Prawo

Treść pytania

Inwestycja dotyczy zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego o pow. 60 m² na dwa gabinety stomatologiczne w kamienicy zlokalizowanej w strefie ochrony konserwatorskiej. Przed wejściem głównym do ww. kamienicy jest bariera dla osób niepełnosprawnych w postaci stopnia o wys. 10 cm.

Czy powyższy problem braku zapewnienia osobom niepełnosprawnym dostępu do planowanych gabinetów można rozwiązać w następujący sposób:

1. Poprzez budowę małej pochylni i uzgodnienie jej z zarządcą chodnika, konserwatorem zabytków, a także wymaga to uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Występuje przy tym problem otwarcia drzwi przez osobę niepełnosprawną – konieczny jest montaż automatyki otwarcia drzwi.

A przy negatywnym stanowisku konserwatora zabytków, zarządcy chodnika lub wspólnoty mieszkaniowej:

2. Poprzez uzyskanie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych (Prawo budowlane art. 9. ust. 1.)?

lub

3. Poprzez opracowanie ekspertyzy rzeczoznawcy (rzeczoznawców) dla spełnienia wymagań w sposób inny niż określony w Rozporządzeniu WT (§ 2. ust. 2.) i uzgodnienia jej z państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym?

Podstawa prawna

[1] Ustawa – Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.);

Art. 5. 1. Obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając:

[...]

4) niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r. (Dz.U. z 2012 r. poz. 1169 oraz z 2018 r. poz. 1217), w tym osoby starsze;

Art. 9. 1. W przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7. Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego – ograniczenia dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, oraz nie może powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.

[2] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065 z późn.zm.);

§ 1. Rozporządzenie ustala warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań art. 5 i 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

§ 2. 2. Przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania:

1) budynków o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 1000 m²,

[...]

– wymagania, o których mowa w § 1, mogą być spełnione w sposób inny niż określony w rozporządzeniu, stosownie do wskazań ekspertyzy technicznej właściwej jednostki badawczo-rozwojowej albo rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionych z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej lub państwowym wojewódzkim inspektorem sanitarnym, odpowiednio do przedmiotu tej ekspertyzy.

[...]

4. Dla budynków i terenów wpisanych do rejestru zabytków lub obszarów objętych ochroną konserwatorską na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ekspertyza, o której mowa w ust. 2, podlega również uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

[...]

§ 3. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

[...]

6) budynku użyteczności publicznej – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym, oraz inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji; za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny;

[...]

§ 16. 1. Do wejść do budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej powinny być doprowadzone od dojść i dojazdów, o których mowa w § 14 ust. 1 i 3, utwardzone dojścia o szerokości minimalnej 1,5 m, przy czym co najmniej jedno dojście powinno zapewniać osobom niepełnosprawnym dostęp do całego budynku lub tych jego części, z których osoby te mogą korzystać.

2. Wymaganie dostępności osób niepełnosprawnych, o których mowa w ust. 1, nie dotyczy budynków na terenach zamkniętych, z wyjątkiem budynków, o których mowa w § 3 pkt 6.

[3] Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 26 marca 2019 r. w sprawie szczegółowych wymagań, jakim powinny odpowiadać pomieszczenia i urządzenia podmiotu wykonującego działalność leczniczą (Poz. 595);

§ 14. 3. Dopuszcza się lokalizowanie pomieszczeń, w których jest wykonywana praktyka zawodowa w lokalu mieszkalnym, pod warunkiem zapewnienia wyodrębnienia tego pomieszczenia od pomieszczeń innych użytkowników lokalu.

Opinia

Odpowiadając na zadane trzy pytania:

1. Przedmiotowy problem zapewnienia dostępu osobom niepełnosprawnym do planowanych gabinetów stomatologicznych z pewnością najlepiej jest rozwiązać przez budowę małej pochylni (z montażem automatyki otwarcia drzwi) i uzgodnienie jej z zarządcą chodnika, konserwatorem zabytków i uzyskaniem odpowiedniej uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Z kolei w przypadku negatywnego stanowiska konserwatora zabytków, zarządcy chodnika lub wspólnoty mieszkaniowej dla budowy małej pochylni dla niepełnosprawnych:

2. Nie można uzyskać odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, gdyż zgodnie z art. 9. ust. 1. Prawo budowlane [1] uzyskane odstępstwo nie może powodować ograniczenia dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami.
3. Nie można również uzyskać odstępstwa od Wojewódzkiego Inspektora Sanitarnego, gdyż nie leży to w kompetencjach tego urzędu. Według inspekcji sanitarnej urzędem właściwym do rozstrzygania zapewnienia dostępności dla osób niepełnosprawnych są: Wydział Architektury i organ Nadzoru Budowlanego.

Realizacja ww. odstępstwa powinna odbywać się na postawie § 2. ust. 2. Rozporządzenia MI [2], przy czym należy zauważyć, że w tym konkretnym przypadku wymienieni w Rozporządzeniu MI [2] obaj delegowani przepisem rzeczoznawcy – budowlany oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych nie są właściwymi autorami takiej ekspertyzy technicznej, a generalnie niezwykle trudno jest znaleźć „sposób inny niż określony w rozporządzeniu” zapewnienia osobom niepełnosprawnym dostępu do pomieszczeń, albo są to rozwiązania bardzo kosztowne.

Ponadto kierując się zapisem art. 5 ust. 1 pkt 4 Prawo budowlane [1] „obiekt budowlany jako całość oraz poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając: niezbędne warunki do korzystania z obiektów użyteczności publicznej [...] przez osoby niepełnosprawne”.

W analizowanym przypadku mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na prywatną praktykę lekarską (w zakresie dwóch gabinetów stomatologicznych), przewidzianą do realizacji w budynku mieszkalnym. Gdyby jednak praktyka lekarska miała odbywać się w lokalu mieszkalnym, wówczas odnosząc się do lokalizacji i analizując zapisy rozporządzenia Ministra Zdrowia [3] z dnia 26 marca 2019 r. w sprawie szczegółowych wymagań, jakim powinny odpowiadać pomieszczenia i urządzenia podmiotu wykonującego działalność leczniczą (Dz.U. z 2019 r. poz. 595) § 14. ust. 3 należy zauważyć, iż „dopuszcza się lokalizowanie pomieszczeń, w których jest wykonywana praktyka zawodowa w lokalu mieszkalnym”.

Zatem w przypadku indywidualnej prywatnej praktyki lekarskiej możliwe jest świadczenie usług medycznych w obiekcie mieszkalnym, który z założenia nie musi być dostosowany do potrzeb osób niepełnosprawnych, gdyż nie jest to usługa publiczna, z której na mocy Ustawy o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanej ze środków publicznych ma prawo skorzystać pacjent.

Jednocześnie zdaniem tutejszego Zespołu Rzeczoznawców należy dążyć do realizacji każdej inwestycji w poszanowaniu potrzeb osób niepełnosprawnych, jedynie na skutek ograniczeń wynikających ze ścisłej ochrony konserwatorskiej i braku możliwości technicznych należy analizować możliwość zapewnienia dostępności w innym sposób lub w innym miejscu.

(KR, KS)

Niniejszy dokument nie stanowi oficjalnej wykładni przepisów prawa i nie może być stosowany jako podstawa prawna do rozstrzygnięć w indywidualnych sprawach. Opinie i propozycje zawarte w stanowiskach Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP należy traktować jako materiał pomocniczy.

Kraków, 27 października 2021 r.