określonych w § 271-273 z zastosowaniem rozwiązań zastępczych, wskazanych z przepisach pożarowych – można również zastosować bezpośrednio do § 12. Analizując to zagadnienie, należy zauważyć, że regulacje unormowane w § 12 określają minimalne odległości, związane z koniecznością zachowania norm społecznych, funkcjonujących w naszym kręgu cywilizacyjnym i kulturowym oraz w celu zachowania zgodności z pozostałymi przepisami. Natomiast przepisy zawarte w § 13, § 19, § 23, § 36, §40, § 60 i § 271-273 odnoszą się do szczególnych przypadków, w których należy dostosować się do określonych rozwiązań lub do szczególnego, zwiększonego oddziaływania obiektów budowlanych na sąsiednią działkę budowlaną lub budynki. Również przepis zawarty w § 232 odnosi się konkretnie do warunków wykonania ściany „oddzielenia pożarowego” i nie pełni on funkcji normalizującej relacje z granicą działki budowlanej.

Wskazana w § 12 odległość ściany z oknem od granicy działki budowlanej, wynosząca 4 m, wskazuje umowny dystans społeczny, umożliwiający zachowanie minimum prywatności i intymności użytkowników budynku. Odległość ta ma przyczynić się nie tylko do ograniczenia oddziaływania pożarowego, ale także separacji zapachów, dźwięków, wglądu przez okno w relacji do granicy działki i odwrotnie. Projektant powinien zagwarantować użytkownikom budynku jak i sąsiadom lub osobom postronnym (w terenie ogólnodostępnym) minimalny dystans. Nie podlega wątpliwości, że przestrzeń taka jest konieczna dla budowania właściwej relacji międzyludzkiej. Zmniejszenie tego dystansu powoduje negatywne oddziaływanie, a nawet może prowadzić do sytuacji konfliktowych.

Zastosowanie okna w budynku lokalizowanym w odległości mniejszej niż 4 m od granicy działki może mieć istotny wpływ na możliwość zabudowy działek sąsiednich. Okno (OKNO — zgodnie z publikacją ITB jako „element wbudowany w otwór usytuowany w ścianie między dwoma stropami, złożony z ram okiennych względnie otwieranych skrzydeł z wypełnieniem ze szkła albo innych materiałów”) jest szczególnym elementem budynku, dlatego regulacje Rozporządzenia często odnoszą się do relacji z nim. Nie może ono być przesłaniane, nadmiernie zacienione (w określonych okolicznościach). Nieprzypadkowo miejsca postojowe, które można lokalizować w odległości 3 m od granicy, równocześnie muszą być lokalizowane w odległości 7 m od okien. Ten przypadek wskazuje, że zachowanie jednego przepisu nie oznacza zgodności z prawem, ponieważ regulacje są współzależne. Przyjmowanie tylko jednego parametru wg. którego okno mogłoby być usytuowane w odległości mniejszej niż 4 metry od granicy działki budowlanej może skutkować złamaniem innych regulacji, a także w znaczący sposób ograniczyłoby możliwości zabudowy na działce sąsiedniej.

W omawianym wypadku organy administracji architektoniczno-budowlanej we właściwy sposób wypełniły swoją funkcję, opisaną w art. 6 i 7 KPA, dokonując niezbędnego wyjaśnienia stanu, badając czy projektowana zabudowa będzie skutkować negatywnym oddziaływaniem. Stanowisko urzędu zgodne jest także z orzecznictwem sądowym w tym zakresie.

Równocześnie do omawianej sprawy należy dodać następujące uwagi:

Niewyjaśniony jest problem różnicy w rozumieniu zwrotu „ściana z oknem” oraz „okno w ścianie” w relacji do granicy z działką budowlaną, w przypadku, gdy oba te elementy (ściana i granica) nie są równoległe.

Należy zwrócić uwagę na wprowadzoną zmianę z przepisach w roku 2017, kiedy zmieniono wyrażenie „bez otworów okiennych lub drzwiowych” na „bez okien i drzwi”:

• 2009 [link]
• 2017 [link] co pozwala na uznanie luksferów za wypełniające otwór okienny, choć same nie są oknem.
  

Zacytowany przez autora pytania przepis § 232 pkt. 6 nie jest przepisem martwym. Pozwala na zastosowanie okna (o określonych parametrach) w ścianie oddzielenia pożarowego i zbliżenie ściany z oknem do wartości 4 m od granicy działki budowlanej (zamiast 6 m lub 8 m), zbliżenie do innego budynku itd.

W ścianie, w odległości mniejszej niż 4 m od granicy działki budowlanej, nie może znaleźć się nic, co można by uznać za „okno”, równocześnie ściana z zastosowaniem rozwiązań przepuszczających światło powinna spełniać parametry „ściany”, czyli musi posiadać, między innymi, odpowiedni współczynnik izolacyjności termicznej i akustycznej oraz (jeśli jest wymagana) odporności ogniowej.

Niniejsza opinia nie odnosi się do przypadków zabudowy istniejącej, ze ścianą z oknem, w odległości mniejszej niż 4 m do granicy działki budowlanej podlegającej rozbudowie, przebudowie lub nadbudowie, a także zabudowy na terenie wpisanym do rejestru zabytków i innych szczególnych przypadków, wymagających konieczności zastosowania rozwiązań zamiennych, w nawiązaniu do wyników ekspertyz i uzgodnień z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej lub Państwowym Wojewódzkim Inspektorem Sanitarnym.

Nie może być nazwane oknem przeszklenie, które nie zapewnia widoku, jak i nie jest otwieralne, a więc nie spełnia równorzędnych funkcji okna (zgodnie z wyrokiem NSA: z dnia 25 maja 2016r, sygn. akt II OSK 2333/14; z dnia 7 lipca 2015 r., sygn. akt II OSK 3093/13 oraz z dnia 13 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 1275/05).

(KD)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.