Prawo

Treść zapytania

Zaprojektowaliśmy budynek bliźniaczy, w którym każda część bliźniaka ma 2 mieszkania. Jedna część bliźniaka od drugiej jest od dylatowana. Mamy więc łącznie układ czterech mieszkań w dwóch przylegających do siebie budynkach w zabudowie bliźniaczej. Wejście do każdego z mieszkań znajduje się w parterze. Starostwo poddaje pod wątpliwość powyższe rozwiązania twierdząc, iż cytując: „wprawdzie zabudowa nie jest szeregowa, ale wygląda jak szeregowa”. 

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wraz z późniejszymi zmianami

Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o: 

[…]

3) budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

Opinia Zespołu Rzeczoznawców

Zgodnie z artykułem 3 p. 3 ustawy, jeśli w obrębie budynku „stanowiącego konstrukcyjnie samodzielną całość” znajdują się nie więcej niż dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku, jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Nie muszą być spełnione żadne inne warunki, aby taki budynek był budynkiem jednorodzinnym; w szczególności nie ma znaczenia, jak w stosunku do siebie usytuowane są dwa lokale: góra-dół, obok siebie, po przekątnej czy jakkolwiek inaczej – zawsze jest to jeden budynek mieszkalny jednorodzinny.

W art. 3 p. 3 przedstawiono również sposoby usytuowania wzajemnego budynków mieszkalnych jednorodzinnych (rodzaje możliwych relacji przestrzennych pomiędzy budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi): [przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć] „budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej”.

Brak jest „legalnych definicji” budynku w zabudowie bliźniaczej, jak również każdego innego z wymienionych rodzajów zabudowy, jednak wprost z treści art. 3 p.3 ustawy wynikają przesłanki czyniące te definicje oczywistymi.

Jeżeli dwa budynki mieszkalne są budynkami jednorodzinnymi, tzn. posiadają zapisane w ustawie cechy budynku jednorodzinnego oraz przylegają do siebie i do żadnego innego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, to na podstawie art. 3 p. 1 ustawy prawo budowlane oba te budynki są budynkami mieszkalnymi w zabudowie bliźniaczej. Nie ma znaczenia sposób rozwiązania funkcjonalno-przestrzennego któregokolwiek z tych budynków (np. sposób wejścia do znajdujących się w tym budynku samodzielnych lokali czy sposób rozłożenia lokali w budynku), ani też relacja wzajemna obu budynków (czy np. jest to, czy też nie „ten sam budynek w odbiciu lustrzanym”, czy budynki są tej samej, czy też różnej wysokości, ile – w ramach ilości możliwej zgodnej z przepisami prawa- lokali ma każdy z nich itp.)

(MB)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 05 maja 2019 r.