23 listopada '20
OPINIA nr ZR 180: budynek w granicy, a obszar oddziaływania
Treść pytania
Zwracam się do Państwa z prośbą o wyjaśnienie wątpliwości co do interpretacji przepisów dotyczących obszaru oddziaływania obiektu w ustawie Prawo Budowlane (Dz.U. 2020 poz. 1333) i rozporządzeniu wydanym na podstawie tej ustawy, Warunków Technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2019 poz. 1065). Zgodnie z Ustawą Prawo Budowlane art. 3 pkt 20 obszar oddziaływania obiektu definiujemy jako „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.”, natomiast wg § 12. ust. 5 Rozporządzenia o Warunkach Technicznych „Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.”
Proszę o wyjaśnienie, czy projektując budynek w granicy działki (zgodnie z planem miejscowym), przy istniejącej ścianie bez okien budynku sąsiedniego, jednak nie przekraczając wysokości budynku sąsiedniego oraz w żaden sposób nie ograniczając możliwości zabudowy działki sąsiedniej, czy można uznać zgodnie z Ustawą Prawo Budowlane (jako przepisu prawa rangi wyższej w stosunku do Rozporządzenia Warunki techniczne), iż działka sąsiednia nie będzie w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu, nawet jeśli ten będzie zlokalizowany jest w granicy z tą działką?
Stan prawny
[1]. Ustawa z 7 lipca 1994 r. PRAWO BUDOWLANE (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 z 3 sierpnia 2020 r.):
Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
1) obiekcie budowlanym — należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;
(...)
20) obszarze oddziaływania obiektu — należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.
Art. 4. Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.
Art. 5. ust. 1. Obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając:
9) poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, …
Art. 20. ust. 1. Do podstawowych obowiązków projektanta należy:
1c) określenie obszaru oddziaływania obiektu;
Art. 28. ust. 2. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.
[2] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz.U. 2019.1065 z uwzględnieniem zmian zawartych w rozporządzeniu Ministra Rozwoju z dnia 16 września 2020 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz.U. poz. 1608 z 18.09.2020 r.
§ 1. Zakres rozporządzenia
Rozporządzenie ustala warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań art. 5 i 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
§ 2.
§ 12. Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną
W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, dopuszcza się:
1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Opinia
Określenie obszaru oddziaływania obiektu, czego konsekwencją jest udzielenie właścicielom nieruchomości przymiotu stron w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, jest na tyle budzącym wątpliwości problemem, że dotychczas Zespół Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP sporządził na ten temat trzy opinie, które zapewne nie były w stanie rozwiać wszelkich wątpliwości jakie problem ten budzi.
Opinia nr 70 — Obszar oddziaływania [link]
Opinia nr 147 — Obszar oddziaływania obiektu [link]
Opinia nr 177 — Oddziaływanie [link]
Problem ten był poruszamy również w wielu innych opiniach jako temat powiązany z ich treścią.
Pytanie dotyczy sytuacji, czy można — będąc w zgodzie z obowiązującymi przepisami — wyeliminować z kręgu stron właściciela budynku, przy którego ścianie usytuowanej w granicy, powstać ma projektowany budynek.
Wydaje się, że trudno o bardziej zainteresowanego faktem budowy w sąsiedztwie niż strona, w której granicy sąsiad planuje budynek przylegający do jej budynku — niezależnie czy wysokość planowanego budynku przekracza wysokość istniejącego czy też jej nie przekracza. Chociażby fundament wykonany w bezpośrednim sąsiedztwie fundamentu istniejącego będzie oddziaływał na ten istniejący, w stopniu zależnym od rodzaju gruntu, od obciążeń itd.
Paragraf 1 WT określa zakres rozporządzenia oraz definiuje jako konieczne dla spełnienia wymagań art. 5 i 6 ustawy Prawo budowlane właśnie stosowanie się do warunków technicznych określonych tym rozporządzeniem. Warunki techniczne w § 12. w ustępach 2 do 4 przedstawiając sytuacje, w których sąsiednia działka- z uwagi na sytuowany w konkretny sposób budynek- ma zostać objęta obszarem oddziaływania „w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane”.
Tym samym Ustawodawca uznał, że określone sytuacje sytuowania budynku na działce budowlanej „z definicji” powodują włączenie właściciela sąsiedniej działki w krąg stron postępowania.
Nie ma możliwości — stosując się do obecnie obowiązujących przepisów prawa – uznać, że sąsiad z budynkiem w granicy nie jest w kręgu stron uczestniczących w postępowaniu.
Można również dodać, że istnieją sposoby działania, które określane są mianem „dobrej praktyki”. Jest to w różnych aspektach życia społecznego bardzo użyteczne narzędzie i choć trudne do zdefiniowania, to intuicyjnie na ogół zrozumiałe.
Dobrą praktyką, na pewno nie pozostającą w kolizji z obowiązującymi przepisami, będzie objęcie sąsiada w opisanym przypadku obszarem oddziaływania.
(MB)
Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.
Kraków, 23 listopada 2020 r.
