Prawo

Treść zapytania

Czy ze względu na brak obowiązującego na danym terenie planu miejscowego oraz brak danych co do wydanych dla sąsiednich działek decyzji WZ, należy podczas wyznaczania obszaru oddziaływania obiektu uwzgledniać potencjalną przyszła zabudowę tych działek? Jeżeli tak, to na podstawie jakich wskaźników powierzchniowych, funkcji obiektu, jego wysokości itp.? […]

Stan prawny

Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. (z późniejszymi zmianami) Prawo budowlane

Art. 3.
Ilekroć w ustawie jest mowa o:

20) obszarze oddziaływania obiektu — należy przez to rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.

Art. 4.
Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

Art. 28.
2. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Opinia

Definicja obszaru oddziaływania dotyczy terenu zarówno zagospodarowanego jak i niezagospodarowanego — obiekt budowlany oddziałuje na działkę — czyli działka znajduje się w obszarze oddziaływania — jeśli obiekt ten przez swoje zaistnienie wprowadzi ograniczenia w zagospodarowaniu tej działki, w tym w jej zabudowie.

Jeśli projektowany budynek ograniczy sposób zabudowy działki, działka ta powinna znaleźć się w obszarze oddziaływania. W ten sposób, poprzez umożliwienie właścicielowi nieruchomości gruntowej udziału w postępowaniu jako stronie, zabezpiecza się egzekwowanie przez niego prawa własności jakim jest sformułowane w Art.4. PB prawo do zabudowy własnej nieruchomości.

Na załączonym w pytaniu schemacie działki sąsiadujące z inwestycją wydają się być objęte oddziaływaniem projektowanego budynku. Właściciele tych działek powinni być stronami w postępowaniu.

Również ograniczenie dotychczasowego czasu nasłonecznienia sąsiada, spowodowane projektowanym budynkiem, pomimo że nadal normatywne, kwalifikuje do objęcia sąsiada obszarem oddziaływania.

Zacienienie sąsiada na fragmencie niezabudowanym wymaga analizy na ile fragment ten możliwy jest do zabudowy, czyli na ile występuje „ograniczenie w zagospodarowaniu, w tym zabudowy”, tego terenu — od wyniku analizy zależeć będzie dokonana przez projektanta kwalifikacja.

 
(M.B.)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 11 lutego 2018 r.